房貸利率上升：壓倒房?jī)r(jià)最后一根稻草
最近兩年,因?yàn)榉績(jī)r(jià)從一線城市到二線城市,甚至部分三線城市接連上漲,“房子”成為之無(wú)愧的熱門(mén)話題。買(mǎi)房,不論是剛需還是投資,成了許多人不得不思考和面對(duì)的問(wèn)題。
但從目前來(lái)看,至少?gòu)耐顿Y的角度,房子已不適合再購(gòu)買(mǎi),或者說(shuō)房地產(chǎn)最近這個(gè)連續(xù)兩年的上升周期將告一段落,這里先從最近各地紛紛上調(diào)房貸利率折扣說(shuō)起。
引發(fā)關(guān)注最多的是北京。從5月2日起,包括工、農(nóng)、中、建、交五大國(guó)有商業(yè)銀行,以及部分股份制商業(yè)銀行收緊北京市房貸優(yōu)惠政策,首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率;二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%,即5.88%的年利率。
類(lèi)似的,上海、深圳、廣州、杭州、天津等地首套房貸利率近期也紛紛所上調(diào)。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調(diào)到9.5折甚至基準(zhǔn)。
這是一個(gè)什么概念呢?比如某對(duì)年輕夫婦預(yù)算300萬(wàn)準(zhǔn)備在北京買(mǎi)首套房(300萬(wàn)在北京買(mǎi)房如今不算多高的預(yù)算)。其中貸款200萬(wàn),按照一年前八五折的房貸優(yōu)惠利率,也就是年化4.17%,200萬(wàn)貸款30年每月還款9745元,總計(jì)利息150萬(wàn)。如果沒(méi)有折扣,也就是基準(zhǔn)利率4.9%,那么需要沒(méi)月還款10615元,利息總計(jì)182萬(wàn)。等于多支出32萬(wàn)的利息,這無(wú)疑是變相的漲價(jià)。
當(dāng)然,房貸利率上升并不是房子不再具備投資條件的根本因素,但卻可以說(shuō)是直接因素或者導(dǎo)火線。
一方面,房?jī)r(jià)之所以在2015年開(kāi)始上漲,誘發(fā)因素也是因?yàn)榉抠J利率,只不過(guò)當(dāng)時(shí)是連續(xù)降息——從3月1日開(kāi)始,全年共計(jì)降息五次,貸款利率累計(jì)降低1%。取消房貸利率優(yōu)惠是變相“漲”房?jī)r(jià),降息自然就是變相地降價(jià)。
另一方面,商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率,主要并非為了貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策這個(gè)政治目的,而是基于房貸資金成本上升的內(nèi)生動(dòng)力。今年以來(lái),資金市場(chǎng)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一直抬升,5月4日,銀行間同業(yè)拆借利率繼續(xù)集體上揚(yáng)。上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)隔夜品種上升了0.0055個(gè)百分點(diǎn)至2.8506%,刷新兩年來(lái)高位。7天期Shibor上升了0.0140個(gè)百分點(diǎn)至2.9270%,其余中長(zhǎng)期利率品種也呈現(xiàn)上升走勢(shì)。
除了資金市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)指標(biāo),舉個(gè)通俗的例子:最熟悉的余額寶、現(xiàn)金寶等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)極低的貨幣基金,7日年化利息都超過(guò)4%了,這也是近兩年沒(méi)有過(guò)的情況。貨幣基金主要投向銀行協(xié)議存款和大額存單,銀行付出的資金成本自然在4%以上,如果房貸利息再打八五折,那銀行房貸業(yè)務(wù)就無(wú)利潤(rùn)可言,如此說(shuō)來(lái),房貸利率上升是一種趨勢(shì)。還有美聯(lián)儲(chǔ)加息等外部影響因素,這里暫不討論。
當(dāng)然,講這么多有關(guān)利率、利息的,并不是說(shuō)這就是影響房?jī)r(jià)的決定因素,事實(shí)上也并不是,只是一個(gè)相對(duì)變化較大,且近期極有可能造成影響的因素。而對(duì)于影響房?jī)r(jià)的其他因素,如高素質(zhì)人口流入大城市、一線城市庫(kù)存少,甚至租售比、房?jī)r(jià)收入比等,有些或許比利率因素更重要,但這些影響因素變動(dòng)并不大,或者說(shuō)一直存在并沒(méi)有較大轉(zhuǎn)變的跡象。
目前房子已不值得投資,至少在可預(yù)期的一段時(shí)間之內(nèi)。但這不代表大城市,尤其是一線城市的房產(chǎn)會(huì)跌多少,即便下跌,也可能只會(huì)是小幅度的調(diào)整,而不會(huì)趨勢(shì)性地下跌。因?yàn)榇蟪鞘?尤其是北上深這樣的一線城市,無(wú)論是橫向與國(guó)際上的大都市對(duì)比,還是與縱向上和歷史對(duì)比,都可以說(shuō)“居大不易”。
與國(guó)際上的大都市對(duì)比,北上深房?jī)r(jià)的絕對(duì)值還排不進(jìn)前10。以東京為例,雖然自上世紀(jì)90年代開(kāi)始下跌并探底,但目前市中心六區(qū)的房?jī)r(jià)大致為上海的2~3倍,當(dāng)然兩地居民收入有些差異,但東京這個(gè)價(jià)格是在征收房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的?？v向看,很多人并不太清楚新中國(guó)之前的“房?jī)r(jià)”,遠(yuǎn)的如大唐白居易感嘆長(zhǎng)安價(jià)高且不談。近者看近代上海,作家魯迅收入不菲,每月多則六百塊大洋,少則三四百,按購(gòu)買(mǎi)力折算,約相當(dāng)于如今的4~6萬(wàn)月薪。與魯迅同時(shí)期的上海市民,月薪不過(guò)30大洋左右。即便如此,他在上海十年一直租房。1928年,魯迅兩口子租住在老式石庫(kù)門(mén)景云里(今虹口區(qū)橫浜路35弄),全款買(mǎi)下需要5萬(wàn)大洋,以魯迅每月400大洋左右的月收入,要不吃不喝十來(lái)年。
大城市有更多的就業(yè)和成長(zhǎng)機(jī)會(huì),因此吸引了高學(xué)歷年輕人前赴后繼,房?jī)r(jià)高是一個(gè)不利因素,但這似乎無(wú)法避免。
