2016年房企利潤與規(guī)模雙增
近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)年報發(fā)布面臨收尾。從整體業(yè)績來看，期內(nèi)房企的資產(chǎn)和收入規(guī)模普遍實現(xiàn)正增長。同時，房企利潤率上漲，告別前幾年“增收不增利”的普遍現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士認為，從今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)開局來看，多項行業(yè)指標表現(xiàn)積極，預計年內(nèi)房企的總體利潤水平有望繼續(xù)提高。
業(yè)績 整體利潤率觸底反彈
2016年房地產(chǎn)市場銷售火爆，企業(yè)的業(yè)績普遍實現(xiàn)正增長。其中，恒大、萬科、碧桂園突破了3000億元，綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華夏幸福、華潤、金地等企業(yè)也進入了千億房企行列。從同比看，碧桂園、融創(chuàng)、新城、朗詩等企業(yè)2016年業(yè)績出現(xiàn)了翻倍上漲。
24日，中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前已經(jīng)公布2016年報的96家房企業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企合計營業(yè)收入9081.4億元，同比上漲28.5%；從利潤看，合計達到883.3億元，同比上漲28.9%。
“96家房企合計利潤883.3億元，凈利潤率9.73%，近8成房企凈利上漲”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“從房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤率看，2015年為9.69%，而2016年為9.73%。從企業(yè)數(shù)量看，96家房企中凈利潤上漲的企業(yè)達到了73家，占比高達76%。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在政策最寬松的2016年收獲了豐收年”。
億翰智庫針對80家A股上市房企2016年度業(yè)績的統(tǒng)計結(jié)果也顯示，2016年，80家A股上市房企毛利潤和凈利潤分別為3375億元和1294億元，分別同比增長21.7%和33.5%，毛利潤率和凈利潤率分別為29.7%和11.4%，較去年同期分別下降了1.6個百分點和上升了0.4個百分點。
“毛利潤率下跌主要原因是2016年結(jié)轉(zhuǎn)的項目多為2014和2015年的項目，項目銷售均價處于低位，毛利潤率偏低”。億翰智庫相關(guān)分析人士告訴記者，“而房企的凈利潤率在2016年實現(xiàn)轉(zhuǎn)降為增，觸底反彈的主要原因是企業(yè)財務(wù)費用的下降，并且隨著企業(yè)規(guī)模的上升，企業(yè)的費用被攤薄”。
不過，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化，“強者恒強”的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院針對百強上市房企的研究結(jié)果顯示，2016年，百強房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。
“從房企的年報數(shù)據(jù)來看，企業(yè)分化明顯，大房企因為資金成本等優(yōu)勢布局合理，利潤增長速度更加迅速?！睆埓髠フJ為，“增加現(xiàn)金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風險的利器，包括萬科等企業(yè)的銷售業(yè)績、利潤上漲速度均超過行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場占有率上升明顯”。
實力 短期償債能力提升
中指院指出，2016年，良好的銷售表現(xiàn)與寬松的融資環(huán)境為房地產(chǎn)投資提供了有利條件，年內(nèi)百強房企資產(chǎn)負債率均值達到76.7%，較2015年提高1.1個百分點；由于預收賬款均值較2015年增加27.5%，剔除預收賬款之后的有效負債率均值為50.3%，與上年基本持平。
“不過，從短期償債指標的變化來看，2016年房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率均值為2.09，同比上升0.04；速動比率為0.55，同比下降0.01?！敝兄冈合嚓P(guān)負責人告訴記者，由于2016年在融資環(huán)境寬松及銷售回款加速的雙重催化下，房地產(chǎn)企業(yè)資金相對充裕，積極增加土地儲備，年末存貨均值達到761.7億元，較2015年增長29.6%?！熬C合來看，百強企業(yè)2016年短期債務(wù)負擔有所增加，但企業(yè)短期償債能力增強，短期內(nèi)償債壓力不大”。
2016年，由于公司債放開，貨幣政策寬松，給房企創(chuàng)造較好的融資環(huán)境，融資成本因此降低。億翰智庫分析人士表示，“2016年，企業(yè)大量發(fā)行長期債券，償還短期借款，從而使短期有息負債下降，同時使房企總體短期償債能力大幅加強”。
億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，2016年80家A股上市房企總貨幣資金為6382億元，同比增長46.6%，貨幣資金的增速遠高于長期有息負債的增速，主要原因是2016年企業(yè)銷售回款的大幅增加?！柏泿刨Y金與短期有息負債比值為1.66，貨幣資金完全覆蓋短期有息負債，表明房企無短期償債壓力”。
“此外，得益于房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款的快速增長，企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值大幅提升，達到8.5億元，成為近幾年來現(xiàn)金流水平最好的一年。”億翰智庫分析人士指出，企業(yè)充裕的現(xiàn)金流也得益于融資力度的加大。
數(shù)據(jù)顯示，2016年，上市房企籌資活動現(xiàn)金流入均值為129億元，同比增長30.2%，籌資規(guī)模實現(xiàn)新的突破。房企在銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極主動地創(chuàng)新融資渠道，降低融資成本。
不僅如此，2016年，上市房企普遍通過開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)“降本增效”。例如，在土地市場持續(xù)升溫、“面粉貴過面包”的背景下，房企在土地一級、二級市場同時發(fā)力，嚴格控制土地成本，拓展利潤空間。據(jù)記者了解，融創(chuàng)中國、泰禾等企業(yè)超過六成的土地儲備都來自于并購。
前景 盈利水平有望繼續(xù)提高
今年一季度以來，伴隨著限購限貸政策趨嚴、預售證審批收緊、購地監(jiān)管力度加大，再加上淡季影響等綜合因素，2017年開年的房地產(chǎn)市場環(huán)境較為復雜。然而，多數(shù)房企1-3月銷售情況仍然保持良好勢頭，業(yè)績同比大幅增長。
不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍看好2017年市場，并制定了更高的業(yè)績目標。例如，融創(chuàng)中國2017年銷售目標定為2100億元，較2016年增長35.21%。此外，恒大、碧桂園、萬科目標定在5000億元規(guī)模，甚至更長遠的目標定為萬億規(guī)模。
在行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預期下，規(guī)模較大企業(yè)2017年平均目標增長率超40%。中指院認為，大型房企市場競爭愈演愈烈，2017年行業(yè)整合將全面提速，千億以上企業(yè)群體也將不斷擴容。
易居研究院的研報指出，今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標表現(xiàn)積極。預計今后幾個月，由于市場分化明顯，在中央分城施策精神的指導下，地方政府根據(jù)自身市場發(fā)展的情況會進一步推出相應(yīng)政策，熱點城市市場將有所降溫，三四線庫存較大的城市仍將緩慢復蘇。
“從房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看，指標依然在上升，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，“這也說明當前密集型的調(diào)控政策尚未完全影響到房企的投資信心，房地產(chǎn)市場的基本面仍然穩(wěn)定”。
“預計今年二季度，部分指標仍然不會太差，甚至好于預期。而對于部分需求端數(shù)據(jù)，基本上會穩(wěn)定下來，而不會繼續(xù)下滑?！眹儡S進說，從目前國內(nèi)大中城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，熱點城市逐漸降溫，但其他城市房價上漲幅度依然偏大?！昂罄m(xù)隨著政策效應(yīng)的釋放，部分城市房價過熱的現(xiàn)象也有望減少，二季度全國70城房價指數(shù)也將處于平穩(wěn)運行的區(qū)間”。
“由于房地產(chǎn)基本面依然良好，預計2017全年房企的結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利潤率有望回升，同時2017年財務(wù)成本將大概率下降，預計2017年房企總體利潤率水平繼續(xù)提高。”上述億翰智庫分析人士說。
