商住開發(fā)商自救N種路徑 改建打造眾創(chuàng)中心
4月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》細則規(guī)定，建設單位在3月26日前，已取得建設工程規(guī)劃許可證但未取得施工許可證的，應按《通知》要求修改設計方案后，重新申領建設工程規(guī)劃許可證。
業(yè)內(nèi)人士表示，除行政性政策從嚴執(zhí)行之外，包括“禁止商用公寓做抵押貸款”等金融領域的“打擊”措施也在不斷出臺，商住樓盤休克已成定局。對于旗下?lián)碛写罅可剔k庫存的房企而言，尋求自救已是當務之急，從當前的實踐上來看，尋找企業(yè)買家、改建成租賃項目、打造眾創(chuàng)空間都不失為好的選擇。
尋找公司買家
“史上最嚴”的商住調(diào)控政策再一次遭遇“撒鹽”。
4月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會聯(lián)合發(fā)布《通知》。其中，《通知》表示，建設單位在3月26日前，已取得建設工程規(guī)劃許可證但未取得施工許可證的，應按《通知》要求修改設計方案后，重新申領建設工程規(guī)劃許可證。
“這意味著相當多的商住項目在調(diào)控伊始，以為規(guī)劃較早，至少在產(chǎn)品端仍有‘變通’空間的商住項目同樣陷入絕境?！币晃粚I(yè)人士告訴北京商報記者，北京市場上有不少商辦類項目已取得建設工程規(guī)劃許可證，但沒拿到施工許可證。按照最新規(guī)定，它們必須修改之前產(chǎn)品規(guī)劃上采取小戶型、類住宅的設計。按照規(guī)定，最小分割單位不得低于500平方米。這一數(shù)字比當前北京市場上銷售的主力商住類產(chǎn)品——50平方米左右戶型面積大10倍之多。
這無疑也將大大增加單套戶型的銷售總價。以一套位于大興板塊的商住項目為例，該項目此前銷售單價為5萬元/平方米左右，以45平方米的最小戶型計算，總價在225萬元左右，這樣的總價對于個人客戶而言壓力并不算大。然而，按照新規(guī)定，樓盤最小分割單位不得低于500平方米，在單價不調(diào)整的情況下，單套總價將飆升至2500萬元，已達北京豪宅項目的單套水平。對于以往的商住樓盤買家中主要購房者：剛需和投資客而言，完全是“不能承受之貴”，而且還不讓貸款。更重要的是，一套沒有衛(wèi)生間的500平方米的商辦戶型，有人會買來住嗎？
上述人士表示，將個人買家擠出市場是本輪調(diào)控的重要目標。除了價格門檻空前提高，新政還規(guī)定，新商住樓盤不得向個人銷售。
實際上，市場上已有中介指出可以為個人代辦公司，購房的個人成為公司法定代表人，由公司來認購商辦房產(chǎn)。然而，這樣持有商辦房產(chǎn)的稅費無疑要更高。公司購置房產(chǎn)時會繳納企業(yè)所得稅，當房產(chǎn)出手后，資金分給作為股東的個人時，個人還要再繳一次個人所得稅，這讓投資收益空間進一步縮水。
“公司客戶對后續(xù)商辦類項目來說可能更為現(xiàn)實。”一位寫字樓項目代理公司負責人表示，500平方米以上商辦戶型，持有及退出成本都很高，個人買家，甚至小微企業(yè)都難以承受。對于商辦類項目而言，從根本上打消小戶型散售的念頭，轉而定位開發(fā)市場上需要的寫字樓、辦公類產(chǎn)品，尋找有置業(yè)實力的大中型企業(yè)，制定新的營銷思路，打通新營銷渠道才是當務之急。
改售為租
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從北京此類政策來看，個人認購此類住房不能貸款、要有五年社保、無房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類物業(yè)的認購價值幾乎壓縮為零，商住項目正在從香餑餑轉變?yōu)闋C手山芋。
一旦難以實現(xiàn)交易，租賃將是退而求其次的選擇。如果經(jīng)營得道，項目可以取得穩(wěn)定的租金收益，也不失為一個積極的經(jīng)營選擇。實際上，這也是一些理性的開發(fā)商對北京商用土地依然抱有興趣的原因。
在“商改住”遭受史上最嚴厲調(diào)控后，商業(yè)用地拍賣一度被外界看衰，然而近來土地市場的表現(xiàn)卻有些出乎人們意料。
4月14日，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)商辦地塊競拍激烈，金地經(jīng)過28輪的交鋒，擊敗多家企業(yè)，以29.2億元的總價拿下地塊，溢價率達28%；4月11日，北京亞通和北京城建聯(lián)合體以28.5億元拿下朝陽孫河鄉(xiāng)西甸村綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地；當日，國開東方萬科聯(lián)合體以58.5億元的價格拿下豐臺區(qū)青龍湖地塊，該地塊有相當一部分商業(yè)用地；4月6日，經(jīng)過90輪廝殺，石榴集團以12.9億元競得大興西紅門開發(fā)區(qū)商用地塊。
相關人士分析，嚴控“商改住”后，北京商業(yè)用地依舊受到關注。一方面，北京商住用地對企業(yè)而言，依然能給企業(yè)增加一線城市資產(chǎn)貨值。同時，出讓的這些地塊，所在區(qū)域商業(yè)配套相對不足，未來發(fā)展?jié)摿^大。這些出讓的商業(yè)地塊位于五環(huán)周邊，根據(jù)北京市的供地計劃，未來五環(huán)外將是主力方向，這就意味著未來五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項目，企業(yè)通過持有經(jīng)營的方式，依舊取得穩(wěn)定的租金收益。
此外，值得注意的是，去年國務院曾發(fā)布文件，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格也是民用價格。這也可能是改變存量商住項目僵局的辦法之一。
打造眾創(chuàng)空間
對于失去投資價值的商辦樓盤而言，賣給公司客戶以及對外出租，可能是最直接產(chǎn)生資金收益的辦法。然而，什么產(chǎn)品才是市場最需要的項目則是企業(yè)最為頭痛的話題。
業(yè)內(nèi)人士分析，從當前市場上商住類樓盤的在售、庫存、未開工、近期成交地塊來看，商用類項目大多集中在五環(huán)周邊。對于商辦類產(chǎn)品而言，位置和交通是商用物業(yè)的核心要素。這些項目在地理上與城市核心區(qū)高端寫字樓相比毫無優(yōu)勢，整棟、整層銷售給大型企業(yè)的幾率更是渺茫。尤其是2017年，北京甲級寫字樓供應已呈現(xiàn)過剩趨勢。
統(tǒng)計顯示，今年一季度北京甲級辦公樓整體空置率進一步環(huán)比上升0.5個百分點至6.1%；新增供應加大市場競爭，新入市項目為達到快速去化水平，在租金上給予較大優(yōu)惠，以爭奪大面積優(yōu)質(zhì)客戶。一季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降0.2%至每平方米每月335.1元?！懊鎸ι套∈袌龅募ち腋偁?，錯位經(jīng)營不失為明智之舉?！币晃粚懽謽谴頇C構人士表示，當前，聯(lián)合辦公領域發(fā)展迅猛，開發(fā)商將項目推薦給一些中小企業(yè)，或者打造成“雙創(chuàng)”辦公平臺等不失為理性之選。資料顯示，以北京和上海為例，僅在過去的兩年里，已經(jīng)建成了超過500處的聯(lián)合辦公空間。為數(shù)不少的開發(fā)商也投身該領域開發(fā)。包括北京龍湖打造的“一展空間”；遠洋集團聯(lián)手WeWork打造的眾創(chuàng)空間等。
面對當前客戶的個性化、租戶的年輕化，開發(fā)商應該嘗試打造獨有特色的企業(yè)孵化平臺，在解決旗下商業(yè)用地開發(fā)問題的同時，尋求行業(yè)多元化發(fā)展。
一位地產(chǎn)開發(fā)商表示，當前多數(shù)商辦項目還處于觀望期，看政策是否會出臺配套政策。但值得注意的是，商辦項目經(jīng)營模式的改變將是必然，企業(yè)越早行動越主動。當然，一些商辦項目的資金杠桿較高，一旦限購長期保持，項目引發(fā)資金鏈斷裂危機，長期持有的風險同樣很高。因此引入REITs等創(chuàng)新金融工具，幫助房企回籠資金，也是一項不錯的嘗試。
