改賣轉(zhuǎn)租 房企開練運營解決商辦“難題”
以賣房子為主要業(yè)績來源的房地產(chǎn)開發(fā)商，未來要轉(zhuǎn)型靠租房子來沖業(yè)績了嗎？拍地時要拼自持面積、商住產(chǎn)品全面限購……隨著政策的變化，開發(fā)商手中的持有型物業(yè)將大面積增加。面對“突如其來”的大量自持土地，如何管理和運營，開發(fā)商有著各自的想法和算盤。
開發(fā)商 現(xiàn)有項目或?qū)⒅匦乱?guī)劃
今年一開年，北京某家開發(fā)商就加緊了推盤的力度。一般來說，冬天并不是賣房的好時節(jié)，開發(fā)商通常選擇春暖花開時開盤。正是對今年樓市形勢不確定性的擔(dān)憂，上述開發(fā)商采取了“搶跑”策略，手中相當(dāng)大一部分商住產(chǎn)品得以快速出貨?！翱炫堋?，成為開發(fā)商應(yīng)對政策變化的一種手段。
但也不可否認的是，去年以來，北京出讓了不少商業(yè)辦公用地，有一些仍處在前期規(guī)劃設(shè)計階段，甚至有的還沒有“動”。“這些地塊的規(guī)劃肯定要按照新政策來執(zhí)行?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
所謂“新政策”，就是3月26日北京發(fā)布的《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。針對商辦類產(chǎn)品，公告中規(guī)定，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。
也就是說，在售和在建的商辦類產(chǎn)品，買家不能是個人了。而且，商辦類項目的產(chǎn)權(quán)面積，要在500平方米以上。
以前做成“商改住”的產(chǎn)品現(xiàn)在不讓做，也不讓賣了。手中的商辦地塊怎么辦？這對開發(fā)商來說無疑是個考驗。北京一家房企營銷總經(jīng)理告訴記者，“我們的商業(yè)為底商，體量在100平方米左右，商辦類新政出臺前，便已取得預(yù)售許可證。新政后，只能針對企業(yè)銷售，但對項目影響并不大。未來，允許入市的商辦類產(chǎn)品面積將達到500平方米以上，我們這樣的小底商可能會更加搶手?！?
然而，記者了解到，這類底商在商辦市場中僅占一小部分，高層商辦類產(chǎn)品可能面臨極大的銷售困境。對此上述房企營銷總經(jīng)理表示，已按照小面積段設(shè)計報批、目前正在施工的項目最為“難過”。此外，去年北京出讓多塊商辦類用地，個別企業(yè)更是在大興、房山等地取得多塊，這些企業(yè)也將面臨產(chǎn)品重新設(shè)計的問題。
業(yè)內(nèi) 多條路徑可解商辦“難題”
不過，從商辦新政出臺后的土地成交來看，開發(fā)商并未將商辦類地塊“打入冷宮”。
在商辦新政發(fā)布僅4天后，即3月30日，北京土地市場即迎來了首批商辦類地塊舉牌。位于朝陽和大興的三宗商辦地塊，終以53.5億元的總價成交。從競拍現(xiàn)場來看，雖然北京剛剛出臺商辦限購政策，且此次受讓地塊需要開發(fā)商至少50%的建筑面積整體持有并長期經(jīng)營20年，自持、經(jīng)營20年后，如需轉(zhuǎn)讓或分割銷售，需要征得政府同意，但開發(fā)商的參與熱情依然不減。
這樣的地塊拿到手以后，未來怎么開發(fā)？開發(fā)商的“賬”是怎么算的？亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，較低的土地成本、可控的開發(fā)成本，對于開發(fā)商而言，商辦的租售比遠超相近位置、小業(yè)主以市場價購得的住宅，將其開發(fā)為類airbnb產(chǎn)品，租金回報亦頗為可觀。
此外，郭毅認為，開發(fā)商還可以商辦項目為基礎(chǔ)，開發(fā)商成立資產(chǎn)運營公司，推出資管計劃，想購買的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。小業(yè)主每年交納少量管理費，支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開放，隨時辦理產(chǎn)權(quán)交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開辦公司，也不受限購影響，房產(chǎn)可以自用、出租或轉(zhuǎn)讓資管計劃的使用權(quán)，小業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費。
趨勢 “去地產(chǎn)化”重運營
事實上，在此次商住限購政策出臺之前，早已有不少房地產(chǎn)公司開始探索新的商業(yè)模式和利潤增長模式，以應(yīng)對并不穩(wěn)定的房地產(chǎn)銷售市場。
特別是近年來，有目共睹的是，房地產(chǎn)公司“去地產(chǎn)化”傾向明顯，輕資產(chǎn)、重運營已成為轉(zhuǎn)型共識。進入長租公寓、聯(lián)合辦公領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摩拳擦掌躍躍欲試。有統(tǒng)計顯示，目前排名前30的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓，打造自身的公寓品牌或投資成熟的品牌公寓。
此外，近兩年全國聯(lián)合辦公產(chǎn)品數(shù)量出現(xiàn)井噴，一些自建物業(yè)的開發(fā)商，會拿出一部分區(qū)域作為創(chuàng)客空間，附加上一些服務(wù)和概念后，獲取租金回報。還有“二房東”式的短租辦公，以及通過入股創(chuàng)業(yè)公司盈利的孵化器式創(chuàng)業(yè)空間相繼出現(xiàn)于市場。這些新型業(yè)態(tài)對開發(fā)商運營能力的要求都遠高于傳統(tǒng)辦公物業(yè)。
對此，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長陳云峰表示，“新政支持租賃和運營，限售不限租賃，商辦物業(yè)運營時代已到來。”陳云峰介紹，在傳統(tǒng)商業(yè)切分中，小于100平方米的商辦物業(yè)占50%，100—350平方米的占30%，300—500平方米的占20%，500平方米以上的只占10%。
而根據(jù)新政的要求，商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米。陳云峰認為，這將使開發(fā)商自持商業(yè)面積增加，考驗運營能力。從這一角度來看，新政的出臺，利好于商業(yè)地產(chǎn)的運營和發(fā)展。
