二手商業(yè)公寓價(jià)值回歸
最近有關(guān)公寓投資價(jià)值的討論紛紛揚(yáng)揚(yáng)，房管局一紙規(guī)定——新政后的二手公寓仍可賣給個(gè)人，讓不少持有公寓的人士松了一口氣，畢竟如果必須是法人購(gòu)買的，買家接手的范圍將非常窄。不過(guò)，即使是有人愿意接手，鑒于持證兩年才可以轉(zhuǎn)手的規(guī)定，買家入手也需要考慮到不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性的問(wèn)題。作為一種投資產(chǎn)品的選擇，二手商業(yè)公寓價(jià)值回歸，其租賃功能將會(huì)凸顯。
房屋是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，同樣，對(duì)商業(yè)公寓來(lái)說(shuō)，它的主要功能顯現(xiàn)在租賃的價(jià)值。一個(gè)公寓是否租得起價(jià)，空置率是否低，這是投資者入手應(yīng)該首要考慮的因素。記者以前參觀過(guò)大沙頭附近的一個(gè)商業(yè)公寓項(xiàng)目，老城區(qū)電梯樓不多，絕大部分都是自住業(yè)主，出租或者出售的盤源不多，老人家為改善居住，成為該公寓項(xiàng)目的一部分買家。一個(gè)小小的40多平方米單位，有西向的陽(yáng)臺(tái)，可以望江，洗衣機(jī)和廚房都布置得井井有條，無(wú)論是獨(dú)居的老人或是相依為命的老夫婦，都可以住得非常舒服。廣州市空巢家庭不在少數(shù)，身在外地或外國(guó)的子女擔(dān)心老人家沒(méi)人照顧，住舊樓梯樓上下困難，如果父母住到這些有完善管理的公寓里，相信子女都會(huì)安心工作。
對(duì)于單身或者需要私人獨(dú)處空間的人士來(lái)說(shuō)，看得見(jiàn)風(fēng)景的公寓就是一個(gè)人修身養(yǎng)性的好地方。記者曾到珠江兩岸一些商業(yè)公寓參觀過(guò)，它們采用Loft設(shè)計(jì)，即使是四五十平方米的小公寓，也可以做出樓下客廳樓上臥室的設(shè)計(jì)，值得點(diǎn)贊的是4.5米的挑空客廳與落地窗，江景一覽無(wú)余。公寓擁有這些稀缺的江景資源，即使是以后要轉(zhuǎn)手，相信愿意接手的買家也不少。
廣州這幾年一手公寓成交放量，接下來(lái)將陸續(xù)出證，持有兩年后進(jìn)入買賣市場(chǎng)。新區(qū)大量公寓同時(shí)收樓，相信空置率會(huì)較高。市中心商業(yè)公寓不算多，部分是重新包裝的爛尾公寓或者酒店改造的二手公寓，這些公寓的租賃應(yīng)該不成問(wèn)題，但租賃的價(jià)格高低還是會(huì)顯示項(xiàng)目的素質(zhì)。
值得投資者注意的是，商用物業(yè)與住宅物業(yè)在稅費(fèi)上差別很大，持證兩年的普通住宅，免征增值稅；商用物業(yè)的增值稅、土地增值稅都與持證年限無(wú)關(guān)，持證滿兩年轉(zhuǎn)讓，并不能免征增值稅；小面積的公寓，也要征3%的契稅，小面積住宅則可以享受契稅優(yōu)惠。對(duì)于投資者入市的時(shí)候，二手商業(yè)公寓的稅費(fèi)要算清楚，切勿把公寓和住宅的稅費(fèi)搞混。兩者的貸款政策也有所區(qū)別，商用物業(yè)首付必須50%以上，住宅則與購(gòu)房者的住房套數(shù)和貸款次數(shù)有關(guān)，最低30%。
以往很多人都是“一頭熱”就沖進(jìn)樓市，有資格買房就隨便挑，沒(méi)資格就買個(gè)公寓，如今政策進(jìn)一步保護(hù)自住型的需求和理性的投資行為，投資者入市不能頭腦發(fā)熱，認(rèn)真做好功課再出手。
