北京住建委出手嚴(yán)管自持住宅 開發(fā)商出路何在？
中國網(wǎng)·地產(chǎn)中國訊 4月14日，北京市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”），明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。同時明確，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。與此同時，通知強(qiáng)調(diào)，對企業(yè)違反本通知規(guī)定，將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為，一旦認(rèn)定將被納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門據(jù)此將取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與北京土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門也對其開發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷。
《通知》要求，企業(yè)出租自持商品住房前，應(yīng)對房屋進(jìn)行全裝修。裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對基本居住條件的要求。同時，企業(yè)可成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營；也可與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營。
對于備受關(guān)注的租金問題，《通知》規(guī)定，企業(yè)自持商品住房租賃活動實(shí)行市場化機(jī)制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定。同時，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺管理，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。
《通知》明確，企業(yè)持有年限應(yīng)與土地出讓年限保持一致，即70年。同時，考慮到經(jīng)營主體的穩(wěn)定性和延續(xù)性，對企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算、合并重組、股權(quán)變動等情況做了相應(yīng)規(guī)定，即企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。
2016年9月30日，北京市出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價、限房價”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。
2016年11月16日，北京首批“限房價、競地價”進(jìn)入競拍流程，位于海淀永豐的一宗地成為首個當(dāng)場成交的住宅自持地塊，被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元以及“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”的條件拿下。隨后，北京國土局又相繼推出了幾批“限房價、競地價”地塊，基本都獲得了眾多房企的親睞。盡管在僧多粥少的情況下，積極搶地囤糧無可厚非，但習(xí)慣高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商如何運(yùn)作這種自持地塊卻一直是大家關(guān)心和討論的話題。
“自持地塊自面市后就深受關(guān)注，特別是近期有關(guān)萬科小米合作‘內(nèi)購禁售房’的報道，也引發(fā)了不少討論?！毕嚓P(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，鑒于此，兩部門認(rèn)為應(yīng)及時出臺有效措施，確保企業(yè)自持商品住房切實(shí)用于出租，構(gòu)建購租并舉的住房供應(yīng)體系。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，文件規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買賣，即便企業(yè)重組、股權(quán)變動原因整體轉(zhuǎn)讓后，仍應(yīng)繼續(xù)用于出租。
此外，文件把預(yù)防和懲治“以租代售”的行為作為重點(diǎn)，規(guī)定租賃合同不能超過10年，租賃合同要求網(wǎng)上簽約，并對以租代售或者通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將納入黑名單，取消其后續(xù)參與土地招拍掛的資格，并按相關(guān)規(guī)定予以降級或者注銷資質(zhì)。
“總體來看，租賃市場的房源主要來自于存量盤活，而非增量開發(fā)。預(yù)計在未來的市場結(jié)構(gòu)中，約90%的房源將來自于私人房源和政府房源，通過專業(yè)化機(jī)構(gòu)的管理盤活私人的房源使用效率，滿足更多年輕人的租房需求；以公租房和廉租房為主的政府房源則主要用于保障低收入群體的租房需求。至于增量開發(fā)用于租賃，這是租賃市場供給的一個補(bǔ)充，但預(yù)計不會成為租賃市場供給主流?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
即便如此，已經(jīng)拿到手的自持地塊如何消化，依然是擺在各大房企面前的一個難題。
“長期來看，只有滿足比較高的租金回報率，例如5-6%，以及房地產(chǎn)Reits的發(fā)展，開發(fā)商才能通過開發(fā)、持有和運(yùn)營管理的模式參與到租賃市場?，F(xiàn)在的條件并不允許，一方面，租金回報率不到2%，另一方面，房地產(chǎn)Reits也面臨很多的不確定性?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說道。此外，租賃運(yùn)營是一個非常強(qiáng)調(diào)服務(wù)的活，對于已經(jīng)拿了自持用地的企業(yè)，按照現(xiàn)在的政策規(guī)定，必須持有且與土地出讓年限一致，這會對開發(fā)商的運(yùn)營提出挑戰(zhàn)，“預(yù)計未來外包專業(yè)機(jī)構(gòu)托管會成為開發(fā)商的普遍選擇?！?
“租賃持有與運(yùn)營是一個全新的房地產(chǎn)細(xì)分品類，相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)、信息發(fā)布、簽約備案、物管服務(wù)以及各參與主體的權(quán)利義務(wù)界定等都需要長效的制度安排，這次政策變化并不僅僅是一個短期的調(diào)控措施，很可能是長期規(guī)范性機(jī)制建設(shè)的開始?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。
