北京增加預(yù)售證申請(qǐng)次數(shù) 業(yè)內(nèi):優(yōu)化新房供應(yīng)節(jié)奏
清明假期的前一天（4月3日），北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房預(yù)售許可辦理事項(xiàng)的通知》的征求意見(jiàn)稿（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》），面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。對(duì)比北京之前的預(yù)售證管理，此次《意見(jiàn)稿》有兩大變化，一是商品住房項(xiàng)目（含共有產(chǎn)權(quán)住房）預(yù)售許可截止日期調(diào)整為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，且應(yīng)與預(yù)售合同中約定的房屋交付日期一致。二是新申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，一個(gè)施工證范圍內(nèi)的可售住宅部分，從原有只能辦理一次預(yù)售許可，調(diào)整為可辦理兩次。
其中較為關(guān)注的是預(yù)售證申請(qǐng)次數(shù)的優(yōu)化，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，分兩次預(yù)售，有利于優(yōu)化區(qū)域新房供應(yīng)節(jié)奏，緩解開(kāi)發(fā)商的去化、資金壓力。
一個(gè)施工證下可申請(qǐng)兩次預(yù)售證，緩解去化壓力
根據(jù)《意見(jiàn)稿》，新申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分可以申請(qǐng)辦理兩次預(yù)售許可，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請(qǐng)預(yù)售許可；施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)地上住宅已辦理兩次預(yù)售許可的，可售倉(cāng)儲(chǔ)、車(chē)位等部分可再辦理一次預(yù)售許可證。
在此之前，北京樓盤(pán)預(yù)售證的申請(qǐng)范圍是，一個(gè)施工證只能申請(qǐng)一次預(yù)售證。這樣的政策下，有的項(xiàng)目體量較大，一個(gè)預(yù)售證下房源較多，多者高達(dá)十幾棟上千套房源。
隨著北京進(jìn)入限競(jìng)房時(shí)代，部分項(xiàng)目在單次預(yù)售證申請(qǐng)上，體量較大，上千套者很是常見(jiàn)，而北京限競(jìng)房的布局現(xiàn)狀是，一個(gè)板塊多個(gè)項(xiàng)目集中，諸如亦莊、北七家、孫河、青龍湖等，這導(dǎo)致的結(jié)果是，板塊內(nèi)供應(yīng)集中、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，去化成為難題。而去化較慢，進(jìn)一步影響到開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)以及再次投資拿地的策略。
“一個(gè)施工證只能申請(qǐng)一次預(yù)售證的政策出臺(tái)背景是北京新房供不應(yīng)求，而現(xiàn)在的北京樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求、庫(kù)存壓力加大?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，在北京單一片區(qū)，形成新房集中供應(yīng)，去化壓力激增，使得庫(kù)存問(wèn)題成為開(kāi)發(fā)商面臨的巨大壓力和難題，從目前來(lái)看并沒(méi)有找到破解方式。
一個(gè)施工證下能申請(qǐng)兩次預(yù)售證，有哪些積極意義呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為，近兩年來(lái)北京限競(jìng)房項(xiàng)目去化情況并不理想，未來(lái)如果一次性推出上千套或更多房源，市場(chǎng)去化壓力較大。此次調(diào)整有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)湊，緩解去化壓力；同時(shí)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，也可以緩解其資金壓力，保證其正常的開(kāi)復(fù)工。
并非松綁，再次申請(qǐng)預(yù)售證，房?jī)r(jià)保持不變
新冠肺炎疫情下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，在政策層面，不少地區(qū)放寬拿地、預(yù)售門(mén)檻。此次北京預(yù)售證管理的調(diào)整，是否是政策的松綁呢？
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整是市住建委在堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市調(diào)控主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)商品住房辦理預(yù)售許可做出的優(yōu)化措施。調(diào)整后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可申請(qǐng)“門(mén)檻”沒(méi)有降低，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有改變、調(diào)控力度沒(méi)有放松，調(diào)整后的要求仍然高于國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)《意見(jiàn)稿》，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目首次申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，一次性申報(bào)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)全部可售住房、倉(cāng)儲(chǔ)、車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格。
這意味著，即便再次申請(qǐng)預(yù)售證，還是第一次申請(qǐng)時(shí)的房?jī)r(jià)，這就杜絕了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、分批漲價(jià)的可能性。
業(yè)內(nèi)建議全面放開(kāi)預(yù)售證申請(qǐng)次數(shù)管理
對(duì)于北京預(yù)售證申請(qǐng)次數(shù)的優(yōu)化，郭毅表示，是一次合理正當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但同時(shí)又顯得謹(jǐn)慎。如上文所述，即便調(diào)整后，北京預(yù)售證申請(qǐng)管理仍高于國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
郭毅建議，可以全面取消預(yù)售證次數(shù)申請(qǐng)管理，由開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式和產(chǎn)品排期來(lái)做出供應(yīng)的和推盤(pán)節(jié)奏。
郭毅認(rèn)為，從預(yù)售審批上，有價(jià)格管控，從需求層面，有限購(gòu)、限貸等政策，從供應(yīng)端，土地大量供應(yīng)，帶來(lái)充沛的房源供給。這些綜合因素下，目前北京房?jī)r(jià)形成了明顯的制約，短周期內(nèi)，就算全面取消預(yù)售證申請(qǐng)次數(shù)，也不會(huì)影響北京供過(guò)于求的市場(chǎng)局面，更不會(huì)推升房?jī)r(jià)，反而有利于開(kāi)發(fā)商去化庫(kù)存。
不過(guò)，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，北京預(yù)售證次數(shù)對(duì)于開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存影響有限，因?yàn)榇饲凹幢阋淮涡匀∽C房源多，也存在分次開(kāi)盤(pán)的行為。
