樓市寒冬 為何地方“賣地”收入反而大漲？
五一前后,北京地區(qū)的新房、二手房房貸政策再次收緊。首套房執(zhí)行基準利率,二套房在基準利率的基礎(chǔ)上上浮20%。而據(jù)上海媒體1日報道,調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海多家銀行將首套房貸利率進行上調(diào),從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折,上調(diào)到95折甚至基準,房貸審核力度也空前嚴格。買房的成本越來越高,很多人望而卻步。房地產(chǎn)交易儼然迅速進入寒冬。
但與此同時,地方政府在土地供應(yīng)上不斷出手。截至目前,今年50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元,與2016年同期相比,上漲53.3%。
一邊樓市進入寒冬,一邊土地交易卻是火熱。微信公眾號“俠客島”(ID:xiake_island)道出了其中的原因——“一城一策”。
無論是樓市寒冬,還是“賣地收入”大漲,都只出現(xiàn)在一線城市。這也體現(xiàn)了中國樓市的冰火兩重天。面對一線城市“庫存不足”,地方政府賣地能一來能“補庫存”,二來能增加財政收入。對于房企而言,他們也愿意拿地。據(jù)某研究院監(jiān)測的23家房企在4月上半月共拿地25宗。這也從側(cè)面說明,房企對中國城市化還是有長遠的謀劃和信心。
以下為微信公眾號“俠客島”原文:
這段時間以來,經(jīng)濟ke的手機每天都會接到好幾個中介電話,嘿,哥們,還考慮買房嗎?哪哪的二手房考慮嗎?新盤呢?
其實不需要問價格,即使像一些媒體報道的那樣,北京的房價有了10%這樣的價格降幅,相比去年60-70%的漲幅,這點賣家的“揮淚甩賣”還是有點“得了便宜賣乖”的感覺。
五一前后,北京地區(qū)的新房、二手房房貸政策再次收緊。首套房執(zhí)行基準利率,二套房在基準利率的基礎(chǔ)上上浮20%。買房的成本越來越高,很多人望而卻步。
從去年10月開始的房產(chǎn)新政,被各地當做“政治任務(wù)”不斷加碼。房地產(chǎn)交易迅速進入寒冬。這種速凍的政策下,是政府急切希望通過降杠桿來削減金融風險,從而給“房地產(chǎn)長效機制”的推出贏得改革的時間窗口。
一方面通過控制房貸來抑制需求,另一方面則在土地供應(yīng)上不斷出手,雙管齊下。我們可以先來看一組數(shù)字。截至目前,今年中國50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元,與2016年同期不到5000億的水平相比,上漲53.3%。
這組數(shù)據(jù)出來后,有不少朋友問經(jīng)濟ke,不是要去庫存嗎?為什么地方政府又在賣地?難道還要重回土地財政的老路了?其實不然。對于一些城市來說,他們需要的恰恰不是去庫存,而是相反,房產(chǎn)調(diào)控在土地供應(yīng)上也是“一城一策”。
調(diào)控
去年以來,中國樓市“冰火兩重天”的格局持續(xù)。
三四線城市還在為“去庫存”發(fā)愁,一二線樓市卻繼續(xù)瘋漲、交易火熱,引得限購政策層層加碼。需求旺、房價高,北京、上海、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點城市,急需“補庫存”。針對這種情況,在土地供應(yīng)的“供給側(cè)”,國土與住建兩個主管部門出了個“大招”。
4月6日,兩部門同時發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》,要地方政府合理安排住宅用地供應(yīng),對住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模,去庫存任務(wù)重的城市要減少以至暫停住宅用地供應(yīng)。
意思很簡單,調(diào)控不再“一刀切”,要因城施策,把土地供應(yīng)節(jié)奏和去庫存形勢直接掛上鉤,“一城一策”分類調(diào)控。
然而,對于許多城市來說,做到這一點并不容易。
一方面,庫存緊缺的城市能否加快供地恐怕要打個問號,土地資源是有限的,城市建設(shè)攤大餅的老路無法持續(xù),征地拆遷成本也不低,地到底供不供得出來?另一方面,對于部分去庫存壓力較大的城市而言,減少甚至暫停供地,對地方財政確實是個考驗。
賣地
北京就是一個典型的例子。
就在“供地新政”發(fā)布后的第二天,北京市就公布了5年住宅供地計劃。按計劃,北京今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃。2017年住宅用地供應(yīng)1200公頃。這一指標比年初披露的計劃翻了一倍。果然計劃沒有變化快。
如果這一計劃得以落實,將很大機會逆轉(zhuǎn)供求失衡、房價上漲預期。但問題的關(guān)鍵恰恰是,北京的宅地供應(yīng)計劃能否完成?一個不容忽視的事實是,2013年至2016年間,北京的供地計劃基本上就沒完成過。尤其是2016年,土地供應(yīng)可謂十分慘淡,部分供應(yīng)的地塊位于郊區(qū),絕對數(shù)量也不多,商品房實際供地完成率僅為12.1%。更何況,“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段,土地供應(yīng)不那么積極也就可以理解了。
北京近十年來供地完成率
上海、深圳等城市,形勢也不容樂觀。
比如,深圳的情況尤其特殊,作為全國唯一全部土地歸國家所有的城市,深圳不存在集體土地。而且,深圳的城市開發(fā)程度基本飽和,幾乎沒有存量的、可供新開的建設(shè)用地。因此,深圳只能通過土地整備、城市更新等方式進行供地,盤活存量。深圳的兄弟廣州給出的策略是,通過廣佛一體化,向周邊中小城市要發(fā)展空間。
目光所及,基本每個一線城市都在為增加土地供應(yīng)“憋大招”。據(jù)統(tǒng)計,武漢、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市今年以來的賣地收入超過200億元。其中,武漢土地出讓收入居首,超過700億元,北京、南京、合肥其次,均超過400億元。
拿地
土地出讓繼續(xù)火爆的背后,是房企的拿地熱情,這一輪密集的調(diào)控并沒有影響到他們繼續(xù)大規(guī)模拿地。據(jù)某研究院監(jiān)測的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年賺了盆滿缽滿“不差錢”的房企,拿點錢補補土地庫存也是正常的。不過,這也從側(cè)面說明,房企對中國城市化還是有長遠的謀劃和信心。
不過,房企的拿地也逐步受到更多的限制。
曾幾何時,在一些熱點城市,鑒于供地緊缺,土地價格瘋漲,房企在拿不拿地這個問題上,十分糾結(jié),尤其是民營房企。據(jù)報道,現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場的地產(chǎn)人,無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸,“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民營房企一再淪為陪襯。不差錢帶來的是不斷上漲的地價,而這又成為了房價暴漲的重要動能。
如今,要不要拿地或許沒那么糾結(jié)了。今年初,北京門頭溝、平谷和房山三塊土地招拍掛,全用了“限房價、競地價”的新型土拍模式。對出讓土地的房型、房價都做了限制,再讓開發(fā)商互相競爭。還有城市引入了“熔斷機制”,就是說,在招拍掛的過程中,如果報價超過了最高限價,這塊地就流拍了。
另一方面,拿地的門檻也在提高,各地對“拿地資金”的監(jiān)管更嚴格了。去年,南京、廣州規(guī)定房企拿地必須用自有資金,對銀行信貸資金、投資基金等場外配資“嚴防死守”。這對以前房企利用杠桿拿地的瘋狂也下了閘門。
在這幾項政策的抑制下,今年截至目前為止,全國熱點城市的土地成交率雖然很高,但溢價率已經(jīng)下調(diào)不少。
長效
毫不諱言,房地產(chǎn)市場十幾年來頻繁陷入“屢限屢漲”的怪圈。限購、限價等短期政策就像止疼藥,剛吃的時候有用,但不能長期有效,甚至“邊際效應(yīng)遞減”?！爸固鬯帯边€有一個特點,那就是停藥之后更疼。一個重要的原因還在于供需的不平衡。
土地供應(yīng)端因為牢牢卡在政府手里,成為地方政府的“提款機”,因此從土地供應(yīng)端入手增加土地和房屋供應(yīng),地方并不積極,相反,消費需求側(cè)的抑制就容易得多。這種不均衡使力,并沒有從根本上改變快速城市化進程中,土地供應(yīng)短缺的嚴峻形勢,反而躲避了改革的真問題,使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革拖延下來,被土地財政牢牢綁架。加之近些年經(jīng)濟下行,大量的貨幣得不到有效引導,瘋狂進入房地產(chǎn)市場。房產(chǎn)投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器,讓更多的資金趨之若鶩。
因此,我們看到,地方政府陷入賣地財政的怪圈,老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來供養(yǎng)房子?！靶量鄮资?不如買套房”,遠超平均工資的房價,已經(jīng)明顯拖累了中國人的幸福,也扭曲了老百姓的致富觀念。
“該斷不斷,反受其害”。
2016年底的中央經(jīng)濟工作會議就強調(diào),要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要求回歸住房居住屬性。同時提出,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。
這一次,兩部委的《通知》就明確了供地節(jié)奏與去庫存的關(guān)系,降低供不應(yīng)求的市場預期,進而逆轉(zhuǎn)房價上漲預期。從土地供應(yīng)側(cè)與需求端“雙管齊下”,可以看出管理層對遏制房價上漲的決心。而這也被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)長效機制的破冰之舉,重要性毋庸諱言。
若不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫存調(diào)整供地規(guī)模,而導致房價上漲壓力過大,或致去庫存不利,則很有可能被住建部約談。這不是開玩笑,之前已經(jīng)有地方政府被約談了,甚至被約談了多次。說白了,簡單的“穩(wěn)定房價”已經(jīng)不是本輪調(diào)控的核心目標,建立長效機制才是。
對于長效機制,其實早在2013年,中央就正式提及,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機制。去年底中央經(jīng)濟工作會議和今年政府工作報告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。25日時已經(jīng)變成了“加快形成”,“加快”的急迫態(tài)度是始終的,也隱隱地透露出這件事不斷發(fā)展的信號。
當然,房地產(chǎn)改革背后的主要矛盾,依然來自地方的財政危機。在中央和地方財稅體制改革中,如何增加地方的財源以支撐不斷加碼的改革事權(quán),是難點,也是破解“土地財政困局”的關(guān)鍵。
從這點來說,房地產(chǎn)的長效機制還不僅僅是一個領(lǐng)域的事,必須放在整個改革的盤子里統(tǒng)一盤算。不然,我們的房地產(chǎn)市場出臺再多的調(diào)控,也依然是“頭疼醫(yī)頭,腳疼醫(yī)腳”。
