聯(lián)合辦公兩年起底 到底能不能賺錢？
“雙創(chuàng)”這股東風(fēng)已經(jīng)吹了兩年之久，受益于創(chuàng)業(yè)熱潮而吃香的聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間也在加速生長(zhǎng)。融資發(fā)布會(huì)輪番舉行，行業(yè)的洗牌開始了，一些企業(yè)倒下了，并購(gòu)也提上了日程。
2017年4月底，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與洪泰創(chuàng)新空間合并，擴(kuò)大后的公司總體估值約90億元；3月份，無界空間宣布全資收購(gòu)富空間；We+和酷窩宣布合并……
關(guān)于未來，相當(dāng)一部分聯(lián)合辦公空間服務(wù)商列出了一連串充滿想象空間的數(shù)字，關(guān)于出租率、城市數(shù)量與管理空間規(guī)模，或者直接對(duì)標(biāo)Wework。
那么，聯(lián)合辦公行業(yè)都有哪些“玩家”？規(guī)模與收入情況如何？觀點(diǎn)指數(shù)近日現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研了北京部分聯(lián)合辦公空間，試圖結(jié)合公開報(bào)道數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一幅聯(lián)合辦公發(fā)展情況的剪影。
一、起底“網(wǎng)紅”聯(lián)合辦公
1、誰在玩聯(lián)合辦公？
截止到2016年底，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間已經(jīng)達(dá)到了數(shù)千家。兩年野蠻生長(zhǎng)期，各類企業(yè)與創(chuàng)業(yè)者涌入其中，包括創(chuàng)業(yè)者、房地產(chǎn)商、媒體、傳統(tǒng)孵化器……
以房企為主要投資人的聯(lián)合辦公品牌中，規(guī)模以及知名度較大的是SOHO3Q，以及上實(shí)發(fā)展與美國(guó)柯羅尼資本成立的We+，而萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、首開的產(chǎn)品在規(guī)模上要稍遜一些。
2、聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間傻傻分不清楚？
聯(lián)合辦公空間對(duì)入駐的企業(yè)以及個(gè)人大都沒有設(shè)置硬性的門檻，而且，區(qū)別于眾創(chuàng)空間、孵化器等創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，除了接納創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)企業(yè)之外，聯(lián)合辦公空間也歡迎已度過創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)，甚至是大型企業(yè)。
SOHO中國(guó)、無界空間等向觀點(diǎn)指數(shù)介紹，旗下運(yùn)營(yíng)的辦公空間內(nèi)曾接納過有臨時(shí)辦公需求的大型企業(yè)，或?qū)槠髽I(yè)定制較大型的辦公空間。星庫空間則透露，該公司主要為企業(yè)提供服務(wù)，這些企業(yè)入駐前大都完成了從0到1的階段。
優(yōu)客工場(chǎng)CTO徐彬超也曾在接受訪問時(shí)提到，目前入駐優(yōu)客工場(chǎng)的企業(yè)包括世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)，其中初創(chuàng)企業(yè)占比在四成以上。
除了入園企業(yè)存在區(qū)別，在提供的服務(wù)方面，聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商更偏向于一個(gè)辦公空間綜合服務(wù)商的角色，以提供物理空間服務(wù)為主，并由此延伸出各類專業(yè)化服務(wù)，好比一個(gè)更加關(guān)心租戶成長(zhǎng)的二房東。
眾創(chuàng)空間類似于新型孵化器，以為初創(chuàng)企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者提供投融資等服務(wù)為特色，而孵化的這類功能則是聯(lián)合辦公正在嘗試延伸的業(yè)務(wù)。
而今，部分品牌的定位甚至囊括了聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、孵化器等。
3、共享社區(qū)
聯(lián)合辦公空間提供的辦公產(chǎn)品類型可分為開放式空間、半開放式空間、獨(dú)立辦公室，收費(fèi)逐級(jí)遞增，大型辦公室亦有更多優(yōu)惠。
如SOHO3Q的LAB產(chǎn)品針對(duì)的是人數(shù)較多的客戶，工位租金按開放式工位價(jià)格計(jì)算。這些工位租用時(shí)長(zhǎng)短至以小時(shí)或天計(jì)算，長(zhǎng)至一年。
為提高空間使用效率，除了工位，大多數(shù)空間中的會(huì)議室、活動(dòng)場(chǎng)地允許對(duì)外開放出租。
而且，一些跨城市的運(yùn)營(yíng)商，在加強(qiáng)用戶粘性上不可不謂費(fèi)盡心思，如國(guó)外聯(lián)合辦公品牌雷格斯，為商務(wù)環(huán)球會(huì)員在跨城市或跨國(guó)出行時(shí)提供不同類型的空間服務(wù)。
目前大部分聯(lián)合辦公空間服務(wù)商提供的空間集中在同一個(gè)建筑當(dāng)中，以社群活動(dòng)、共享資源與空間為特色。
此外，亦有企業(yè)提供分散在各個(gè)建筑中的辦公空間，如無界空間內(nèi)部孵化的新業(yè)務(wù)WStudio，計(jì)劃在北京定制供客戶共享使用的會(huì)議空間。
二、到底能不能賺錢？
在商當(dāng)言商。創(chuàng)業(yè)這個(gè)title是口號(hào)、是情懷、是政策與流量的推動(dòng)力，但同樣在創(chuàng)業(yè)的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商們，攻下一城又一城后，不得不直面外界的疑惑——這個(gè)新興行業(yè)到底能不能賺錢？
聯(lián)合辦公的成本主要來源有三，一是空間的租金、二是裝修費(fèi)、三是拓客、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的費(fèi)用。目前大部分聯(lián)合公辦空間是以出租形式租用場(chǎng)地；也有企業(yè)選擇輕資產(chǎn)的形式輸出管理與運(yùn)營(yíng)，如優(yōu)客工場(chǎng)；僅少部分具有房企背景的運(yùn)營(yíng)商會(huì)采取自持持有物業(yè)，如SOHO3Q。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及公開數(shù)據(jù)，大多數(shù)的聯(lián)合辦公空間的營(yíng)業(yè)收入來源于工位租金收入。星庫空間創(chuàng)始人白羽向觀點(diǎn)指數(shù)透露，當(dāng)其所運(yùn)營(yíng)的空間達(dá)到70%以上的出租率時(shí)，便可覆蓋當(dāng)期的運(yùn)營(yíng)成本，而其對(duì)每個(gè)空間的要求是入住率要在80%以上。
以上說法得到了同行的認(rèn)可，相關(guān)人士表示，空間一般要求在開業(yè)后一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到80%的入住率。
依賴工位租金收入所帶來的問題是拓客的壓力，企業(yè)反映的情況是，在城市核心地區(qū)或創(chuàng)業(yè)氛圍較為濃厚的片區(qū)，開業(yè)前招租情況相對(duì)理想，后期的拓客壓力并不大；但也有相當(dāng)一部分聯(lián)合辦公空間由于人氣不旺、前期投入大，開業(yè)兩年還未能實(shí)現(xiàn)盈利。
為了更加高效地利用場(chǎng)地，一些運(yùn)營(yíng)商往往選擇增加工位，這在一定程度上降低了辦公空間的舒適度。
SOHO中國(guó)在2016年年報(bào)中曾透露，傳統(tǒng)寫字樓的人均辦公面積為10平方米/人，而共享辦公則為5.5平方米/人。
工位收入是保障，也是目前大多剛踏入聯(lián)合辦公的企業(yè)的選擇，目前行業(yè)里正圍繞規(guī)模如火如荼地進(jìn)行著第一輪競(jìng)賽。他們對(duì)外標(biāo)榜的是融資與估值、布局城市數(shù)量、空間數(shù)、工位數(shù)、服務(wù)企業(yè)以及出租率。
而且，普遍的觀點(diǎn)是認(rèn)為，搶占規(guī)模并實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化是贏取利潤(rùn)的前提，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶、We+創(chuàng)始人劉彥燊、酷窩創(chuàng)始人莫萬奎都曾表達(dá)過類似的觀點(diǎn)。
但同樣不容忽略的是，市場(chǎng)容量有限，租金也有見頂之時(shí)，努力過后總得留下些什么。
白羽向觀點(diǎn)指數(shù)表示，行業(yè)目前正處于粗放性發(fā)展的階段，強(qiáng)調(diào)規(guī)模、依賴租金收入無可厚非，但這種方式并不具備可持續(xù)性。而且，聯(lián)合辦公作為一種輕資產(chǎn)模式，比起用規(guī)模做大利潤(rùn)，通過精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)、做強(qiáng)服務(wù)更是營(yíng)利必經(jīng)之道。
三、怎樣向服務(wù)要利潤(rùn)？
一般情況下，工位租金包括了網(wǎng)絡(luò)、水電等能源基礎(chǔ)服務(wù)，以及一些免費(fèi)的公共空間如休息室、電話間、運(yùn)動(dòng)器械的使用權(quán)。入駐的企業(yè)對(duì)各類會(huì)議室、活動(dòng)空間有一定的免費(fèi)使用時(shí)長(zhǎng)，超過一定使用時(shí)間將收費(fèi)。
上述這些都是基于物理空間的收費(fèi)，依靠這部分收入支撐利潤(rùn)是二房東的思維，大多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)可不想簡(jiǎn)單地做個(gè)二房東，圍繞企業(yè)提供各類增值服務(wù)是他們主打的賣點(diǎn)之一。
有資深業(yè)內(nèi)人士曾表示，非工位收入是衡量一個(gè)聯(lián)合辦公企業(yè)的重要指標(biāo)之一，沒有額外的增值收入或者服務(wù)性收入，企業(yè)就不會(huì)長(zhǎng)久，因?yàn)闆]有盈利。
目前，每個(gè)聯(lián)合辦公空間大都表示會(huì)為企業(yè)提供增值服務(wù)，而最基本的服務(wù)是財(cái)、稅、政、法、人力等。
在這方面，空間運(yùn)營(yíng)商們起的還是整合資源的作用，即通過與能夠提供此類服務(wù)的企業(yè)合作，搭建一個(gè)線上的平臺(tái)，對(duì)接需求方與供應(yīng)方，撮合交易并抽取傭金，也有部分空間自己會(huì)為入駐企業(yè)提供服務(wù)如星庫空間。
優(yōu)客工場(chǎng)在APP中開設(shè)的U物產(chǎn)品，除了撮合上述交易之外，“U物”也展示優(yōu)客工場(chǎng)入駐企業(yè)研發(fā)的產(chǎn)品，明碼標(biāo)價(jià)供人購(gòu)買。從目前已發(fā)布的實(shí)物產(chǎn)品來看，類型并不多。類似地還有納什空間等。
除此，圍繞初創(chuàng)企業(yè)的服務(wù)還有各類培訓(xùn)、投融資對(duì)接如路演活動(dòng)，甚至直接投資入駐企業(yè)等。優(yōu)客工場(chǎng)就將這一類服務(wù)搬到了線上APP平臺(tái)，創(chuàng)業(yè)者線上發(fā)布創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品，投資人可物色項(xiàng)目。
無界空間人士透露，公司會(huì)為企業(yè)進(jìn)行投融資方面的資源嫁接，但目前公司業(yè)務(wù)重心還是以辦公租賃為主。
星庫空間也有投資一些企業(yè)，但創(chuàng)始人白羽表示，投資是基于完善空間服務(wù)的邏輯，并不完全是為了獲取利潤(rùn)，選擇投資的企業(yè)也是出于提高自身服務(wù)水平的目的，譬如部分投后的產(chǎn)品可以為空間服務(wù)所用。
白羽稱，服務(wù)收入所帶來的效益還不能體現(xiàn)在最終的資金收上，星庫空間目前的收入還是以資產(chǎn)性收入為主。
總而言之，相當(dāng)一部分企業(yè)已意識(shí)到非工位的增值服務(wù)收入將是接下來賺取利潤(rùn)的空間，未來這方面的博弈將是聯(lián)合辦公行業(yè)的另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。而目前調(diào)研以及公開數(shù)據(jù)反映的普遍情況是，增值服務(wù)在營(yíng)業(yè)收入中的占比還是較低的。
不過，回過頭來看，不提供增值服務(wù)的聯(lián)合辦公企業(yè)不是好的二房東？并非如此。
上文曾提及的聯(lián)合辦公巨頭雷格斯大體上就是一個(gè)純粹二房東的角色，其官網(wǎng)介紹，雷格斯擁有近3000個(gè)服務(wù)式辦公中心，覆蓋120個(gè)國(guó)家900座城市。除了傳統(tǒng)辦公室業(yè)務(wù)，它還提供虛擬辦公室及災(zāi)難恢復(fù)業(yè)務(wù)。
2016年，這家在倫敦證券交易所上市的企業(yè)，營(yíng)業(yè)收入有22.33億英鎊，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司股東的權(quán)益為1.41億英鎊，已開業(yè)超過兩年的項(xiàng)目總的毛利潤(rùn)有24.1%。
