房企拿地?zé)崆椴粶p 調(diào)控為何難阻房企“搶糧”
在新一輪樓市調(diào)控背景下，房企拿地?zé)崆橐琅f不減。今年截至目前，拿地最多的25家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到4942.56億元，比去年同期上漲94%。從拿地結(jié)構(gòu)來看，品牌房企一線城市拿地占比達(dá)兩成，二線城市拿地占比50%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2016年熱點(diǎn)城市樓市量?jī)r(jià)齊升，房企取得良好的去化效果，資金較為充裕。盡管2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼，但仍不能減弱房企拿地?zé)崆?。今年房企積極補(bǔ)倉(cāng)的原因一方面是自身庫(kù)存不足，需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備維持規(guī)模，另一方面，中型企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張?jiān)噲D彎道超車。
拿地?zé)崆椴粶p
在這一輪樓市調(diào)控中，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等都成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施之一。同樣，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)鏈條中重要的一環(huán)，相關(guān)政策也不斷升級(jí)，包括限制溢價(jià)、增加持有面積、限制地塊建成房屋價(jià)格等。但是，盡管在如此嚴(yán)苛的調(diào)控政策之下，開發(fā)商拿地積極性依然較高。
4月27日，福州（樓盤）出讓5宗位于晉安區(qū)的普通商品住宅用地，融信、世茂18.3億元分食桂湖4宗土地，最后出讓的鶴林片區(qū)地塊僅在第三次舉牌便達(dá)到最高限價(jià)20.28億元，進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)后，又在第三次被舉牌至最高限度的配建面積38250平方米，最終該地塊被宣布終止拍賣。
同樣的情況也出現(xiàn)在其他熱點(diǎn)城市，4月25日，北京（樓盤）多宗自住房地塊出現(xiàn)樓面價(jià)接近限價(jià)的市場(chǎng)表現(xiàn)；同天，中駿置業(yè)以10.3億元、332輪報(bào)價(jià)、溢價(jià)率763%曲線進(jìn)入青島（樓盤）。
不僅如此，從今年房企拿地?cái)?shù)據(jù)來看，年內(nèi)已經(jīng)有17家企業(yè)拿地金額超過了100億元，其中有10家企業(yè)拿地超過200億元。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年截至目前，拿地最多的25家企業(yè)合計(jì)拿地達(dá)到了4942.56億元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合計(jì)拿地2549億元上漲了94%。其中，碧桂園拿地金額達(dá)到527.22億元，排名房企拿地金額第一位；保利地產(chǎn)(600048,股吧)與中海地產(chǎn)分別以454.8億元、413.38億元緊隨其后。
據(jù)了解，在日前舉辦的2017中國(guó)（上海（樓盤））城市土地展上，來自南京（樓盤）、合肥（樓盤）、無錫（樓盤）、揚(yáng)州（樓盤）等近30多個(gè)國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的千宗擬上市地塊集中參展。據(jù)主辦方提供的數(shù)據(jù)顯示，此次土地展共吸引了350余家品牌房企報(bào)名，中國(guó)房地產(chǎn)前200強(qiáng)開發(fā)商基本上全部出動(dòng)。
對(duì)此，某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述展會(huì)主要針對(duì)2017年準(zhǔn)備入市的地塊進(jìn)行集中展示，眾多房企前來觀展，意味著房企今年補(bǔ)倉(cāng)意愿較為強(qiáng)烈，尤其是對(duì)熱點(diǎn)二線城市的地塊。
房企規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)
“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，利潤(rùn)率的下滑成為殘酷的現(xiàn)實(shí)，但是房企的規(guī)模化賽道不會(huì)關(guān)閉，競(jìng)爭(zhēng)仍在持續(xù)，且行業(yè)集中度也在不斷提升?！币晃恍袠I(yè)觀察員表示，在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)中，土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)房企的影響越來越大。
上述人士進(jìn)一步表示，對(duì)于房企而言，土地是發(fā)展的前提，充足的土地儲(chǔ)備是企業(yè)擴(kuò)張的保證，“多拿地、拿好地”成為房企規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。
從龍頭房企拿地情況來看，2016年末手握2.29億平方米土地儲(chǔ)備的恒大，依然積極在南昌（樓盤）、杭州（樓盤）等熱點(diǎn)二三線城市補(bǔ)充項(xiàng)目；碧桂園在去年全年新增土地儲(chǔ)備面積同比大幅增長(zhǎng)129%的情況下，今年1-3月累計(jì)新增土地儲(chǔ)備面積為2035萬平方米，同比略有下降，但投資金額達(dá)670億元，同比大幅上升64.5%。
不僅是龍頭房企，十強(qiáng)房企中，為維持規(guī)模也在積極補(bǔ)倉(cāng)。以中海為例，雖然中海經(jīng)過并購(gòu)整合獲得不少土地項(xiàng)目資源，但是過去兩年中海新增土地相對(duì)較少，因此中海補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求仍較大。據(jù)了解，2017年中海計(jì)劃斥資1000億元新增約1600萬平方米的土地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1-4月新增土地儲(chǔ)備金額已經(jīng)達(dá)368億元，同比增長(zhǎng)710%。
此外就是中型房企，這個(gè)“階層”的房企有多數(shù)都希望“再進(jìn)一步”，在白銀時(shí)代的今天，依靠土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)彎道超車并非不可能的事情。其中，閩系房企陽光城(000671,股吧)、旭輝等土地?cái)U(kuò)充較為積極；包括新城、金茂等企業(yè)今年一季度的新增土地總價(jià)均超過各自同期銷售金額的半數(shù)或以上，其中金茂拿地總價(jià)更是其銷售額的兩倍以上。同樣，中國(guó)金茂2016年也在積極補(bǔ)倉(cāng)，2016年的新增土地總建筑面積可達(dá)426.5萬平方米，是該公司去年全年合同銷售面積的4倍之多。
有房企投資部人士表示，去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，尤其是一二線熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)入快車道，房企去化效果明顯，回籠現(xiàn)金流充裕。因此，今年補(bǔ)足土地儲(chǔ)備的需求強(qiáng)烈。
多元化拿地
值得注意的是，房企不僅要多拿地，還要拿好地，這就決定了今年房企拿地策略上相對(duì)謹(jǐn)慎，面對(duì)激烈的招拍掛市場(chǎng)，房企獲地模式也更加多元化，收購(gòu)并購(gòu)、合作開發(fā)、聯(lián)合拿地都成為房企獲得土地及項(xiàng)目的途徑之一。以萬科為例，該公司今年首季增加的項(xiàng)目中，有六成以上的項(xiàng)目均是通過合作方式獲取。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地供給“存量為王”的時(shí)代也在倒逼大型房企或通過聯(lián)合，或并購(gòu)中小型房企間接“拿地”補(bǔ)庫(kù)存。去年，中海、萬達(dá)、萬科、恒大領(lǐng)銜的四大房企的收并購(gòu)金額占20大房企收并購(gòu)總額的50%以上。
此外，進(jìn)入2017年，較高的土地價(jià)格以及潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房企不得不審視曾經(jīng)“你爭(zhēng)我搶”的拿地方式，為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、降低成本，聯(lián)合拿地開始成為房企新的拿地策略。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度的北京土地市場(chǎng)，由保利+龍湖+首創(chuàng)+首開組成的聯(lián)合體，憑借22.09萬平方米的總土地規(guī)模，成為拿地大贏家。保利+京投+龍湖+首開+遠(yuǎn)洋組成的聯(lián)合體，以18.09萬平方米位居第二。
“在土地資源日益稀缺的背景下，尤其是北京等一線城市，聯(lián)合拿地可以增加土儲(chǔ)、降低資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是企業(yè)進(jìn)駐一線城市的有利方式，達(dá)到合作共贏。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在樓市調(diào)控加緊和融資渠道收窄的影響下，房企聯(lián)合拿地逐漸增加，尤其是一二線熱點(diǎn)中心城市，聯(lián)合拿地成為眾多房企的重要選擇。
此外，現(xiàn)階段行業(yè)整合加劇，擁有優(yōu)質(zhì)土地資源成為企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵因素，品牌房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)不斷補(bǔ)充土地資源，擴(kuò)大布局。中小房企則應(yīng)該加快轉(zhuǎn)型步伐，聚焦區(qū)域市場(chǎng)，抓住特色細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟀l(fā)展。
