租賃市場(chǎng)成政策焦點(diǎn) 租購(gòu)?fù)瑱?quán)需平衡資源
從廣州宣布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、 9部委聯(lián)合發(fā)文要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng),到上海首批租賃住房用地成交、多城市明確“租房可落戶”,住房租賃市場(chǎng)成為了近期政策及輿論的焦點(diǎn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,雖然目前這些政策中有些內(nèi)容是再次提及、重新表述, 但12城試點(diǎn)、上海成交兩塊“租賃住房”、租房落戶明確等政策還是說(shuō)明各級(jí)政府都在 “租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略邁出了實(shí)質(zhì)性的一步,這對(duì)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展有著非常重大的意義。不過(guò),這一步還僅僅是開(kāi)始,一些政策還需細(xì)化落實(shí),一些政策還需有配套措施,市場(chǎng)各方的積極性也必須充分調(diào)動(dòng),如此才能真正推動(dòng)租賃市場(chǎng)快速而健康地發(fā)展。
第一,租賃房源必須擴(kuò)大,保證供應(yīng)。
租購(gòu)?fù)瑱?quán)后,租房人群勢(shì)必會(huì)增加,租金的上漲壓力會(huì)增大,但租金價(jià)格維持穩(wěn)定是租賃市場(chǎng)發(fā)展的首要前提。因此,保證足夠的租賃房源將是重中之重,這一方面需要國(guó)家提供更多的福利房源,包括土地招拍掛階段就提供專業(yè)的租賃用地、包括在新房項(xiàng)目中配建租賃住房;另一方面需要激活現(xiàn)有的存量市場(chǎng),充分利用閑置資源,鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行廠改住、商改住是不錯(cuò)的政策,但其它有實(shí)力的租賃企業(yè)也應(yīng)當(dāng)參與到這樣的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中,個(gè)人出租也應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱罅χС帧?
住房租賃企業(yè)在盤(pán)活存量資源上是具有先天優(yōu)勢(shì)的,以偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)旗下的相寓為例,相寓背靠的偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán),在全國(guó)15個(gè)大中型城市擁有深入社區(qū)的連鎖門店2500余家,5萬(wàn)多接近普通居民的經(jīng)紀(jì)人。他們可以充分發(fā)掘各個(gè)小區(qū)的、閑散的存量房資源。其次,相寓已經(jīng)在北京傳媒大學(xué)附近、回龍觀以及杭州濱江路等開(kāi)發(fā)了多個(gè)整棟集中式公寓,盤(pán)活了多個(gè)存量項(xiàng)目,提供了大量集中式房源,因此,類似企業(yè)也是有能力參與廠改住、商改住這樣的整體項(xiàng)目改造和運(yùn)營(yíng)的。
第二,必須加快培育租賃市場(chǎng)的專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)住房租賃的規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。
首先,當(dāng)下全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體收益率非常低,不足2%,甚至跑不過(guò)一年期存款利率,想要長(zhǎng)期堅(jiān)持租賃業(yè)務(wù),就必須要有足夠大的體量,形成規(guī)模效應(yīng),擁有盈利基礎(chǔ)。其次,企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力必須足夠強(qiáng)、足夠?qū)I(yè),如此才能在提供良好服務(wù)的同時(shí)控制好成本,實(shí)現(xiàn)盈利。再者,過(guò)往的租賃市場(chǎng)弊病較多,發(fā)展租賃市場(chǎng)必須促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)范化,解決痛點(diǎn)。最后,未來(lái)的租賃產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化,一來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程可以降低經(jīng)營(yíng)成本,而來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)還能夠讓租客擁有更好的租賃體驗(yàn)。
目前,全國(guó)租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)方面最有優(yōu)勢(shì)的當(dāng)屬偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)旗下的相寓品牌。規(guī)模上,它的在管租賃房源運(yùn)營(yíng)規(guī)模達(dá)20萬(wàn)套、約50萬(wàn)間,覆蓋了全國(guó)12個(gè)大中城市,體量全國(guó)領(lǐng)先。專業(yè)上,它是全國(guó)最早經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè),運(yùn)營(yíng)時(shí)間迄今已有17年且從無(wú)中斷,是全國(guó)大經(jīng)紀(jì)企業(yè)唯一能夠一直堅(jiān)持且持續(xù)盈利的,管理經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)化能力全國(guó)無(wú)出其右。規(guī)范化上,我愛(ài)我家和相寓已經(jīng)針對(duì)人們?cè)嵅〉氖袌?chǎng)痛點(diǎn)提出了因出租權(quán)導(dǎo)致租戶租金損失先行墊付、業(yè)主租金未按時(shí)到賬雙倍賠付、退租24小時(shí)押金到賬、簽約相寓體驗(yàn)入住不滿意無(wú)條件退換、入住相寓1月內(nèi)免費(fèi)維修等服務(wù)承諾,業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越規(guī)范。標(biāo)準(zhǔn)化上,相寓目前擁有相寓Park、相寓Home、相寓INN等包含分散式、集中式,可滿足高中低各種收入層次租房需求,短租長(zhǎng)租皆宜的多元產(chǎn)品線,各條產(chǎn)品線都有自己的標(biāo)準(zhǔn)化配置和服務(wù)。
第三,必須提供更多、更平衡的公共服務(wù)資源。
“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的初衷很美好,但要真正實(shí)現(xiàn)是存在一定難度的,因?yàn)橘?gòu)房可以享受到更多的公共服務(wù)資源,尤其是在擁有良好的教育、醫(yī)療資源的區(qū)域,過(guò)于激烈的競(jìng)爭(zhēng)讓租房者基本很難真正與購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)同權(quán)。因此,想要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,即使無(wú)法做到最優(yōu)質(zhì)資源的平衡,但至少也要保證普通資源的平衡,使各個(gè)租賃區(qū)域都有資源,有不錯(cuò)的資源,否則,對(duì)資源尤其是優(yōu)質(zhì)資源的追求很可能會(huì)在租賃市場(chǎng)造就“學(xué)區(qū)房”這樣的怪胎。
胡景暉表示,政策不能一日奏效,制度不能一蹴而就,在中央“租購(gòu)并舉”精神指引下邁出實(shí)踐的第一步就是重大的進(jìn)步。未來(lái),各個(gè)城市還需根據(jù)自身情況細(xì)化政策,從財(cái)政、稅收、金融、教育、社會(huì)保障等各個(gè)方面將中央精神落到實(shí)處,并在實(shí)踐中不斷優(yōu)化,逐步建立起住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。
