并購(gòu)增多 開發(fā)商抱團(tuán)戰(zhàn)危機(jī)
近期，上市房企正陸續(xù)披露2017年一季度報(bào)告，記者從中發(fā)現(xiàn)，多家房企一季報(bào)出現(xiàn)明顯虧損，其中京漢股份和中房地產(chǎn)出現(xiàn)較大的虧損；還有不少房企結(jié)轉(zhuǎn)收入或銷售面積出現(xiàn)較大下滑。相關(guān)專家表示，在政策環(huán)境影響下，規(guī)模房企并購(gòu)開始增多，中小規(guī)模房企業(yè)績(jī)將持續(xù)下降。
規(guī)模房企逆勢(shì)擴(kuò)張
據(jù)某機(jī)構(gòu)研究中心最新報(bào)告顯示，在一季度多個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控新政環(huán)境下，房企規(guī)模門檻和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)越加凸顯，萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家龍頭房企的銷售規(guī)模均已超過(guò)千億。
過(guò)去兩三年，伴隨樓市的爆發(fā)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)成為規(guī)?；淖畲笫芤嬲摺?016年，房企第一陣營(yíng)門檻已被提升至3000億，前十名都在千億以上，這讓所有的500、600億級(jí)房企充滿了焦慮，更不用說(shuō)不足300億的小型房企。
超級(jí)房企們的根基首先來(lái)自于前幾年大規(guī)模吸納土地。融創(chuàng)目前則擁有7912萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，在2010年上市之初，融創(chuàng)土儲(chǔ)只有590萬(wàn)平方米。而并購(gòu)是這些公司獲取土儲(chǔ)的利器。如融創(chuàng)2016年至今新增土地儲(chǔ)備5394萬(wàn)平方米，2/3為收并購(gòu)所得。
值得一提的是，4月19日晚間泰禾集團(tuán)發(fā)布公告，公司全資子公司廈門泰禾擬以17.87億元受讓新華都集團(tuán)所持全部新華都置業(yè)60%股權(quán)，間接拿下了18宗漳州龍海市地塊，這是泰禾今年至今的最大筆土地收購(gòu)。而3月初泰禾集團(tuán)剛剛以25億完成三連購(gòu)。從去年以來(lái)，泰禾集團(tuán)通過(guò)合作開發(fā)和股權(quán)收購(gòu)的方式創(chuàng)新拿地方式，曲線補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地。
中小房企日子有點(diǎn)“苦 ”
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資620億元，同比下降7.2%。其中，保障性住房投資151.5億元，增長(zhǎng)26%。商品住宅銷售面積134.3萬(wàn)平方米，下降15.4%。
在市場(chǎng)調(diào)控的背景下，中小房企的日子就沒那么好過(guò)。據(jù)資料顯示，京漢股份、中房地產(chǎn)、 綠景控股等上市房企凈利潤(rùn)虧損，其中綠景控股近兩年的第一季度都是虧損。
沒有并購(gòu)能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險(xiǎn)去拍地。3月24日，融信中國(guó)以36.46億元拿下杭州蕭山區(qū)一幅宅地，樓面價(jià)為3.08萬(wàn)元/平方米。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌表示：“中小型房企想發(fā)展就必須拿地，沒有土地就等于沒有活干，但冒風(fēng)險(xiǎn)拿下的高價(jià)地極易被套牢?！?
分析人士表示：在這一輪的樓市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或?qū)⒅荒芙邮鼙煌滩⒒蛳У拿\(yùn)。
創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型將是突圍之路
盡管一季度大部分房企業(yè)績(jī)持續(xù)飄紅，但伴隨著一二線熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)將貫穿全年。業(yè)內(nèi)專家建議，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極、理性地應(yīng)對(duì)并尋找突圍之路。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文旅專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云表示：“房企不要再以之前的市場(chǎng)邏輯，來(lái)判斷現(xiàn)在的問題，一定要轉(zhuǎn)型，要思考，順勢(shì)而為?！彼J(rèn)為，房企應(yīng)該在創(chuàng)新手段上、在創(chuàng)新探索的道路上走出自己的新天地，比如現(xiàn)在的市場(chǎng)導(dǎo)向，包括棚改、保障房、租售并舉、租賃式住房等等，都是開發(fā)企需要努力去研究、去思考、去契合政府的引導(dǎo)點(diǎn)的工作。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者說(shuō)：“開發(fā)企業(yè)一定要認(rèn)清形勢(shì)，積極尋求轉(zhuǎn)型?！?
而融資或?qū)⑹欠科笫滓鎸?duì)的難題。4月21日，央行發(fā)布一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，房地產(chǎn)貸款增速回落，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.41萬(wàn)億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴(kuò)大16.6 個(gè)百分點(diǎn)；銀監(jiān)會(huì)也多次強(qiáng)調(diào)，合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，有效防范集中度風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，今年下半年，是對(duì)房企融資能力的重大考驗(yàn)。“從長(zhǎng)期來(lái)看，特別是2017年下半年隨著銷售的降溫，可能問題會(huì)集中地爆發(fā)。如果那些企業(yè)在過(guò)去一年多拿了‘高價(jià)地’，做了過(guò)多的杠桿，有可能后續(xù)會(huì)面臨比較大的資金壓力?！?
