開(kāi)發(fā)商曲線拿地：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難阻入京決心
今年進(jìn)入3月份以來(lái)，全國(guó)各地城市陸續(xù)收緊樓市政策。尤其是北京，在一個(gè)月內(nèi)頻繁打出調(diào)控“組合拳”，號(hào)稱史上最嚴(yán)。即便如此，我們注意到有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“暗度陳倉(cāng)”，悄然進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。
與以往通過(guò)土地“招拍掛”不同，房企更多地是利用并購(gòu)等手段實(shí)現(xiàn)“入京”，這種曲線模式在如今已是屢見(jiàn)不鮮，正逐漸成為一種“陽(yáng)謀”。在當(dāng)前宏觀環(huán)境趨緊、行業(yè)利潤(rùn)下滑、市場(chǎng)存潛在風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)下，依舊難擋房企“不入北京終不還”的決心。
房企搶灘進(jìn)京
近日有消息稱，廣東龍頭房企擬收購(gòu)北京九華山莊集團(tuán)股份有限公司，若事情屬實(shí)將正式實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)久以來(lái)的進(jìn)京“夙愿”。雖然此事沒(méi)有正式對(duì)外公布，而該企業(yè)方面也是三緘其口，但有接近交易的人士回應(yīng)稱，具體事宜正在溝通當(dāng)中。此前，該房企一直是房地產(chǎn)前二十強(qiáng)中未落子北京的企業(yè)之一。
同樣來(lái)自廣東的房企，雅居樂(lè)集團(tuán)則捷足先登，于去年出資2.32億元收購(gòu)一項(xiàng)目公司51%股權(quán)，持有位于北京延慶的綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。
無(wú)獨(dú)有偶，景瑞控股在今年2月14日發(fā)布公告，公司全資附屬公司Natural Apex斥資6.425億元收購(gòu)位于北京朝陽(yáng)區(qū)的三全公寓的60個(gè)公寓單位的全部權(quán)益。景瑞控股在公告中透露，本次的收購(gòu)行為是公司乃至集團(tuán)擴(kuò)展業(yè)務(wù)至北京的良機(jī)及首要步驟。
再看陽(yáng)光城集團(tuán)，目前已收購(gòu)梵悅108項(xiàng)目的部分股權(quán)，將與梵天地產(chǎn)聯(lián)合操盤(pán)。除上述項(xiàng)目外，陽(yáng)光城后續(xù)還有其他項(xiàng)目的并購(gòu)計(jì)劃。自從2015年以18.73億奪得通州地塊敲開(kāi)北京大門(mén)，又在次年拿下順義地塊，陽(yáng)光城深耕北京的決心早已顯露無(wú)疑。
業(yè)內(nèi)人士分析，像北京等一線熱點(diǎn)城市，在樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力、利潤(rùn)空間受限的情況下，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然十分激烈。若非企業(yè)自身具備相當(dāng)實(shí)力，否則很難躋身北京市場(chǎng)。因此，對(duì)于那些無(wú)力在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的房企來(lái)講，并購(gòu)和股權(quán)合作等已成為不可或缺的手段。
風(fēng)險(xiǎn)難阻決心
從去年9月30日以后，部分地區(qū)針對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的情況，相繼出臺(tái)了一些調(diào)控政策。今年3月份，包括北京在內(nèi)的一些城市，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，防止炒房和防范風(fēng)險(xiǎn)，又進(jìn)一步增加了一些調(diào)控措施。監(jiān)管層方面透露，包括對(duì)房?jī)r(jià)，還有其他房地產(chǎn)方面指標(biāo)的影響，有可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。
此后，北京又明確未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬(wàn)套房。在控地價(jià)背景下，雖然高溢價(jià)率地塊數(shù)量明顯減少，房企搶地?zé)崆槿匀桓邼q。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從未來(lái)預(yù)期看，企業(yè)還是為了增加貨值而拿地。所以就算拿地風(fēng)險(xiǎn)和成本較高，但主要還是從企業(yè)戰(zhàn)略考慮。當(dāng)然，當(dāng)前很多開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)各種方式進(jìn)軍北京市場(chǎng)，亦是同樣的道理。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京市場(chǎng)投資的潛力和各類機(jī)會(huì)都很大。后續(xù)唯一需要把控的就是類似政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，比如說(shuō)要防范高價(jià)拿地以后的財(cái)務(wù)費(fèi)用增大等問(wèn)題等。
“北京本次調(diào)整可謂是史上最嚴(yán)，然而反觀開(kāi)發(fā)商在北京的拿地情況，各房企沒(méi)有放棄在京拓展的態(tài)勢(shì)?！碑?dāng)代置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事兼總裁張鵬稱，雖然有很多開(kāi)發(fā)限制因素以及利潤(rùn)空間有限，但作為企業(yè)只能是先保證生存，而且進(jìn)入北京市場(chǎng)的品牌、規(guī)模效應(yīng)都是企業(yè)所需要的。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事鄭文東認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商拿地條件會(huì)越來(lái)越苛刻，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)盡可能早地去拿一些地塊。同時(shí)，一線城市土地加速供應(yīng)，也為資金尚處于寬裕狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商拿地提供了契機(jī)。
