開發(fā)商“跑馬圈地”搞長租公寓 為備戰(zhàn)樓市下半場？
春末夏初,又到了一年中的大學(xué)生畢業(yè)季。進(jìn)入杭州長租公寓市場的房企們摩拳擦掌,紛紛搶占畢業(yè)季:萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”將在本月15日首次亮相;浙江大悅資產(chǎn)管理公司在6月底推出“群島”公寓;龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”杭州首發(fā)之作——冠寓杭州西溪藍(lán)保店在7月1日將正式開業(yè)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),包括萬科、龍湖、保利、旭輝等一批知名全國性房企,已經(jīng)進(jìn)軍長租公寓行業(yè)。這也意味著,房企們的廝殺又進(jìn)入一個新領(lǐng)域。為什么大房企都不約而同開始進(jìn)軍長租公寓市場了?他們又打算如何耕耘杭州這塊沃土?
記者實(shí)地探訪萬科在杭首家“泊寓” 全裝全配鄰地鐵 租金很有競爭力
記者提出要實(shí)地探訪萬科“泊寓”時(shí),一開始被婉拒了,因?yàn)椤皼]有達(dá)到開放標(biāo)準(zhǔn)”。
再三堅(jiān)持下,記者終于在5月5日得以提前實(shí)地一睹為快。
萬科的杭州首家“泊寓”選址蕭山,位于建設(shè)四路和市心北路交界處,位于精峰世紀(jì)大廈二號樓4-17層。
這家店所在的位置并沒有都市時(shí)尚的感覺,相反,周邊還有一些城中村。所以,“泊寓”首店選擇蕭山一開始讓人有點(diǎn)費(fèi)解,但項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人給出的答案很有力:從“泊寓”步行至地鐵2號線建設(shè)三路站,大約只有500米,出行非常便利。
5日當(dāng)天,整棟大樓正在加緊改造。記者看了其中的兩個樣板間,戶型面積在30方左右,都是一室一衛(wèi)一廚的格局。走進(jìn)房間,門口是廚房,冰箱、櫥柜、水槽、油煙機(jī)、插座一應(yīng)俱全。不過,廚房沒有燃?xì)庠?如果要下廚,可以用電磁爐。
房間風(fēng)格走的是宜家風(fēng),深色的地板、米色帶英文字母的墻紙、簡約風(fēng)格的床和衣柜,濃濃居家感。加上大大的落地窗讓整個房間很通透,飄窗上還可以放置一些花瓶、綠植等,為這個小家增添溫馨氛圍。透過玻璃窗眺望遠(yuǎn)方,視野開闊。房間里還配有電視機(jī)、空調(diào),窗簾還是雙層的。
房間雖不大,卻仍開辟出一塊休閑區(qū),可以在這安放一張單人沙發(fā)、茶幾,閑暇時(shí)光看看書、喝喝茶,舒適愜意。
每個房間都配有衛(wèi)生間,大約有3個平方,干濕分離?；⌒蔚牧茉》俊⒑喖s的洗漱臺、毛巾架、花灑一應(yīng)俱全,兩個人在里面都不會覺得擁擠。而且,里面還塞下了一個洗衣機(jī)。
整體來看,一個房間住下兩個人不成問題。
據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹,這個月15日,泊寓正式開放,共有約300間房,單間面積在30平方米左右,月租金平均2500元。房間里家具家電配置齊全,可以拎包入住。每層樓大約有10多個房間,租戶住進(jìn)來之后,方便互相串門,休息時(shí)又互不干擾。這樣的房品和租金價(jià)格,和老城區(qū)相比,還是有一定競爭力的。
“除了交付租金之外,租戶還要承擔(dān)水電等費(fèi)用,按照商用標(biāo)準(zhǔn)收取?！比f科透露,對于租客的選擇上,70%-80%以青年作為主打客戶。年齡一般在20-35歲之間,可單身可已婚,但不可帶小孩。對于工作背景,也會是參考項(xiàng)目之一。性別比例也會盡量保持在五五或四六。
“每100間我們會配置1個管理員,還提供一些配套服務(wù),舉辦一些交友類的活動?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,一樓是接待大堂和公共活動區(qū),會不定期組織一些活動讓住在這里的人相互認(rèn)識和交流,形成一個社群,讓更多的年輕人在這里不僅有家的感覺,更希望他們在這里找到有共同價(jià)值觀的同伴。
盡管沒有對媒體正式開放,但是“泊寓”樣板房開放和租金信息已經(jīng)釋放,當(dāng)天看房的人絡(luò)繹不絕,目測都是杭州主城區(qū)來的白領(lǐng),女性單身居多。
房產(chǎn)開發(fā)商“跑馬圈地” 角色轉(zhuǎn)變 打造下一個業(yè)務(wù)增長點(diǎn)
早在2002年,長租公寓就出現(xiàn)了。2014年9月,雷軍宣布進(jìn)軍長租公寓,他的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億元人民幣,打造“小米公寓”。
而從去年開始,長租公寓市場加速興起。萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。
在杭州,就已經(jīng)有不少長租公寓品牌:魔方公寓、相寓、拎包客、寧巢、隨寓……其中不乏中介、金融、互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)業(yè)力量涉足該領(lǐng)域。
據(jù)悉,以集中式模式開發(fā)為主的魔方公寓,在杭州分別選取了朝暉、秋濤路、濱江等地的5幢物業(yè),開啟了杭州的長租公寓市場探索。世聯(lián)紅璞在上海雖然擁有7000多套的市場,但是杭州仍在起步階段。
今年,多家房企在杭州“跑馬圈地”,看好長租公寓市場的未來發(fā)展。杭州龍湖“冠寓”項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)理葉忠表示,今年將在整個杭州范圍內(nèi)選址,爭取年內(nèi)簽約3000間。
龍湖的冠寓項(xiàng)目,在杭州首批有3個選址在城西。其中留和路藍(lán)保大廈的冠寓將在7月1日亮相,這也標(biāo)志著,依托地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理主業(yè)優(yōu)勢,龍湖冠寓落地杭州。
浙江大悅資產(chǎn)管理公司將在6月底推出“群島”品牌公寓。這個團(tuán)隊(duì)由大量資深地產(chǎn)人組成,創(chuàng)始合伙人沈飚曾服務(wù)贊成房產(chǎn),創(chuàng)始合伙人黃芳先后服務(wù)過南都房產(chǎn)、郡原地產(chǎn)等房企,他們都擁有十幾年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),開發(fā)了多個杭州地標(biāo)性精品項(xiàng)目。
在“群島”的開發(fā)中,有不少房產(chǎn)開發(fā)的痕跡,比如公寓堅(jiān)持整合優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)師資源,既注重產(chǎn)品的居住品質(zhì),也關(guān)注生活的審美品位。目前推出了兩大產(chǎn)品線:針對年輕租房群的“群島·Jungle”,首店今年將亮相城東;針對進(jìn)階型租房群的“群島·MOMA”,首店將在6月底亮相濱江。
然而,和開發(fā)房地產(chǎn)相比,長租公寓的租金回報(bào)利潤低、回報(bào)時(shí)間長。以萬科“泊寓”蕭山店為例,租期15年,預(yù)估要到七八年之后才能回本。為什么大開發(fā)商集體熱衷于拓展長租公寓業(yè)務(wù)?
過去,中國多年來的土地開發(fā)與增量場的巨大容量已經(jīng)讓大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)賺得盆滿缽盈,可是,在越來越多的一二線城市,它們當(dāng)下正面臨著拿地難度大、增量市場有限的困境。就拿杭州為例,自去年G20之后,調(diào)控政策一直沒有斷檔。今年3月,密集的樓市調(diào)控新政接連落地。4月,杭州出了土地出讓新規(guī),對于開發(fā)商而言,開發(fā)成本進(jìn)一步加大,傳統(tǒng)開發(fā)模式在高地價(jià)面前越來越難以為繼。
此外,今年一季度,杭州二手房成交數(shù)量首次超越了一手房,這個數(shù)據(jù)意味著,杭州已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。如何經(jīng)營好存量房市場,就是下一個藍(lán)海。長租房,當(dāng)然是藍(lán)海中的藍(lán)海。
而目前杭州的長租公寓市場并沒有形成一個大品牌,大都是一些小規(guī)模的單店。在開發(fā)商眼里,這是一塊大蛋糕,仍有很多機(jī)會可以挖掘。上海萬科長租公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人丁潔此前向媒體公開表示,長租業(yè)務(wù)短期內(nèi)不賺錢,但長期一定賺錢;小規(guī)模不一定賺錢,但形成規(guī)模后一定可以賺錢。
更關(guān)鍵的是,不少開發(fā)商希望未來能夠“去地產(chǎn)化”,試水多元化業(yè)務(wù),往資產(chǎn)管理或城市配套服務(wù)商、綜合性集團(tuán)等方向發(fā)展。其中,長租公寓就成了開發(fā)商向城市運(yùn)營服務(wù)商角色轉(zhuǎn)變的一大利器。
布局長租公寓市場
就是為了備戰(zhàn)樓市下半場
進(jìn)入樓市發(fā)展的下半場,長租公寓市場成為不少開發(fā)商發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)的新領(lǐng)域。表現(xiàn)最搶眼的,當(dāng)數(shù)萬科和龍湖,在杭州,也是這兩家大房企動作最快。
萬科董秘朱旭在3月7日的電話會議上表示,長租公寓將會是萬科今年發(fā)展的重要方向,將在核心城市展開布局。3月24日,在龍湖地產(chǎn)2017年業(yè)績發(fā)布會上,執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉透露,冠寓將聚焦一二線城市,力爭用三年時(shí)間,每年推出1萬到1.5萬間。
在開發(fā)商們看來,長租公寓是拓展業(yè)務(wù)的一種新形式,除了有利于品牌輸出、增加客戶黏性,還可以打通上下游資源、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流,甚至實(shí)現(xiàn)資本的進(jìn)一步運(yùn)作。
“龍湖做長租公寓,實(shí)際上是房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的延伸。龍湖天街、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)產(chǎn)生了品牌效應(yīng),再去做長租公寓,可以更好地將品牌植入,增加客戶黏性。”冠寓葉忠說,長租公寓還可以幫助房企獲取大量年輕的潛在客戶,有利于打通房地產(chǎn)上下游資源,為開發(fā)商贏得更多在社區(qū)增值服務(wù)上賺錢的機(jī)會。
萬科泊寓的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,泊寓產(chǎn)品正是萬科占有“全齡段”市場的一個重要環(huán)節(jié):“將來,小孩子可以接受‘萬巢教育’、老年人住‘隨園之家’、中年人買萬科的住宅,而大學(xué)畢業(yè)生,住萬科的‘泊寓’……”通過長租公寓,開發(fā)商培養(yǎng)起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人,也許若干年后就會成為萬科業(yè)主。
群島創(chuàng)始合伙人黃芳則考慮得更為長遠(yuǎn),在她看來,做長租公寓只是個開始,群島定位“存量不動產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商”,是個長期穩(wěn)定且空間巨大的行業(yè),“現(xiàn)金流穩(wěn)定、行業(yè)發(fā)展有想象力,更為重要的是未來可以在金融方面獲得價(jià)值。”黃芳說,金融業(yè)發(fā)達(dá)的美國有REITs(房產(chǎn)信托投資基金),通過它,美國人可以擁有寫字樓、購物中心的物權(quán)運(yùn)作,并在這些項(xiàng)目長期運(yùn)營收益中不斷分享收益。中國的存量不動產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)也有希望在金融層面不斷創(chuàng)新和推進(jìn),實(shí)現(xiàn)行業(yè)資產(chǎn)證券化。
可以看出,如今樓市進(jìn)入發(fā)展的下半場,開發(fā)商都在積極拓展高利率的業(yè)務(wù)。通過搶占長租公寓市場,打造自身長租公寓品牌,增加輸血通道。一是可以為未來進(jìn)行品牌輸出打好基礎(chǔ),釋放品牌的長期效應(yīng);二是占有客戶群的全齡段,更好地進(jìn)行品牌植入,提升品牌效應(yīng),挖掘潛在客戶。三是能夠?yàn)榉科髱矸€(wěn)定的租金收入,而這筆可觀的現(xiàn)金流較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,便于企業(yè)資本運(yùn)作。
此外,由于目前杭州土地拍賣新政規(guī)定,溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià),轉(zhuǎn)讓競報(bào)自持比例持,這樣意味著,越來越多的開發(fā)商擁有大量自持物業(yè),而長租公寓品牌的培養(yǎng),成為這部分自持物業(yè)很重要的去化出路。
浙江中原首席分析師荊海燕評析認(rèn)為:樓市下半場,房企要面對土地的稀缺性,鍛煉使自持物業(yè)保值升值的能力;還要面對客群的分化,長租會成為一部分人的首選甚至是長期選擇。這或許也是房企持續(xù)生存的一條新路。(每日商報(bào))
