聶梅生：當前房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)啟示錄
在7月23日的博鰲第17屆年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生發(fā)表演講《當前房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)啟示錄》。
全國金融工作會議對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的指導
首先，大家都知道，我們剛剛開過了“全國金融工作會議”。這個會議非常重要，它對房地產(chǎn)行業(yè)有哪些指導？大概可以分成3個方面：
第一，金融要服務于實體經(jīng)濟。那么，服務于實體經(jīng)濟，在昨天一天的會議上，大家也有所討論。也就是說金融或者是資本應該進入到"一帶一路"、“特色小鎮(zhèn)”和大健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等等，這就是倡導這一輪經(jīng)濟發(fā)展，就是服務于實體經(jīng)濟。
第二，防范金融風險是本次金融工作會議非常重要的一條。關于防范金融風險我們房地產(chǎn)肯定是在其中的。這里面抑制一房地產(chǎn)泡沫，是當前防范金融風險重要的議題。
第三，深化金融改革。深化金融改革當中，談到直接融資和支持民營金融機構(gòu)的發(fā)起。
這3個精神，是這次全國金融工作會議的精神。對房地產(chǎn)業(yè)界有哪些影響和指導呢？我會下一步結(jié)合這3條來討論。
首先，當前房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境，我們分析一下。經(jīng)過了14年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整，從2003年到2017年，我們曾經(jīng)是支柱產(chǎn)業(yè)的重點，然后開始調(diào)控，我們反反復復的出了七八十個調(diào)控文件，我們成了經(jīng)濟社會的熱點，蝸居、房奴、炒房等都是熱點的話題，我們以往的博鰲論壇沒少講這些論點。
從重點到熱點我們生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大的變化。從國家金融安全角度來說，泡沫是防范重要的議題。習近平總書記提出來規(guī)范住房工業(yè)市場的抑制房地產(chǎn)泡沫，最近出臺了很多文件都和這個關系。然后，在這樣的情況之下，我們感覺到調(diào)控加碼，都能夠理解，是從國家安全方面來考慮的房地產(chǎn)的問題。
我們現(xiàn)在又是屬于體制改革鎮(zhèn)痛階段的難題，也是一個痛點。現(xiàn)在我們搞經(jīng)濟體制改革，三架馬車的轉(zhuǎn)換。從投資到消費，這里面房地產(chǎn)是投資的大頭。如何把這些資金慢慢的引入到消費，不是這么的容易，我們現(xiàn)在也在嘗試。
在金融改革當中，我們又在當中。比如說直接融資的問題，土地財政的問題，個稅改革的問題，都是屬于金融改革的事。土地財政怎么辦？房地產(chǎn)業(yè)稅怎么辦？都是怎么樣加大服務業(yè)的比重，這也是我們現(xiàn)在要考慮的問題。所以當前的生態(tài)環(huán)境就是這樣的生態(tài)環(huán)境。
下一步新經(jīng)濟增長的特點，給我們提供了廣闊的平臺。我們又可以有新的發(fā)展階段。比如說現(xiàn)在提出的平臺經(jīng)濟。這一次經(jīng)濟的特點，提供跨域整合平臺。比如說特色小鎮(zhèn)、“一帶一路”以及大健康養(yǎng)老，都是跨域的，它不是房地產(chǎn)一家的事。原來說到平臺的話，是政府的平臺，現(xiàn)在政府仍然是平臺，比如“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)都是政府的平臺。
“互聯(lián)網(wǎng)”是一個新的平臺，大家都認識到互聯(lián)網(wǎng)是新經(jīng)濟增長的驅(qū)動力。還有一個平臺，就是行業(yè)協(xié)會成為了一個平臺。因為行業(yè)協(xié)會可以有跨域整合和跨行業(yè)整合的可能性。所以，從昨天到今天，各種各樣的發(fā)布，都是在行業(yè)協(xié)會平臺上做的，而且，政府從2016年開始，宣布了只做強制性的標準。行業(yè)性的、專業(yè)性的標準，全部放到行業(yè)協(xié)會來做，這樣給了我們一個很大的空間。也能夠跟國外接軌，國外就是行業(yè)標準，企業(yè)協(xié)會做，一旦加入了標準我們就可以做平臺。
所以，平臺經(jīng)濟又給我們提供了一個新的思路。還有一個是共享經(jīng)濟，李克強總理也提到了是下一步的。在共享經(jīng)濟當中，我一再提醒大家，現(xiàn)在最熱鬧的是站在14億人口這樣的劣勢平衡下把它變成一個競爭優(yōu)勢，也就是2C這一端。比如說，馬化騰馬云他們是在這一端做，他們直接進入到服務于他們，就是立于不敗之地。我們習慣于做2B的應該要考慮2C，這是對我們提出的挑戰(zhàn)和機遇。
講一下關于房地產(chǎn)泡沫的事。從2007年到2017年，十年多來增加了120萬億。我們想一想，我們不知道的每年房地產(chǎn)的投資平均是在10萬億左右，十年就是100萬億，所以，差不多100萬億是投到我們房地產(chǎn)，所以，那錢去哪里了？都不在我們這個大池子里面固化在房子當中，最后形成了去庫存。
看一下M1與房價的關系，政府沒有這樣的正相關，這兩條曲線做出來就是這樣。藍線的房價，基本上是跟著貨幣在跳動。所以，現(xiàn)在對房地產(chǎn)防范金融風險，當然首當其沖就是房地產(chǎn)業(yè)界的金融風險。所以這個事一定要想清楚，但是我并不認為中國的泡沫會破裂。我覺得一定會平穩(wěn)的突破這一輪，走向新的發(fā)展階段。
這一次中國整個房地產(chǎn)資產(chǎn)的基金量達到了30萬億美元，現(xiàn)在一二線城市，因為地價上漲產(chǎn)生的財富增值達到了24萬億，2016年全國總量占個人財富和整個國家的貨幣轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)這一部分集中在房地產(chǎn)，所以，經(jīng)過了這一輪的調(diào)控以后，仍然是到了2017年的初，房價還是沒有明顯的改變。
在這種情況下就是引導積極組織和引導資金的合理流向，所以這次博鰲論壇非常好，就是它抓住了時間節(jié)點，也抓住了機遇，引導大家把資金往哪里流，特色小鎮(zhèn)、"一帶一路"等等，這些還有很多，看大家如何考慮。
我們應該如何做呢？從全聯(lián)房地產(chǎn)商會配合這樣的情況，因為我們是一個行業(yè)商會，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)引導企業(yè)往哪里走。所以在直接融資方面去做我們的房地產(chǎn)，所以我們積極去做我們的基金，而且基金跟政府是一起做產(chǎn)業(yè)基金，這就是政策的支持，我們?nèi)グl(fā)展主流，就是大思路。比如說民間資本怎么樣融入國家“一帶一路”產(chǎn)業(yè)基金。在這次，我們成功的把特色小鎮(zhèn)國家的戰(zhàn)略導向，在博鰲論壇推出來了，同時也成立了峰會。而且我們已經(jīng)成功了啟動了中國養(yǎng)老基金，也是在政府的引導下做的事情。
同時，開放包容融入國際化的金融。其實“一帶一路”就是國際化的金融。但是想一想，“一帶一路”是國家倡導的把資金引出去。所以大家要打開思路，以一種開放、包容、融入國際化的思路來發(fā)展。我們應該升級海外投資業(yè)態(tài)，所以做持有型的物業(yè)平臺。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為什么在今年突變
最近5年，我一直作養(yǎng)老健康，這個情況如何？怎么做？我們看一下60歲以上老年人的占比，恰恰是2016年到2017年到了加速了老化階段，所以現(xiàn)在做養(yǎng)老的人都知道，為什么到了2017年中國養(yǎng)老市場有了突變？房子突然好賣了？其實和這條曲線有關系，這個就是我們進入了加速老化階段，而且是上升的階段。這個決定了我們養(yǎng)老大健康市場迎來了春天，需求突然上升，和我們整個國家的人口結(jié)構(gòu)是有關系的。
大家看一下我們的出生率，我最近研究這事，現(xiàn)在接受養(yǎng)老，或者是促進養(yǎng)老機構(gòu)，是30后、40后，就是七十八十歲的這批人進入，這一批已經(jīng)退休20年左右，在這之前很難做，很多養(yǎng)老房子賣不出去，沒有人住，這是和人口結(jié)構(gòu)有關系。你想想20后、30后、現(xiàn)在基本上在家里，30后、40后像我們這一批接受養(yǎng)老，50后進入了60多歲，50后是什么階段？這個曲線當中，就是第一波，從1951年是人口出生的高，所以迎來了第一波，所以2017年房子好賣了，是50后開始進來了。接下來到60后、70后進來了，是中國最難的階段，也就是到2030年的時候，第二波，第一波還健在，所以第一波加第二波是中國養(yǎng)老非常難解決的局面。
所以原來的30后、40后，現(xiàn)在城市化2030年我們養(yǎng)老的主力人群從50后到70之間這個人群，又改善了的政策。同時這個時候，社會保險制度完善、國家政策支持力度加大，關于商業(yè)模式也逐漸清晰，基本上這么一個看法，就是說，資金會隨著周期縮短，商業(yè)模式清晰，資本進行產(chǎn)業(yè)布局，這是2017年到2018年會迎來非常清晰的發(fā)展。
所以，我們協(xié)會當中的大企業(yè)非常清楚，比如萬科、保利、綠城都開始進入，因為他們想清楚了怎么做。養(yǎng)老機構(gòu)的價格開始漲價，養(yǎng)老機構(gòu)全部漲房價，入住率也在上升。養(yǎng)老市場不是像原來的那樣。
我們在當時啟動了機構(gòu)端2B的養(yǎng)老基金，我們的母基金做了機構(gòu)投資，搭機構(gòu)來做REP，按照機構(gòu)的要求，我們做到了200億，我們現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)養(yǎng)老企業(yè)會非常支持這件事。我們啟動這樣一支基金，已經(jīng)在路上，項目也在評選。我們做一支輕資產(chǎn)當中的2C端的，針對居家的輕資產(chǎn)的基金。這兩個是同時啟動。
啟動這個基金有多大的市場？我們根據(jù)老齡委發(fā)布的中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提出來的，60歲以上老人的數(shù)量目前是2億多，占總?cè)说?5.8476%。我們賣房子，一線、二線、三線加起來就是這么多年，2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值將突破10萬億。
第一，當現(xiàn)金流開始有利潤的時候，我有權(quán)項目進來的。第二個是第三方機構(gòu)轉(zhuǎn)讓，這個也是國際上愿意這么做的。第三個是資產(chǎn)證券化。這3方面我們都做了方案。
關于資產(chǎn)證券化大概是這樣的流程，通過專項凈化，轉(zhuǎn)化養(yǎng)老基金份額給證劵是我們項目的突出，所以，優(yōu)先級的GP的退出，不光光是這個項目完了之后，他可以把投入這個部分75%，這部分的份額退出給證券持有。我們現(xiàn)在又協(xié)商了一下，可以馬上啟動資產(chǎn)證券化。
海外投資基金，我也大概講一下。在座的很多都參與到海外投資，有的在歐洲，有的在美國，但是這個情況發(fā)生了很大的變化，尤其是今年的資金出不去。我們看一下，2014年到2015年海外投資主要出現(xiàn)了一些變化，基本上2016年的時候，投寫字樓的數(shù)量比原來投寫字樓的數(shù)量差不多。從開發(fā)項目大幅度的下降，不再到美國去拿地蓋房子，這個開發(fā)項目只有27%，原來是36%，持有型的項目開始增加。海外項目也有了新的布局，也就是說，進入了轉(zhuǎn)型升級的階段。大家今后仍然還是海外投資國際化的金融仍然非常重要的。從單個項目投資退出向打包退出，從單個項目的分期融資走向分層融資，因為我們原來是一期一期做。從LP走向GP，從項目集合基金走向持有型運營管理的基金。
那么在2C端，我們現(xiàn)在比較成功的啟動的最新的金融產(chǎn)品，就是“世界候鳥”。它有一張消費卡，是可以不斷充值和刷卡，但是N次以后形成了金融的力量還是很強的。因為我們做了兩年，春夏秋冬四季，把重資產(chǎn)的基地串在一起，同時用非常輕的刷卡消費，因為老年人一次出游不會超過5千，這樣的方式大家都非常的放心，這個已經(jīng)到了走量的階段。
第二，我們C端當中要評估這個案例，這個也是我們剛才講的項目。比如說社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老。當然，也有一部分在家政行業(yè)當中，因為家政行業(yè)很大一部分是在老人里面。這部分，它怎么樣從聚量到聚資的過程。這是2C的事例，現(xiàn)在中國家政服務業(yè)的市場分析，是這樣的分析，政府希望把它壓低一點，這個和稅收有關系。大家都知道，家政服務一般都不開發(fā)票，所以財政部是收不到錢的。我還是用企業(yè)給出的數(shù)字，家政行業(yè)已經(jīng)晉級為萬億級的市場，占到GDP的1%—2%，市場空間巨大。
也就是說，每年的增速會達到30%的利潤率，它的從業(yè)人員會達到8千萬。這個數(shù)字是比較保守的數(shù)字。無論如何，它在我們第三產(chǎn)業(yè)當中占了很大的份額。現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占到了53%。
現(xiàn)在來看“管家邦”是怎么做的？它現(xiàn)在家政服務存在全國100多個城市，在行業(yè)當中占了領導的地位。我對它感興趣的時候，是“管家邦”我們作為他們的投資方，當時投的時候，它的落地的服務人員15萬，如果你有15萬的落地的家政服務人員，將來在國內(nèi)肯定是龍頭老大的位置。它在于2C，一個服務人員服務10家，那就是多少了？所以這是2C非常好的案例，在我們的產(chǎn)業(yè)末端形成的從聚量到聚資的過程。
最后，他們的訴求是什么？他們的商業(yè)模式和房地產(chǎn)習慣的商業(yè)模式是不一樣的。他們提出了百千計劃，通過這3個服務板塊，服務于1千萬的家庭，總收入達到1千億。那也就是說，百萬服務人員，千萬的家庭，千億市值。這個千億是2C的千億，不是像我們土地、面粉面包折騰的千億。所以其實是有很多可以期待的新天地。
