北京樓市調(diào)控背后的堵與疏：購房者轉(zhuǎn)入觀望
隨著4月3日北京市住建委發(fā)布通知將住宅平房統(tǒng)一納入限購管理,北京所有市場化的住房都納入了限購的范圍。3月17日以來,北京市密集出臺10余項舉措,重拳打擊北京樓市的投機行為。昨日,北京市政府有關(guān)部門負責(zé)人在舉行的房地產(chǎn)調(diào)控座談會上提到:調(diào)控既是堵,也是疏;短期堵,長期疏。
3月17日以來,短短半個月時間,北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市銀監(jiān)局、市發(fā)改委、市地稅局、市公安局、市教委、市工商局、北京住房公積金中心等多部門聯(lián)手合作,密集出臺10余項舉措,重拳打擊北京樓市的投機行為。
招招劍指投資投機性炒房
在3月29日召開的整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上,住建部表示,北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗值得各地認真學(xué)習(xí)。自此,房地產(chǎn)調(diào)控的“北京經(jīng)驗”被多個城市學(xué)習(xí)采納。一名地產(chǎn)中介人員甚至用“史詩級別”來形容北京這一輪房地產(chǎn)調(diào)控。
北京市房協(xié)秘書長陳志認為,此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控自3月17日以來,先是住房信貸收緊,實行認房又認貸、提高二套首付比例、降低貸款最高年限,接著又對非京籍購房納稅嚴格按連續(xù)60個月計算。再然后,“認房認貸又認離”,離婚一年內(nèi)申請貸款按二套房貸算,并對過道、車庫、廊等異型房實行“三不政策”,3月26日又嚴格商辦銷售,招招劍指投資投機性炒房。
限售商住房等措施具開創(chuàng)性
在連續(xù)出臺的10多項調(diào)控措施中,其中將住房貸款期間降至25年、離婚1年內(nèi)再買按二套執(zhí)行、限售“商住房”以及禁止炒作學(xué)區(qū)房等措施,在這輪的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中是開創(chuàng)性的。與此同時,對房地產(chǎn)中介的違規(guī)違法行為進行突擊整頓,至少66家房地產(chǎn)中介門店被責(zé)令關(guān)?；蛲I(yè)整頓;91家房地產(chǎn)中介門店自行關(guān)停。一名房地產(chǎn)中介人士對北京青年報記者表示,他從業(yè)10多年以來,從未遇見過如此大規(guī)模的整頓風(fēng)暴。
北京一名地產(chǎn)研究人士稱,“3·17”之后,北京的各項政策像打地鼠,哪里冒頭打哪里。政策主要針對此前調(diào)控中的空白點,比如堵住了“假離婚”,北京的全方位無死角調(diào)控的做法對全國各地而言有示范作用。
緊縮新政覆蓋范圍已較全面
昨日,北京市政府有關(guān)部門負責(zé)人在舉行的房地產(chǎn)調(diào)控座談會上提到,北京近期密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施,表面上看是哪里冒頭打哪里,實際上是通過一系列的措施,產(chǎn)生積累效用,把房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步夯實。政策具有很強的針對性,旨在從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！罢{(diào)控既是堵,也是疏;短期堵,長期疏。”
國際知名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行在向全球投資者發(fā)布的政策展望中提到,今年年初,北京市領(lǐng)導(dǎo)即保證2017年北京房價環(huán)比不上漲,體現(xiàn)了北京市從嚴控制房價的決心。一季度北京市密集出臺的樓市調(diào)控舉措進一步印證了這一決心。
仲量聯(lián)行認為,北京市出臺相關(guān)政策的目標(biāo)不僅是抑制房價,更重要的是排查系統(tǒng)中的疏漏、規(guī)范交易流程,進而促使住宅回歸居住屬性。目前為止,住宅市場緊縮新政覆蓋范圍已較為全面。在供需雙方面的措施的合力之下,北京預(yù)計將能較快達到政府預(yù)期目標(biāo)。
北京半月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
3月17日 北京市住建委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。此次樓市調(diào)控升級不僅實行“認房又認貸”,同時提高了二套房貸最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),并且將住房貸款期限降至25年。
3月18日 市教委明確表示,“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。
3月21日 16家銀行降低首套房貸優(yōu)惠力度。16家銀行的北京分行一致決定,即日起降低首套房貸款利率優(yōu)惠幅度,由不低于貸款基準利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準利率的0.95倍。
3月22日 市住建委會同市規(guī)劃國土委發(fā)布《關(guān)于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》。通知規(guī)定,對于“過道”將在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。
3月22日 市地稅局、市住建委發(fā)布《關(guān)于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準的公告》,對“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”加以明確,非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個月。
3月22日 市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價格行為的提醒書》要求,商品房經(jīng)營者要在住房建設(shè)主管部門規(guī)定的時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,嚴格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。
3月23日 北京市規(guī)劃國土委等部門聯(lián)合對外發(fā)布,不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房,將執(zhí)行“三不政策”:在不動產(chǎn)登記中一律不能單獨辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記;在公安機關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶;在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。
3月24日 央行營管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》明確,離婚一年以內(nèi)的房貸申請人,各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。
3月26日 北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。
3月28日 市發(fā)改委、市價監(jiān)局發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價專項檢查情況,嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。
3月31日 市工商部門自4月1日起將開展為期兩個月的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)專項整治,重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布虛假廣告、利用合同格式條款侵害消費者權(quán)益等違法行為。
4月3日 市住建委發(fā)布《關(guān)于加強國有土地住宅平房銷售管理的通知》,將住宅平房也納入到北京市限購范圍中。
堵·效果
換房者認為“可以緩一緩”入市
“以前的樓市調(diào)控跟這輪比起來就像是狂風(fēng)暴雨對毛毛細雨,對各種漏洞的封堵解決了此前‘上有政策、下有對策’的問題,對假社保、假離婚等問題進行了精準打擊?！北本┮幻康禺a(chǎn)中介人員對北青報記者表示,3·17樓市新政后一系列措施對房地產(chǎn)從業(yè)人員的影響是巨大的,業(yè)務(wù)量直線往下掉。以前打擦邊球的業(yè)務(wù)現(xiàn)在都不能碰了。
據(jù)市住建委方面的數(shù)據(jù),調(diào)控之后的第一周,3月18日至26日北京二手房日均簽約量較新政發(fā)布前9天,下降了13.4%。第一周的數(shù)據(jù)目前也正在統(tǒng)計,預(yù)計結(jié)果將反映調(diào)控的真實效果。
在3月26日北京商辦類物業(yè)調(diào)控出臺后,商辦市場在新政后3天網(wǎng)簽量只有個位數(shù),只有位于通州的個別項目企業(yè)簽約5套,另外還有門頭溝與豐臺各有一宗企業(yè)購買,因為符合企業(yè)購買,其他北京所有項目全面冰凍。
在二套房實施“認房又認貸”的情況下,以房換房的改善型需求受到的影響是最大的。在新政下,他們的首付款和月供雙雙增加。實際上,本輪樓市的快速上漲很重要的一個因素是換房者的集中爆發(fā)。
北青報記者了解到,3·17樓市調(diào)控新政出臺之后,許多換房者已經(jīng)打消了這個念頭?！肮烙嫹績r再暴漲的可能性不大,應(yīng)該可以緩一緩了,”有業(yè)主稱。
一家房地產(chǎn)機構(gòu)分析稱,本輪密集樓市調(diào)控遏制住了樓市的虛火,大家開始冷靜下來。購房客戶普遍轉(zhuǎn)入觀望態(tài)度,惜售業(yè)主轉(zhuǎn)為考慮出手,在途交易跳價毀約等情況減少。多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)表示,北京房價有望回落,這一輪樓市快速上漲或許已經(jīng)進入周期尾聲。
疏·計劃
今年將累計銷售自住房1.5萬套
相對于本輪樓市調(diào)控系列“堵”的措施,加大商品房土地供應(yīng),增加自住房的供應(yīng)則是體現(xiàn)了政策“疏”的一方面。
北青報記者提前從市規(guī)土委獲悉,一季度北京全市已供應(yīng)經(jīng)營性用地約230公頃。其中,商品住宅供地161公頃,是去年同期的6.2倍,是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。
北京市規(guī)土委表示,將通過加快土地供應(yīng)節(jié)奏和增加土地有效供應(yīng),穩(wěn)定市場預(yù)期,維護市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
除了住宅用地供應(yīng)量的大幅增長,今年住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更為合理。市規(guī)土委相關(guān)負責(zé)人介紹,今年一季度北京繼續(xù)采用“限房價、競地價”方式,增加中小套型供應(yīng)比例。有專家認為,北京商品住宅供地的新思路,體現(xiàn)了限定未來商品房銷售價格,這不但有利于引導(dǎo)土地市場健康發(fā)展,而且還對將來商品房市場起到良好的引導(dǎo)作用。
自住型商品房是北京為滿足剛性住房需求的特有創(chuàng)新,今年自住房用地的供應(yīng)力度也明顯加大。一季度,北京市已推出自住房用地約50公頃,建筑規(guī)模約87萬平方米,達到自住房用地年度供應(yīng)計劃的60%,是去年全年自住型商品住房用地實際供應(yīng)量的2.8倍。
昨日,北青報記者獲悉,為進一步籌集自住房房源,市住建委將部分剩余限價商品房約8900套統(tǒng)一收購后,轉(zhuǎn)化為自住房對外銷售。目前首批轉(zhuǎn)化房源約1282套,已經(jīng)由市保障房中心收購,近期接受社會申購。另有去年已供地未銷售自住房約6000套,今年累計銷售將達到1.5萬套。
