未來樓市調(diào)控將調(diào)整為全面指導(dǎo)
2017年至今，從金融到土地，從供給到需求，多個(gè)城市根據(jù)自身城市房價(jià)實(shí)際情況頒布了調(diào)控政策，甚至一些城市還在不斷地進(jìn)行調(diào)控加碼。隨著調(diào)控時(shí)間的不斷延長以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力，很多城市考慮到城市產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展需求，公布各項(xiàng)人才引進(jìn)政策等，造成樓市在短期內(nèi)需求增加，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭、投機(jī)炒作有所抬頭。“五一”前后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部約談12個(gè)城市，要求其穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘?，隨后貴陽、哈爾濱、成都等紛紛頒布調(diào)控補(bǔ)充政策。
但需要調(diào)控升級(jí)的城市遠(yuǎn)不止這12個(gè)城市，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)，2018年4月有58個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市比上個(gè)月增加3個(gè)；二手住宅房價(jià)上漲城市為59個(gè)，居高不下。
在此大背景下，5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），釋放強(qiáng)烈信號(hào)。未來樓市調(diào)控將從單城自主調(diào)控調(diào)整為全面指導(dǎo)調(diào)控。
《通知》要求各地要牢固樹立“四個(gè)意識(shí)”，提高政治站位，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實(shí)“穩(wěn)房價(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜、精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
《通知》再一次強(qiáng)調(diào)調(diào)控目標(biāo)：房住不炒，以穩(wěn)為主，同時(shí)給出了具體指導(dǎo)意見： 降杠桿：無論是企業(yè)拿地發(fā)展，還是居民購房，杠桿都越來越大，加杠桿購房造成市場火熱，間接推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲，房價(jià)上漲使得居民購房需加更大杠桿，造成惡性循環(huán)，而防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)是今年的調(diào)控主目標(biāo)之一。
調(diào)結(jié)構(gòu)：2017年以來，北京、上海等城市紛紛推出限價(jià)地塊及租賃地塊等，即在土地制度上進(jìn)行改革，通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)來穩(wěn)定房價(jià)。
此外，本次調(diào)控力度強(qiáng)大，《通知》要求各地要堅(jiān)決落實(shí)新發(fā)展理念，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將加快建立房地產(chǎn)市場評(píng)價(jià)和監(jiān)測預(yù)警體系，細(xì)化評(píng)價(jià)單元，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，具體落實(shí)地方政府穩(wěn)房價(jià)、控租金的主體責(zé)任。同時(shí)嚴(yán)格督察，對(duì)工作不力、市場波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問責(zé)。
本次《通知》不同于以往，其不僅僅只是局限在約談、要求，明確了政策的必要性和調(diào)控的決心及信心。
《通知》要求要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款規(guī)模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。利用政策控制資金大量流入房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定樓市；同時(shí)利用差別化住房信貸政策，在短期內(nèi)控制房價(jià)的同時(shí)保護(hù)剛需利益，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應(yīng)中的比例，既保證了居住屬性又利于實(shí)現(xiàn)全民住有所居。
此外還要求各地要全面落實(shí)住房銷售合同網(wǎng)簽備案制度，定期發(fā)布權(quán)威信息；加強(qiáng)政策解讀和市場信息公開，及時(shí)澄清誤讀，正面引導(dǎo)輿論。各地要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，通過釋放正確市場信息，通過媒體輿論引導(dǎo)民眾了解樓市、認(rèn)識(shí)樓市，穩(wěn)定居民購房需求，疏解“恐慌性”購房熱潮；通過嚴(yán)查銷售行為規(guī)范房產(chǎn)交易，打擊房產(chǎn)違法行為，穩(wěn)定市場。
中長期發(fā)展方面，《通知》要求各城市要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃等合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置。城市住房發(fā)展規(guī)劃報(bào)上級(jí)政府備案后實(shí)施，主要目標(biāo)和指標(biāo)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期指標(biāo)管理。2018年年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案后向社會(huì)公布實(shí)施。
此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求要制定中長期發(fā)展規(guī)劃，明確未來發(fā)展目標(biāo)。尤其是要求抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展租賃用地及共有產(chǎn)權(quán)房。
租賃用地可極大地?cái)U(kuò)大住房需求，快速緩解供不應(yīng)求的緊張局面，而共有產(chǎn)權(quán)房可極大地降低購房門檻，同時(shí)由于其交易的特殊性，使得流通性較差，失去投資炒作屬性，真正回歸房子是用來住的本質(zhì)?！锻ㄖ房隙斯灿挟a(chǎn)權(quán)房的作用，同時(shí)強(qiáng)制規(guī)定力爭用3~5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上，保證了未來的住房供應(yīng)。供應(yīng)提高可抑制炒作，炒作被抑制后又可釋放一定的供應(yīng)，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的良性循環(huán)。
