房地產(chǎn)開發(fā)商廝戰(zhàn)環(huán)北京樓市：外來開發(fā)商拿地不容易
京津冀協(xié)同發(fā)展的時(shí)代列車將駛往哪里時(shí)刻牽動(dòng)著開發(fā)商和投資客們的神經(jīng)，而雄安新區(qū)的出爐，將原本已經(jīng)白熱化的環(huán)北京區(qū)域瞬間引爆。
4月5日當(dāng)天，雄安新區(qū)周邊的霸州、廊坊文安縣、高碑店市等9地接連發(fā)布樓市限購(gòu)政策。加上此前北三縣等多地的限購(gòu)措施，自此，整個(gè)環(huán)北京區(qū)域已經(jīng)有22地開啟限購(gòu)措施，環(huán)北京區(qū)域的“限購(gòu)圈”基本形成。
限購(gòu)顯然是為了抑制房?jī)r(jià)泡沫的無底線快速膨脹，業(yè)界對(duì)于環(huán)北京房?jī)r(jià)的瘋漲多有詬病，不過中信建投在經(jīng)過調(diào)研后認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來看，北京對(duì)于人口嚴(yán)格管控、戶籍的嚴(yán)格限制以及對(duì)于購(gòu)房門檻提升背景不變的背景下，環(huán)北京區(qū)域的熱度預(yù)計(jì)仍將維持。
但無論如何，像榮盛發(fā)展、華夏幸福這樣在環(huán)北京深耕多年的開發(fā)商成了最大的贏家。
環(huán)北京全面限購(gòu)
設(shè)立河北雄安新區(qū)的消息一出，投資客蜂擁而至，當(dāng)?shù)貒?yán)打炒房行為，炒房客轉(zhuǎn)而向周邊城市“搶房”。
4月5日，霸州、廊坊文安縣、滄州任丘、保定定興區(qū)、保定滿城區(qū)、高碑店、保定徐水區(qū)、保定清苑區(qū)、保定白溝新城9地接連出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，新政均提出非本地戶籍人士限購(gòu)1套住房，且設(shè)置了社保繳納條件和較高的首付比例。
根據(jù)霸州在5日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)施意見》，非本地戶籍居民家庭須自申請(qǐng)購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在霸州市累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)，限購(gòu)1套住房且最低首付比例50%，包括新建商品房和二手住房。
除此之外，廊坊文安也在同日啟動(dòng)限購(gòu)，限購(gòu)限貸政策與霸州雷同。隨后，滄州任丘市新政將非本地戶籍居民家庭的購(gòu)房門檻再次提高，需累計(jì)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社保，同樣限購(gòu)1套住房。
截至目前，環(huán)北京區(qū)域中，保定、石家莊、張家口崇禮、淶水、涿州、廊坊主城區(qū)、三河、固安、大廠、永清、香河、張家口懷來、承德、霸州、廊坊文安、保定定興、保定滿城、滄州任丘、保定徐水、保定白溝新城、保定清苑、高碑店22地已開啟限購(gòu)措施。
“霸州、廊坊文安等地并非雄安新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但由于近期大量投資需求涌入，市場(chǎng)明顯趨熱，調(diào)控出臺(tái)非常必要和及時(shí)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，設(shè)立雄安新區(qū)旨在落地實(shí)體產(chǎn)業(yè)，若產(chǎn)業(yè)未落地，房?jī)r(jià)先提前上漲，必將給產(chǎn)業(yè)落地帶來困難。
品牌開發(fā)商與地頭蛇廝戰(zhàn)
河北之所以如此密集地出臺(tái)限購(gòu)政策，與當(dāng)前瘋狂飆升的河北房?jī)r(jià)關(guān)系密切。而最讓人大跌眼鏡的樓價(jià)大漲則發(fā)生在雄安新區(qū)三縣。
4月1日，中央決定設(shè)立雄安新區(qū)的消息發(fā)布，從當(dāng)晚開始，多路房地產(chǎn)投資客擁向雄安新區(qū)三縣。雄縣在4月1日晚上還叫價(jià)6000元一平米的房子，在3日下午就已經(jīng)上漲到了25000元一平米。面對(duì)瘋狂的炒房客，4月2日，三縣分別召開會(huì)議，布置管控房?jī)r(jià)相關(guān)事宜。到了3日下午，雄安新區(qū)及周邊地區(qū)大量房屋中介和售樓中心都已被封停，瘋漲的房?jī)r(jià)在48小時(shí)之內(nèi)被“掐住脖子”。
環(huán)北京樓市洶涌，最悶聲發(fā)財(cái)?shù)膭t是開發(fā)商。
截至目前，已經(jīng)有一大批開發(fā)商在環(huán)京地區(qū)通過各種方式取得據(jù)點(diǎn)安營(yíng)扎寨，比如萬科、綠地、碧桂園等，其中河北區(qū)域作為處在碧桂園集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的環(huán)渤海京津冀經(jīng)濟(jì)帶上，2016年全年勁銷近百億；還有一批在沖鋒陷陣的路上，比如恒大、融創(chuàng)等。一線房企不斷涌入，讓這一地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。
不過據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在環(huán)北京區(qū)域?qū)嵙ψ顬樾酆竦?，則是一些河北本地開發(fā)商，這些企業(yè)包括華夏幸福、榮盛發(fā)展、華業(yè)地產(chǎn)、隆基泰和、中國(guó)武夷、三友化工、天成地產(chǎn)等。
有媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福在河北(環(huán)北京)區(qū)域占比一直維持在90%以上、廊坊發(fā)展100%、京漢股份43%等等。
以總部位于河北廊坊的榮盛發(fā)展為例，該公司在環(huán)京區(qū)域儲(chǔ)備了大量項(xiàng)目，目前已經(jīng)進(jìn)駐了河北省除淶水外十個(gè)地市，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，公司在河北省內(nèi)擁有土地儲(chǔ)備約900萬平米，占公司總土地儲(chǔ)備36%。是名副其實(shí)的京津冀地頭蛇。
而隆基泰和則堪稱雄安新區(qū)大地主，該公司深耕京津冀地區(qū)多年，目前在河北保定、邯鄲、唐山有15%-30%的市場(chǎng)占有率，未來5年，將在京津冀地區(qū)投入超過1000億元加大新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。
據(jù)該公司數(shù)據(jù)顯示，隆基泰和2015年土地儲(chǔ)備總量1700萬平方米，戰(zhàn)略儲(chǔ)備土地面積5500萬平方米，全部位于京津冀和環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈。 而該公司在雄安新區(qū)則有660多萬平米土地儲(chǔ)備，拿地成本低至5000元1畝。
知名開發(fā)商拿地并不容易
本地開發(fā)商如同地頭蛇雄踞當(dāng)?shù)?，令外來知名開發(fā)商進(jìn)入環(huán)北京并不容易。
3月29日， 滄州有八宗土地進(jìn)行了連續(xù)兩周的土拍。此次土拍吸引眾多房企參與，除了深耕滄州的本地開發(fā)商天成和滄興外，現(xiàn)場(chǎng)還有恒大、金科、榮盛、中實(shí)等多家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，場(chǎng)外觀戰(zhàn)的開發(fā)商也不在少數(shù)，至少聚集了30家房企。
不過，最后8塊土地均被本地開發(fā)商天成地產(chǎn)和滄興地產(chǎn)斬獲。
事實(shí)上，很多外來開發(fā)商都是通過合作方式來曲線參與環(huán)京樓市建設(shè)和利益分配體系。
此外，品牌開發(fā)商還會(huì)在地方政府招商引資時(shí)來參與到本地房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，比如在2010年前后，廊坊市香河縣即引入萬科、綠地、萬通、富力等多家全國(guó)性房企，承諾以巨量土地資源換取投資。
不過，在這一過程中，也會(huì)有沖突出現(xiàn)。
2016年7月8日，香河土地公開出讓。有媒體報(bào)道顯示，萬科北京公司項(xiàng)目發(fā)展部員工前往公開出讓現(xiàn)場(chǎng)買地。但是，在前往工作現(xiàn)場(chǎng)的途中，萬科北京公司員工一行遭遇多人尾隨、攔截、毆打。
萬科對(duì)外透露稱，在北京萬科報(bào)名競(jìng)拍10塊土地前，三強(qiáng)集團(tuán)通過多種渠道勸退過萬科。三強(qiáng)集團(tuán)是這10塊土地的一級(jí)開發(fā)商。顯然這是土地惹的禍。
萬科和三強(qiáng)集團(tuán)原本是有合作計(jì)劃的，萬科相關(guān)人士透露，雙方曾商討10塊土地在事實(shí)層面的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)時(shí)談的中標(biāo)價(jià)格是每畝120萬元，在這個(gè)中標(biāo)協(xié)議之外，還需和三強(qiáng)集團(tuán)簽署一個(gè)配套協(xié)議，但在配套協(xié)議細(xì)則上，雙方?jīng)]有達(dá)成共識(shí)。
在公開市場(chǎng)拿地不易情況下，記者了解到，還有部分品牌開發(fā)商則通過收購(gòu)或參與爛尾項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)來進(jìn)入到環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。
