北京樓市調查報告：317新政滿月成交量降兩成
一份新鮮出爐的北京樓市調查報告：317新政滿月，成交量降兩成！
距離3月17日北京出臺史上最嚴樓市調控政策已經(jīng)滿一個月時間。在一連串限貸、限購、限賣、限離等遏制炒學區(qū)房、商辦用房的政策多重夾擊下——
北京樓市的交易量下滑約20%，成交價格已有所松動。
業(yè)內專家認為，今后走勢如何，還是得看房貸政策。
新政后交易量下滑超兩成
4月21日上午，孫洋在店里閑坐半晌后，決定去公園放風箏。最近一個月，他到附近玉淵潭和蓮花池公園去的次數(shù)，超出過去兩年的總和。
孫洋是一家大型房產中介馬連道片區(qū)的銷售經(jīng)理，2016年的這個時候，他的生活可沒這么“愜意”——
白天，他要帶著客戶穿梭于馬連道各小區(qū)之間看房，夜幕降臨后也是各種應酬，找個湘菜館喝兩杯，微醺后再到KTV開始“第二場”。
伴隨著北京樓市的瘋漲，他每個月的收入達到七八萬塊錢。那時他最愛笑話的就是他小學同學：“從湖南山區(qū)考到北京化工大學，博士畢業(yè)年薪才10萬塊，清華北大不如膽大。”
直到3月初，孫洋依然得意洋洋地“忙而快樂著”，雖然房價激進攀升，但春節(jié)后北京樓市交易也相當火爆，對他的直接利好就是，“去年初成交價500萬的房子，我提成大約3萬塊錢，同樣大小的房子，今年的交易價達到800萬~1000萬元的話，我的提成就是五六萬塊錢?！?
按照孫洋的設想，他2017年計劃“卷150萬回家”。
然而，3月17日到來了。
“原以為只是打破了我的如意算盤，可看看這一個月連出的12道金牌，簡直把我的算盤打得稀巴爛?！?
3月17日至4月16日一個月時間內，北京出臺了12項極具針對性的樓市調控政策，且均為“零過渡”的即日或次日落地，調控決心不言自明。
除開啟“認房認貸”模式外，北京的調控重拳還包括縮小首套房貸折扣、修改非京籍購房納稅標準、明確過道學區(qū)房不予登記、商辦項目限購、公租房專配“新北京人”試點等。
“幾乎斷絕了所有炒房的可能?！睂O洋說，“一家門面3個組，一個組8個人，2016年我們組每周可以出手至少3套房子。新政出臺后，現(xiàn)在每周頂多成交一套。同事們都在店里玩手機、看電影、打游戲?！?
好日子到頭了……
成交量
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從北京“317”新政一月來的表現(xiàn)看，商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進入4月份之后，成交下滑尤其明顯，4月1日~16日北京商品住宅僅實現(xiàn)成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。而在這其中，商辦成交占比僅余11%，多為商務型公寓成交，占比環(huán)比下滑53%。
成交價
從成交價格來看，亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月18日~4月13日期間，北京純商品住宅成交均價為42485元/平方米，比去年9月30日到今年3月17日期間上漲了0.9%。二手房方面，安居客房產研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房掛牌均價為 56078 元/平方米，比3月的61326 元/平方米下跌了8.98%。
鏈家地產研究院院長楊現(xiàn)領表示，隨著未來樓市調控政策的持續(xù)從緊從嚴，北京前期過熱的市場已經(jīng)得到明顯抑制，住宅市場的交易量也將進一步下滑，價格逐步松動。
價格走向取決于信貸松緊
那么，對房價最具殺傷力的武器究竟是什么？
多位業(yè)內人士認為，是信貸。
北京住建委某處處長對中國證券報（ID：xhszzb）記者說：
“這一輪樓市價格漲起來，其實是因為信貸超發(fā)，資產荒。從2014年9月30日開始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，資金未進入實體經(jīng)濟，而是在樓市和金融市場間空轉。預測未來房價走勢，其實還是看信貸政策松緊?！?
中國證券報（ID：xhszzb）記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京純商品住宅均價首次破萬，2008年央行連續(xù)5次降息，2009年國家又出臺了4萬億經(jīng)濟刺激計劃，鼓勵住房消費和房地產開發(fā)投資，至2010年開始限購時，北京房價均價已經(jīng)逼近2萬元/㎡。
2011年，央行縮緊個人購房信貸規(guī)模，房價也踩了一回剎車。2011年11月，北京大興順馳領海樓盤開盤價從1.8萬元/㎡下調到1.4萬元/㎡；上海萬科清林徑樓盤的開盤價下調15%；南京天正濱江花園開盤價從2萬元/㎡調至1.59萬元/㎡；北京京貿國際城開盤價從1.98萬元/㎡下調到1.4萬元/㎡。
當年，還有一些著名事件，比如鄂爾多斯的康巴什，房價從2010年初的1萬元/㎡跌到2011年底的3000多元/㎡，這個內陸新星一夜之間成為百姓茶余飯后的談資。
根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全國個人購房貸款余額為7.14萬億元，年新增額度同比下滑31%；2012年全國個人購房貸款余額8.1萬億元，年新增額度同比增長0.24%。
在經(jīng)歷了房價下跌的2011年之后，2012年6月8日央行下調基準利率，同一天國務院常務會議討論決定的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風險權重下調。2012年7月6日央行再次下調基準利率。2012年下半年，房價在前期下跌基礎上出現(xiàn)一些上漲。
2013年房貸規(guī)模出現(xiàn)大幅增長，全國個人購房貸款余額為9.8萬億元，年新增額度同比上漲77%。于是，2013年全國各地市的房價出現(xiàn)明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價約3.2萬元/㎡。
2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會突然發(fā)文，將“認房又認貸”政策改為“認房不認貸”，此后的2015年，深圳率先大漲，上海隨后異動，到了2016年，南京、廈門、寧波、鄭州等全國20多個城市轟轟烈烈上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國個人購房貸款余額為14.18萬億元，年新增額度同比上漲55%；2016年全國個人購房貸款余額為19.83萬億元，年新增額度同比上漲112%。于是，北京的房價突破6萬元。
那么，對于未來的房價走勢判斷，一定要盯緊房貸政策的變化。日前，銀監(jiān)會副主席王兆星強調，將繼續(xù)采取差別化信貸政策，對部分房價過熱的城市，將采取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三、四線城市，還是會給予必要的信貸支持。
