房企拿地風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)：為增加貨值？
分析認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企更多是從戰(zhàn)略層面考慮，為了增加貨值而拿地。對(duì)于由此而產(chǎn)生的盈利難題，有市場(chǎng)人士建議，開(kāi)發(fā)商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。一些大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始尋求并購(gòu)等其他方式。
史上最嚴(yán)調(diào)控并未阻止開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆?。而令一些開(kāi)發(fā)商感到困惑的是，目前一些地塊按照其算賬邏輯甚至是在虧本拿地。
對(duì)商辦調(diào)控政策出臺(tái)后，3月30日北京土地市場(chǎng)迎來(lái)商辦用地首拍。當(dāng)天有3宗商辦用地參與競(jìng)拍，分別位于朝陽(yáng)區(qū)和大興區(qū)。三宗F3類(lèi)用地合計(jì)規(guī)劃建筑面積24.1萬(wàn)平方米，合計(jì)起價(jià)40.4億。最后成交價(jià)格合計(jì)為53.5億。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然此次土拍價(jià)格遠(yuǎn)低于過(guò)去市場(chǎng)平均溢價(jià)率，但政策重壓下，企業(yè)依然競(jìng)爭(zhēng)拿這種高風(fēng)險(xiǎn)地塊。從未來(lái)預(yù)期看，企業(yè)還是為了增加貨值而拿地。整體而言未來(lái)這部分物業(yè)被企業(yè)持有的可能性更大，但3宗地塊位置均屬于目前辦公出租的低價(jià)區(qū)域，所以企業(yè)拿地風(fēng)險(xiǎn)和成本依然較高。房企拿地主要還是從企業(yè)戰(zhàn)略考慮，市場(chǎng)價(jià)值不高。
拿地風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)
隨著北京調(diào)控持續(xù)深入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生明顯改變。而房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱情仍在。
3月28日下午，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新政后的首場(chǎng)拍賣(mài)。經(jīng)過(guò)激烈角逐，天恒以15.8億元競(jìng)得通州臺(tái)湖地塊，首創(chuàng)以17.6億元、配建12.8萬(wàn)平方米自住房競(jìng)得密云地塊。
北京市國(guó)土局的掛牌文件顯示，通州臺(tái)湖地塊全部為建設(shè)自住型商品住房，最大套型面積為90平方米，銷(xiāo)售價(jià)格20000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。密云地塊則限定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，并設(shè)定土地合理上限價(jià)格。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格和配建5萬(wàn)平方米自住型商品住房面積基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“自住型商品住房”的方式確定競(jìng)得人。同時(shí)，配建及競(jìng)建的自住型商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為15000元/平方米（含全裝修成本），剩余的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)21215元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)22276元/平方米。
張大偉表示，“密云地塊最后只剩余13671平方米商品房限價(jià)房，其他12.8萬(wàn)平方米將成為自住房。平均計(jì)算下來(lái)，樓面價(jià)達(dá)到1.25萬(wàn)/平方米。最后可售總貨值只有22.1億元。而如果按照自住房成本6000元/平方米計(jì)算，最后商品房部分的地價(jià)將超過(guò)2.1萬(wàn)/平方米。雖然有可能有配套商業(yè)和車(chē)庫(kù)等溢出可售按照15%貨值溢出計(jì)算則貨值25.4億元，依然體現(xiàn)了房企競(jìng)爭(zhēng)土地的堅(jiān)決?！?
也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，這兩塊地有利潤(rùn)的可能性非常小。張大偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商如此搶地，只是為了增加銷(xiāo)售額?！皳尩骄痛砻髂晏旌愣嗔?0億銷(xiāo)售額，首創(chuàng)接近25億銷(xiāo)售額?！?
此外張大偉指出，上述商辦地塊風(fēng)險(xiǎn)也很大。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在3·26北京商住新政后的3天內(nèi)，商辦類(lèi)物業(yè)簽約跌幅高達(dá)99.9%。只有位于通州的個(gè)別項(xiàng)目企業(yè)簽約5套，另外還有門(mén)頭溝與豐臺(tái)各有一宗企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，其他相關(guān)項(xiàng)目全面冰凍。
因此，張大偉判斷，企業(yè)目前拿地只是為了增加貨值。
房企謀破局
北京一家房企高管對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)狀態(tài)有極大困惑。他認(rèn)為，以前各家開(kāi)發(fā)商預(yù)期不同，所以拿地表現(xiàn)不同可以理解；后來(lái)，各家為了求生存積極拿地也可以理解；但是，現(xiàn)在很多地塊已經(jīng)無(wú)法理解其背后的盈利邏輯，有的甚至要倒貼錢(qián)才能運(yùn)營(yíng)。
亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。“較低的土地成本、可控的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商辦的租售比遠(yuǎn)超相近位置、小業(yè)主以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得的住宅，將其開(kāi)發(fā)為類(lèi)airbnb產(chǎn)品，租金回報(bào)亦頗為可觀。以華潤(rùn)招商聯(lián)合體摘得的金盞鄉(xiāng)603地塊為例，整體樓面價(jià)24369元/平方米，疊加建安每平方米成本約為30000元，租金僅按4元/平方米/日計(jì)算，租售比不過(guò)1:250。隨著金盞金融商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，租金收益的增長(zhǎng)曲線可以預(yù)見(jiàn)。”
另外，她認(rèn)為，以租代售也是一種較好的方式?！耙陨剔k項(xiàng)目為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，推出資管計(jì)劃，想購(gòu)買(mǎi)的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。此外，小業(yè)主每年交納少量管理費(fèi)支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開(kāi)放，隨時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開(kāi)辦公司，也不受限購(gòu)影響，房產(chǎn)可以自用、出租或轉(zhuǎn)讓資管計(jì)劃的使用權(quán)，小業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費(fèi)?！?
不過(guò)，一些大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始尋求并購(gòu)等其他方式。
中海董事會(huì)主席肖肖在其業(yè)績(jī)會(huì)上表示，并購(gòu)依然將是中海地產(chǎn)獲取土地資源的重要方式，這也是公司的強(qiáng)項(xiàng)。有過(guò)去幾年與中建地產(chǎn)、中信兩筆涉資超過(guò)千億的整合經(jīng)歷后，中海在并購(gòu)方面有更成熟的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)在拿地方式方面，以往少見(jiàn)的合作拿地也將被中海開(kāi)始采用，這包括與中建體系內(nèi)各單位，以及其他有土地資源的企業(yè)、也包括與國(guó)企之間進(jìn)行合作。
另外，肖肖稱(chēng)，央企的身份，也會(huì)讓中海在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和棚戶(hù)改造方面爭(zhēng)取機(jī)會(huì)。北京最大的棚戶(hù)改造項(xiàng)目石景山區(qū)北辛安棚戶(hù)區(qū)改造已由中海在推進(jìn)，目前項(xiàng)目進(jìn)度高達(dá)90%以上，這個(gè)總建筑面積達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，將極大增強(qiáng)中海在北京市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
禹洲集團(tuán)執(zhí)行總裁蔡明輝稱(chēng)，今年應(yīng)該是一個(gè)拿地比較好的機(jī)會(huì)，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控會(huì)導(dǎo)致一部分企業(yè)在資金或者開(kāi)發(fā)方面遇到困難，禹洲能夠發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，通過(guò)收購(gòu)兼并的方式以低廉價(jià)格獲取土地。據(jù)介紹，該公司也會(huì)關(guān)注公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，尋找一些適合的機(jī)會(huì)。而有這樣的拿地計(jì)劃，主要源于禹洲去年及今年開(kāi)局以來(lái)銷(xiāo)售情況良好，有足夠的資金支撐拿地。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌亦表示，已經(jīng)于去年10月份停止在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，未來(lái)將主要通過(guò)并購(gòu)等方式獲得土地。
