黑幕：房產(chǎn)中介“吃差價(jià)” 典型案例大揭秘
近日“上海一套7平方米的房子，兩天“漲”44萬元”的新聞在購房者中引起動(dòng)蕩，原因無他，中介吃差價(jià)的隱晦行業(yè)色彩在很多地方時(shí)有發(fā)生，購房者雖千防萬防，卻難免不會(huì)不被中介套路。具體詳情請(qǐng)看：
“中介吃差價(jià)”引來法律糾紛
一套7平方米的小房子，被中介以130萬元的價(jià)格賣給了王先生。但在王先生與房主簽約時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)，這套房子房主原本只賣86萬元。王先生與房主簽約的時(shí)間，距離中介與房主“簽下”房子的時(shí)間，僅過去了兩天。
從上海市第二中級(jí)人民法院民二庭獲悉，針對(duì)上述案件，二審法院維持了一審判決，要求房產(chǎn)中介返還購房者王先生房屋差價(jià)共計(jì)363974元。
2016年8月30日，王先生和房屋中介茂群公司簽訂了《上海市公有承租權(quán)轉(zhuǎn)讓定金合同協(xié)議書》，約定由王先生以凈付款130萬元的價(jià)格購買一套位于上海重慶北路上的二層亭子間房屋的承租權(quán)。這類房屋因?yàn)闆]有正式產(chǎn)權(quán)，屬公房性質(zhì)，因此只能進(jìn)行承租權(quán)的買賣。
合同簽訂后，王先生依約支付了125萬元房款。隨后，中介方讓王先生與房屋承租權(quán)人王女士面對(duì)面坐下來簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。與轉(zhuǎn)讓人王女士碰面后，王先生發(fā)現(xiàn)，合同約定的確實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格僅為86萬元。
這比王先生此前簽訂的定金合同上130萬元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格便宜了44萬元。因此，王先生上訴到法院，要求中介方退還其已經(jīng)支付的125萬元中的差價(jià)39萬元。王先生表示，愿意支付原定購房款的2%中介費(fèi)2.6萬元，以及26元交易手續(xù)費(fèi)。
但中介方卻認(rèn)為，己方此前已有一名工作人員在8月28日，也就是與王先生簽訂定金合同前兩天，以支付5萬元定金的方式，向王女士購買了系爭房屋的承租權(quán)，約定到手價(jià)人民幣86萬元。因此，中介方認(rèn)為，在這一過程中，中介公司已經(jīng)不再是居間服務(wù)提供方，而直接成為“賣房人”。
“中介覺得自己付了5萬元定金給賣房人，自己就成為權(quán)利人。但我們認(rèn)為，沒有進(jìn)行過戶手續(xù)的，都不能算?！鄙虾Ｊ械诙屑?jí)人民法院民二庭庭長彭程介紹，這是一起典型的中介方“背靠背”交易從而賺取巨額差價(jià)的案子，這一案件的典型性在于，在實(shí)際操作中，很多小中介公司都存在“吃差價(jià)”行為，“明明知道有買家對(duì)房子有興趣，也能接受高價(jià)，(中介)就先自己把房子付定金‘吃’下來，再高價(jià)轉(zhuǎn)賣?！?
維權(quán)難、一般都息事寧人
實(shí)際上一路打官司一直打到中級(jí)人民法院的“中介吃差價(jià)”案子很少。一方面，一些大型的、具有專業(yè)法務(wù)的中介會(huì)在一開始就直接對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過戶，之后再銷售房產(chǎn)，在這種情況下，消費(fèi)者維權(quán)困難；另一方面，很多消費(fèi)者簽合同時(shí)并未注意到上述細(xì)節(jié)問題，沒有維權(quán)意識(shí)。
“很多人在自己的心理價(jià)位買了房子，并且房子后來價(jià)格看漲，也就沒有再考慮打官司?！?
上海市第二中級(jí)人民法院民二庭法官助理張末然提醒公眾，通過中介公司購買二手房，一定要買賣雙方當(dāng)事人“見面交易”。簽訂居間合同時(shí)，雙方當(dāng)事人必須悉數(shù)到場，并要求權(quán)利人本人簽字。權(quán)利人本人沒有當(dāng)場的，要出具依法合規(guī)的委托書。
買房建議
張末然建議，消費(fèi)者在買賣二手房過程中，從看房、商談到簽訂合同時(shí)，盡量養(yǎng)成錄音、錄像的習(xí)慣，以備未來維權(quán)之需。
上海國巨律師事務(wù)所合伙人、律師霍子健長期從事房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律咨詢服務(wù)，他告訴記者，除了上述權(quán)利主張獲法院支持的案例外，還有很多消費(fèi)者吃了中介的虧，且維權(quán)困難。
比如，曾有賣房人圖一時(shí)方便或省事，與房屋中介簽訂的并非《居間服務(wù)合同》，而是《房屋買賣合同》，且中介還支付了很小一筆“定金”。但依據(jù)洽談內(nèi)容，雙方實(shí)際仍是居間服務(wù)關(guān)系，賣房人主觀上仍然只是委托中介介紹買房人，并不是直接賣給中介。
但中介卻利用雙方簽訂的《房屋買賣合同》，以房屋所有人的身份將房屋轉(zhuǎn)賣從而獲得相應(yīng)差價(jià)。因賣房人與中介簽訂的是《商品房買賣合同》，所以導(dǎo)致從表面看中介確定已成為房屋所有人，有權(quán)自行進(jìn)行買賣并獲取房款。這個(gè)時(shí)候，賣房人應(yīng)當(dāng)主張中介并非房屋所有人，即雙方雖簽署的是買賣合同但實(shí)際為居間服務(wù)關(guān)系，但賣房人需要為此充分舉證。
總之，各位買房者在買房過程中一定要認(rèn)真認(rèn)真再認(rèn)真，多看多了解一些知識(shí)雖不能完全讓自己不被中介套住，但可以盡可能縮小風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)防護(hù)意識(shí)，當(dāng)然選對(duì)中介公司也是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。
