商辦房遭遇退房潮 不能貸款 看空商住項目價值
北京商辦項目調(diào)控政策3月26日出臺后,商住銷售市場處于了停滯狀態(tài)。而一大波退房糾紛也在陸續(xù)上演。信報熱線電話陸續(xù)接到不少詢問如何退房拿回首付款的咨詢電話。而據(jù)消費者反映,位于大興的一個商辦項目已經(jīng)遭遇十幾次業(yè)主維權(quán)事件,訴求正是退房。類似的事件發(fā)生在很多商住項目身上。業(yè)內(nèi)認為,商辦限購政策出臺后,購房者失去資質(zhì)及看空市場是退房事件出現(xiàn)的原因之一。近期商住項目有可能引發(fā)較大規(guī)模的退房潮。
商住項目購房者想退款退房
消費者李女士近期有點煩兒。她于2017年1月10日,購買了麗澤商務(wù)區(qū)商住兩用房100平米,已交了50%的房款,其余50%按合同約定,應(yīng)該在2018年下旬左右,交房時補齊。房款總價格約為750萬元。但3月至4月間,北京陸續(xù)出臺三道調(diào)控商住項目的政策,讓李女士對后期商住房的投資空間不看好。于是已經(jīng)完成了網(wǎng)簽手續(xù)的她找到開發(fā)商協(xié)商想退房和退款,但被開發(fā)商一口回絕了。
同樣從事銷售工作的王小姐在3月10日認購了一套北京密碼商辦樓盤的房子,只交了10萬元定金,還沒有交完首付款,3月26日第一道商辦調(diào)控政策落地了。限購政策落地后,在北京名下有房的王小姐失去了購買商辦產(chǎn)品的資質(zhì)。限購政策出臺后的第二天,王小姐就與銷售人員聯(lián)系退房。幾經(jīng)周折后,開發(fā)商收回所有購房手續(xù)后,回復(fù)退款時間竟需要3-6個月。
另外據(jù)了解目前市場中出現(xiàn)的商辦退房事件超過兩位數(shù),大興一個之前成交較好的商住項目,在限購政策出臺后的一個月時間里,先后遭遇十幾次業(yè)主維權(quán)事件,業(yè)主維權(quán)的焦點則是認為開發(fā)商無法履行先前與居住功能有關(guān)的承諾,因此要求退房。截至目前,該事件仍未得到解決。
退房潮的兩難境地
實際上,自商辦限購以來,近期商住項目退房事件已較為普遍,對于開發(fā)商而言,退房現(xiàn)象會導(dǎo)致業(yè)績承壓,是不得不面對的問題。
據(jù)了解,退房的情況大致有兩種:一種是政策出臺時尚未辦理網(wǎng)簽的交易;另一種是政策出臺時已經(jīng)辦理過網(wǎng)簽的交易。但是,無論是否辦理網(wǎng)簽,目前市場中出現(xiàn)的情況都是退款難、退房難。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,退房事件頻出是因為商辦限購政策出臺后,未網(wǎng)簽的客戶因失去購房資質(zhì)而退房,還有一種是擔心未來出售困難、看空商辦市場行情而選擇退房。
與王小姐遭遇情況類似的是,限購政策出臺后失去購房資質(zhì),無法辦理網(wǎng)簽而選擇退房。3月26日,《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》出臺,明確規(guī)定,企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,不得賣給個人。另外,商辦調(diào)控政策規(guī)定商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款,直接導(dǎo)致客戶因購房款不足而退房。這種未辦理網(wǎng)簽的交易,開發(fā)商一般會承諾退房。
另外一種情況就是如李女士一樣已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的交易,購房者擔心未來房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)手變現(xiàn),以及限購后市場迅速冰凍,導(dǎo)致購房者看空商辦市場的情緒較濃,同時,新政要求對商辦項目進行整改,去除居住屬性,精裝變毛坯,不能通燃氣以及原有的廚房衛(wèi)生間等都存在拆除的可能性,讓購房者無法接受。這種情況下,開發(fā)商與退房客戶多進入僵持階段。
一位商辦項目營銷負責人表示,商辦限購出臺后20天的時間里,北京市商辦成交僅150套左右,商辦限購前一個月成交為5000多套,周成交數(shù)據(jù)也從原來的上千套,迅速下降到了幾十套。這種情況下,此前猶豫不決、不知是否要退房的觀望者也有可能會加入到退房的人群中。目前,已經(jīng)有較多商辦項目客戶要求退房,未來商辦退房潮極有可能發(fā)生。
業(yè)主可否要求退房?
商辦退房現(xiàn)象在市場中已較為普遍,同時退房難、退款難的問題時有發(fā)生。“3·26”新政之后,對項目心存疑慮的業(yè)主可否要求退房?業(yè)主解除合同退房是否需要支付違約金?
北京市萬思恒律師事務(wù)所吳剛律師表示,商辦項目限購政策出臺后,購房者失去資質(zhì)或者不能貸款失去支付能力導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能或難以實現(xiàn),屬于《合同法解釋(二)》第二十六條規(guī)定的情勢變更導(dǎo)致合同不能履行的情形,合同雙方可解除合同并且雙方都無需承擔違約責任,買方已支付購房款的,賣方應(yīng)當退還款項。
吳剛表示,如果該買房人想解除購房合同,首先,要看購房合同有無約定買房人在什么情形下有權(quán)解除合同,如果該類情形發(fā)生了,購房人則可以依據(jù)該約定主張解除購房合同。其次,如果購房合同沒有約定購房人有權(quán)解除合同的情形,如果購房人的確無財力支付其余購房款,在與開發(fā)商協(xié)商不成的情況下,可以起訴解除購房合同,要求開發(fā)商退還已支付的全部房款。這個途徑難度較大,最好請專業(yè)律師協(xié)助。
對于合同涉及的定金和已支付房款返還時間問題,吳剛表示,法律并未做出明文規(guī)定,由合同雙方協(xié)商確定,但是開發(fā)商并不能以手續(xù)沒有完成為由拒絕或拖延款項退還,根據(jù)合同相對性的規(guī)范限制,合同的解除和款項退還是房屋買賣雙方的義務(wù)承擔,開發(fā)商與其他方之間的關(guān)系義務(wù)不能對抗作為合同相對方的購房者對其享有的合法權(quán)益。
開發(fā)商如何應(yīng)對
“開發(fā)商面臨退房事件時,注重品牌美譽度的企業(yè)會選擇無理由退房的措施。但是,個別開發(fā)商不太接受購房者退房的要求,尤其是已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的交易,對于類似限購等政策對在途交易的影響,合同本身并無明確規(guī)定,購房者只能與開發(fā)商協(xié)商,而開發(fā)商往往的回復(fù)是‘按照購房合同規(guī)定來解決’?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅如是說。
京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋也表示,如果業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商不通,且業(yè)主能有充分證據(jù)證明,開發(fā)商在銷售的時候,對于商辦項目房屋的性質(zhì)、居住和使用的功能有明確的介紹,且這些介紹與項目真實的性質(zhì)和將來的用途不符合,可以以欺詐為由起訴開發(fā)商,請求法院判撤銷合同。
王琮瑋介紹說:“但是合同撤銷不意味著開發(fā)商負100%的責任,就一定要退全款。要看合同撤銷的責任屬于哪一方。如果項目已經(jīng)被政府認定為違規(guī),撤銷合同的責任就在開發(fā)商,因為開發(fā)商提供了違法違規(guī)的產(chǎn)品,開發(fā)商應(yīng)當退全款。”
據(jù)了解,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反,應(yīng)當承擔違約責任。因此,法院是否判開發(fā)商承擔相應(yīng)責任,最終要看業(yè)主提供的證據(jù)是否扎實。
