戴德梁行：寫字樓市場(chǎng)租金小幅下挫 商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈
西安，2017年4月19日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行，今天發(fā)布2017年第一季度市場(chǎng)報(bào)告，回顧和探究西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一季度的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況。
寫字樓市場(chǎng)整體平穩(wěn)，租金小幅下降空置率有所上升；
2017年第一季度，全市沒(méi)有優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量為154萬(wàn)平方米。全市凈吸納量累計(jì)值為-17,890平方米，其中城北凈吸納量最高，為4,119平方米。西安寫字樓多集中于城市主軸線、城中、城北、高新區(qū)囊括了西安大部分的寫字樓，僅高新區(qū)寫字樓存量就達(dá)到101萬(wàn)平方米。全市寫字樓平均空置率上漲為有所上漲，其中高新和曲江區(qū)域空置率上升較為明顯。
金融和貿(mào)易行業(yè)是城南寫字樓市場(chǎng)的需求主力，內(nèi)資和本地企業(yè)的租賃需求優(yōu)勢(shì)明顯;
本季度市場(chǎng)中城南圈以及中心城區(qū)成交較活躍，如深圳的服務(wù)式運(yùn)營(yíng)商MFG在市中心的長(zhǎng)安國(guó)際中心E座租下將近12,500平方米的辦公面積；大成律所，作為WSG(世界服務(wù)集團(tuán))中國(guó)區(qū)唯一成員，租下永利國(guó)際金融中心2,000平方米的辦公面積；同時(shí)，國(guó)華人壽購(gòu)買了城北區(qū)保利中達(dá)廣場(chǎng)1,900平方米的面積。飛利浦租賃城南區(qū)老三屆首座約800平方米的面積，歌詩(shī)達(dá)租賃城南區(qū)開(kāi)的過(guò)場(chǎng)約400平方米的面積。
2017年一季度，全市甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣87.4元。分商圈來(lái)看，中心城區(qū)租金略有上漲，至每月每平方米107.6元；高新區(qū)寫字樓市場(chǎng)招租壓力加劇，平均租金下跌至每月每平方米83.7元，空置率也隨之上升至28.0%。城北商圈由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的政策影響買吸引了更多企業(yè)入駐，在熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，投資型辦公物業(yè)升溫。
展望下季度，西安寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量達(dá)到歷史峰值，寫字樓市場(chǎng)庫(kù)存壓力將會(huì)加大。高新區(qū)寫字樓空置率短期內(nèi)將繼續(xù)攀升，其他區(qū)域則多以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主。供應(yīng)量的增加講對(duì)西安地區(qū)寫字樓市場(chǎng)造成較大沖擊，為贏得租戶青睞，業(yè)主需要努力改善硬件設(shè)備，提升物業(yè)管理水平。因?qū)懽謽鞘袌?chǎng)庫(kù)存壓力的加大，隨著未來(lái)新項(xiàng)目的入市，高新區(qū)的寫字樓空置率短期內(nèi)將繼續(xù)攀升，其他區(qū)域則多以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主。
零售物業(yè)市場(chǎng)租金保持穩(wěn)定，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇；
2017年一季度，西安市沒(méi)有新的零售項(xiàng)目入市，全市累計(jì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積達(dá)到400萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心達(dá)到269萬(wàn)平方米，占比為67.2%。政策影響導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供過(guò)于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，致使優(yōu)質(zhì)商業(yè)的供應(yīng)量持續(xù)累積。區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)一步提高。
圖二·西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)歷年存量及預(yù)測(cè)
本季度，歐洲著名戶外運(yùn)動(dòng)品牌SALEWA本季度正式入駐位于中心城區(qū)的新世界百貨。廣州中童時(shí)尚休閑品牌檀木西則選擇進(jìn)駐城東區(qū)的華東萬(wàn)和城，該購(gòu)物中心是東二環(huán)著名的世界級(jí)商業(yè)綜合體。西安購(gòu)物體驗(yàn)最好的購(gòu)物中心之一的賽格國(guó)際購(gòu)物中心吸引了兩家品質(zhì)優(yōu)良的品牌進(jìn)駐，日本羽毛球拍品牌尤尼克斯和來(lái)自深圳的新晉輕奢潮牌P-PLUS。此外，法國(guó)的特色時(shí)尚品牌DAMBOLO則選擇在漢神百貨開(kāi)業(yè)。
西安零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)保持穩(wěn)定，鐘樓商圈和小寨商圈仍是目前租金最高的兩個(gè)商圈。面對(duì)新消費(fèi)模式的不斷升級(jí)，老牌商業(yè)的離去已成為必然，能給予消費(fèi)者更豐富多元消費(fèi)體驗(yàn)的新型購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)。
展望下季度，由于西安商業(yè)市場(chǎng)需求進(jìn)一步飽和，以及電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，原計(jì)劃入市的部分零售物業(yè)項(xiàng)目紛紛推遲了入市時(shí)間。深圳益田打造高端購(gòu)物中心益田假日世界，預(yù)計(jì)于2017年二季度開(kāi)業(yè)，萬(wàn)象城、悅薈廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、MoMo Park 等眾多優(yōu)勢(shì)商業(yè)也將2017年入市。未來(lái)入市的城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)多以業(yè)態(tài)豐富、購(gòu)物環(huán)境舒適并注重購(gòu)物體驗(yàn)的中高端購(gòu)物中心為主，商業(yè)綜合體完善服務(wù)功能以外，也會(huì)向“個(gè)性化、主題化、體驗(yàn)式”方向發(fā)展，將更多空間交給餐飲休閑等生活類商業(yè)是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
戴德梁行西北區(qū)董事總經(jīng)理巫保民表示：“在愈加繁榮的寫字樓市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)加劇的商業(yè)市場(chǎng)中，無(wú)論是房地產(chǎn)的參與者、同行者，還是行業(yè)的創(chuàng)見(jiàn)者、推動(dòng)者，都面臨著巨大的挑戰(zhàn)和不確定性。因此，更加需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和高品質(zhì)的服務(wù)去獲得制勝的策略。展望2017，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)，讓戴德梁行和大家一道開(kāi)拓新的機(jī)遇！”
