北京全面限購 千萬方商辦項(xiàng)目難題待解
“我建議你還是別買了，500平方米起售，還是毛坯，價(jià)格還是原來的價(jià)格，怎么算都不合適，等政策細(xì)則出來后吧。”4月2日，在北京市大興區(qū)一個(gè)商辦項(xiàng)目銷售中心，負(fù)責(zé)銷售的羅伊勸告一位前來看房的購房者。
從3月26日北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》以來，商住項(xiàng)目被嚴(yán)查，3月28日，6個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樯嫦訉⒁?guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，被停止網(wǎng)簽。
此外，北京15家房地產(chǎn)中介因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途被責(zé)令停業(yè)整頓，房天下網(wǎng)站因發(fā)布“商改住”項(xiàng)目信息被注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案。截至4月5日，房天下網(wǎng)站商住項(xiàng)目已經(jīng)全部下架。
一時(shí)間，整個(gè)商辦市場風(fēng)聲鶴唳，對于部分已建成并銷售的商改住項(xiàng)目，截至4月5日，北京市政府方面并沒有給出明確處理意見。部分接受采訪的開發(fā)商人士表示，在等待政府出臺進(jìn)一步限購細(xì)則和政策落地。
少數(shù)項(xiàng)目仍在銷售
羅伊負(fù)責(zé)銷售的商辦項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)黃村南側(cè)，緊鄰地鐵4號線義和莊站，與鄰近的黃村和生物醫(yī)藥基地相比，無論是商業(yè)配套還是人氣均有較大的差距，周邊地塊多數(shù)處于開發(fā)狀態(tài)，并沒有成熟的項(xiàng)目。
3月28日，北京市住建委處罰的6個(gè)商改住項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目集中于此，羅伊負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目就是其中之一，“我們目前嚴(yán)格按照政府要求來銷售，購買主體只能是公司，也沒有裝修了，價(jià)格還是50000多元起價(jià)，說實(shí)話現(xiàn)在買不合適?！?
羅伊告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從3月26日商辦限購政策出臺當(dāng)天晚上，北京市商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽已經(jīng)全部停止，目前仍沒有恢復(fù)網(wǎng)簽的具體時(shí)間，“現(xiàn)在就是買了，也網(wǎng)簽不了，還不如等政策落地后，價(jià)格估計(jì)也能降下來?！?
在羅伊看來，政策落地少則兩三個(gè)月，多則半年，在這期間，因?yàn)樾碌纳剔k項(xiàng)目只能公司購買，而且要求起購面積500平方米，商辦項(xiàng)目價(jià)格下跌的概率極大。
與羅伊所在項(xiàng)目一路之隔的另一個(gè)商住項(xiàng)目，目前銷售中心已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，“不是我們不想賣，國土局的來了好幾次，不讓賣了?！币晃讳N售人員表示。
這位銷售人員對項(xiàng)目是商改住事實(shí)并不避諱，其坦言，項(xiàng)目是可供居住的商改住，“已經(jīng)賣出一部分了，剩下的肯定也會賣，已經(jīng)建成這樣了，總不能拆了吧？”
另一個(gè)被處罰的辦公項(xiàng)目目前仍在正常銷售，但整個(gè)銷售中心很少有購房者光顧。一位銷售人員表示，目前項(xiàng)目只有寫字樓在售，面積200平方米左右，“商辦限購后，已經(jīng)沒有精裝修了，都是毛坯房，單價(jià)6萬元起，全市網(wǎng)簽都停了，恢復(fù)以后才能簽?！?
此外，在大興生物醫(yī)藥基地附近的幾個(gè)商辦項(xiàng)目，也有不少項(xiàng)目仍在對外銷售。
限購后怎么辦
北京市商住限購政策第一條就要求，新建商辦項(xiàng)目應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；同時(shí)要求新建商辦項(xiàng)目最小分割單元不得少于500平方米，銷售對象為合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。
原有建成并已經(jīng)銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，北京市要求交易對象可以為事業(yè)單位和社會組織，也可以是個(gè)人，但個(gè)人購買二手商辦項(xiàng)目不僅需要占用其購買住宅指標(biāo)，而且不能從銀行機(jī)構(gòu)貸款。
不過，政策并沒有對目前在建、在售商辦項(xiàng)目銷售和未來再次交易做出明確規(guī)定，包括被處罰的商改住項(xiàng)目，目前多數(shù)主體已經(jīng)建成，一部分項(xiàng)目已經(jīng)以商住銷售名義銷售給個(gè)人。這些項(xiàng)目下一步怎么辦，還沒有明確的說法。
早在2016年5月份，通州商辦項(xiàng)目就全部限購，北京戶籍沒有住房、有一套住房居民家庭以及連續(xù)五年社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭仍可以購買商住項(xiàng)目。
這一限購力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市326商住限購政策要求，通州一位商辦銷售銷售負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前通州仍在按照原來限購政策執(zhí)行，這意味著通州成為商辦項(xiàng)目限購相對寬松的區(qū)域。
對于北京的商辦項(xiàng)目開發(fā)商來說，現(xiàn)在似乎只能等待商辦限購政策細(xì)則出臺和落地，尤其是在建在售商辦項(xiàng)目處理辦法，如果嚴(yán)格劃定為新建項(xiàng)目，那么意味著開發(fā)商不僅面臨著和購房者違約，甚至還需要拆除重建。
商住項(xiàng)目被拆除并非沒有先例，3月20日晚間，已經(jīng)網(wǎng)簽了近兩年的上海綠地尚峰匯項(xiàng)目被強(qiáng)制拆除，并引發(fā)業(yè)主反彈。對此，另一個(gè)商辦項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，綠地尚峰匯項(xiàng)目屬于極端案例，照搬難度較大。
其給出兩個(gè)理由：第一，已經(jīng)在建在售的商住項(xiàng)目都是經(jīng)過有關(guān)部門審批通過的，一旦拆除，開發(fā)商面臨巨大損失，“如果政府原來不讓建，申報(bào)時(shí)不通過審批就是了，現(xiàn)在審批都通過了，已經(jīng)建好了，再拆除的話損失誰來承擔(dān)？”
第二，目前在建在售的商住項(xiàng)目已經(jīng)有一大批出售給購房者，一旦拆除，購房者的損失如何彌補(bǔ)。
千萬方商辦突圍
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京市商業(yè)庫存累計(jì)為240.46萬平方米，辦公類庫存面積為187.92萬平方米，兩者合計(jì)顯示了北京市商辦庫存總量為428.38萬平方米，與3月底相比減少了5萬多平方米。
4月份以來，北京商辦項(xiàng)目日均去庫存量為1萬平方米左右，限購后成交面積下降幅度較大。
428萬平方米僅是北京商辦庫存一部分，此外還有歷年遺留庫存和開發(fā)商自持部分。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從207年至2017年3月26日限購政策出臺，北京商辦類庫存面積達(dá)到1090.38萬平方米，突破千萬級別。
其中商住公寓存量面積為169.41萬平方米，商業(yè)存量面積為450.69萬平方米，寫字樓存量面積為470.28萬平方米。
限購后，商辦項(xiàng)目、尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的商辦項(xiàng)目如何開發(fā)和運(yùn)營，是擺在開發(fā)商案上的一道難題。
羅伊表達(dá)了樂觀的看法，他認(rèn)為未來無論住宅用地還是商辦用地，土地在北京都將是稀缺資源，“剛剛北京掛出兩塊商辦用地，仍然很多開發(fā)商去搶，這說明大部分開發(fā)商還是看好未來發(fā)展前景。”
上述通州商辦項(xiàng)目銷售人士表示，“北京市每年土地供應(yīng)量都在大幅減少，先把資源拿到手，未來怎么做，各人有各人門路?！?
在他看來，商辦限購有利有弊，“壞處是開發(fā)商短期回款比較難，但對大型開發(fā)商來說，還在承受范圍內(nèi)，好處是可以逼著你轉(zhuǎn)型自持做不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營，也可以和自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，另外物業(yè)本身也會不斷升值?！?
目前最讓開發(fā)商不安的是在建在售商住項(xiàng)目處理辦法，尤其是在途交易的商住項(xiàng)目，一旦徹底糾正，勢必造成大量違約，“這個(gè)確實(shí)比較頭疼，沒賣出去的好說，改造一下就可以，已經(jīng)賣出去的，以后不讓住肯定不行，個(gè)人判斷，政府應(yīng)該不會一刀砍死?！绷_伊表示。
