這一輪暴風(fēng)雨式北京樓市調(diào)控背后暗藏5大邏輯，你懂嗎？
最近調(diào)控風(fēng)聲四起，除了已經(jīng)看到的政策，傳聞還有：
1：外地單身不準(zhǔn)購(gòu)房。
2：核心區(qū)鎖區(qū)。
別怕，別恐慌，看政策要看邏輯。調(diào)控其實(shí)都是為了抑制非理性，正常的需求從來(lái)不會(huì)被影響。
最近房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)起云涌，各種政策都有，但其實(shí)仔細(xì)梳理，也很簡(jiǎn)單，只有梳理清楚了，才能知道你要不要繼續(xù)買，你手里的存貨要不要賣，調(diào)控會(huì)堅(jiān)持多久？
第一個(gè)邏輯：人口邏輯：全北京鎖區(qū)？
如果全北京鎖區(qū)，按照謠言說(shuō)的職住平衡，那么唯一收益的區(qū)域?qū)⑹呛５沓?yáng)，因?yàn)橹挥羞@兩個(gè)區(qū)，社保人數(shù)最多，工作機(jī)會(huì)多，郊區(qū)瘋了，比如昌平、房山、大興，基本都是睡城。那么與政府的調(diào)控邏輯完全背離，所以可能性不大。
所有政策的根源其實(shí)都是人口的問(wèn)題。從各區(qū)公布的目標(biāo)看，其實(shí)最大的疏解區(qū)域是朝陽(yáng)海淀。
整體看：朝陽(yáng)海淀是人口疏解的大區(qū)，基本是每年減少10萬(wàn)人的幅度，東西城每年減少5萬(wàn)人，豐臺(tái)區(qū)5年減少37萬(wàn)人。
順義、昌平、房山、大興則是人口承接區(qū)域。但整體僅看這公布了目標(biāo)的9個(gè)區(qū)縣，北京在2020年之前要減少超過(guò)70萬(wàn)人。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確有一定的影響；
那么從人口角度看，對(duì)于未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)論是什么？
首先：人口控制目標(biāo)都是中長(zhǎng)期目標(biāo)，房地產(chǎn)價(jià)格是短期體現(xiàn)，現(xiàn)在看，北京作為一線城市，限購(gòu)限貸政策已經(jīng)非常嚴(yán)格，常住人口的控制主要是非戶籍人口，所以未來(lái)的調(diào)控主要體現(xiàn)在低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從人口角度對(duì)房屋買賣市場(chǎng)影響相對(duì)較小。
其次：從政策的預(yù)期看，如果產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)外溢，的確會(huì)對(duì)主城區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)有一定拉平，但如果教育和醫(yī)療不出現(xiàn)根本性變化，房?jī)r(jià)依然是核心區(qū)高
第三，人口疏解政策，目前看，主要還是落點(diǎn)在低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，對(duì)房?jī)r(jià)影響暫時(shí)不大，部分區(qū)域比如東西城城中村改造、棚戶區(qū)改造，反而有利于區(qū)域居住環(huán)境。
所以為什么調(diào)控商住類物業(yè)：
簡(jiǎn)單的說(shuō)也就是北京二手房市場(chǎng)大約有超過(guò)40萬(wàn)套商用類物業(yè)（只統(tǒng)計(jì)最近10年成交）其中25萬(wàn)套左右為商住類物業(yè)。雖然可以賣給個(gè)人，但必須要符合北京限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，而且是無(wú)房戶，不可以貸款。
目前市場(chǎng)庫(kù)存大約商業(yè)6萬(wàn)套（其中2.3萬(wàn)套為商住類物業(yè)）只能出售給企業(yè)，而之前90%為個(gè)人購(gòu)買。
潛在供應(yīng)還有超過(guò)15萬(wàn)套商辦類物業(yè)受到影響！
也就是本次政策將直接影響起碼60萬(wàn)套物業(yè)，過(guò)去這部分物業(yè)中的90%為個(gè)人購(gòu)買，未來(lái)將全部納入限購(gòu)或者企業(yè)購(gòu)買！
60萬(wàn)套大約住了180萬(wàn)-200萬(wàn)的人
第二個(gè)邏輯：信貸邏輯：
其實(shí)說(shuō)過(guò)很多次，買房這個(gè)事不看調(diào)控看信貸：
這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái)，其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā)，資產(chǎn)荒。從2014年930開(kāi)始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，那么后面預(yù)測(cè)市場(chǎng)其實(shí)還是看這潮水會(huì)不會(huì)繼續(xù)。
現(xiàn)在調(diào)控政策非常熱鬧，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房需求非常明顯的是這個(gè)一線城市限的力度的確非常大。
在博鰲論壇上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川談及其關(guān)于貨幣政策的最新判斷。周小川表示貨幣政策在經(jīng)過(guò)多年的量化寬松后，目前已達(dá)到這次周期尾部，這意味著貨幣政策將不再是寬松的政策。
第三個(gè)邏輯：京津冀一體化發(fā)展的邏輯
京津冀是一盤棋，周圍會(huì)如何？
買京津冀房產(chǎn)的人，最近可能會(huì)有一個(gè)再漲的機(jī)會(huì)，但其實(shí)構(gòu)成京津冀購(gòu)房主題的人，基本都是在北京無(wú)法上車的人，希望用京津冀作為杠桿撬動(dòng)將來(lái)到北京。所以北京加碼調(diào)控溢出資金短期上漲后，可怕的來(lái)了，沒(méi)有人敢浪費(fèi)杠桿在京津冀了。特別是在北京買不起的剛需，這一撥人，不會(huì)去京津冀浪費(fèi)自己的處女貸了。所以走勢(shì)未來(lái)會(huì)不樂(lè)觀。建議這些區(qū)域的人，有了房本的，可以考慮跑了。
第四個(gè)邏輯：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯
“十三五”規(guī)劃綱要草案提出，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，實(shí)行有利于縮小收入差距的政策，明顯增加低收入勞動(dòng)者收入，擴(kuò)大中等收入者比重。
2017年的目前宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)樂(lè)觀，所以調(diào)控再起，但后續(xù)會(huì)如何，外部環(huán)境會(huì)如何，依然會(huì)是調(diào)控的方向標(biāo)。
第五個(gè)邏輯：調(diào)控時(shí)間會(huì)多長(zhǎng)
這是最不確定的，也沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)，歷史上調(diào)控從來(lái)都是到出現(xiàn)砸售樓處為止。這一次偉哥認(rèn)為也不例外。但和以前新房?jī)r(jià)格沖在前面不一樣，這一次新盤很可能不會(huì)有什么跌幅了，很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常非常安全，起碼在2017年，在北京沒(méi)有誰(shuí)會(huì)選擇跌價(jià)。如果全面出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整跡象，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要6.5這個(gè)數(shù)字可能就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這種情況下，房地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)調(diào)控，存疑。
