北京房企拿地新邏輯：什么都拿 總比沒有好
在河南正商地產(chǎn)以41億元高價(jià)取得豐臺(tái)、順義兩宗自住房地塊被市場稱作賠本賺吆喝之后，新案例再度在北京土地市場上演。
5月3日，孫河西甸村地塊經(jīng)過20輪激烈的爭奪，最終被中糧+天恒+旭輝聯(lián)合體以45.75億元取得。但該地塊設(shè)有明確的銷售上限；共建部分需要整體自持；戶型也只能以70/90產(chǎn)品為主。業(yè)內(nèi)人士表示，嚴(yán)格的土地出讓條件讓孫河地塊后續(xù)盈利壓力極大，但企業(yè)拿地依然趨之若鶩的原因主要由于日益短缺的土地儲(chǔ)備，聊勝于無的無奈心態(tài)盡顯。
孫河的土地變奏
孫河地塊作為中央別墅區(qū)組成板塊，憑借區(qū)域整體規(guī)劃和低密度定位，一直是近年來北京高端市場焦點(diǎn)所在。因此，以往每每有孫河土地拍賣，總會(huì)吸引眾多開發(fā)商爭搶。事實(shí)上，在5月3日舉行的北京土地拍賣交易現(xiàn)場也沒有例外。
當(dāng)天，北京公開出讓朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊和密云區(qū)密云新城0102街區(qū)地塊，該地總建設(shè)用地面積為7.3萬平方米，起始總價(jià)達(dá)37億元。根據(jù)出讓公告，此次以“限地價(jià)，競自持”的方式進(jìn)行拍賣。
該地塊吸引了包括北京城建、石榴+杭州城建、中糧+天恒+旭輝、碧桂園、華潤、龍湖+保利+首開+中海、金茂、金地、萬科等9家房企和聯(lián)合體參與角逐。經(jīng)過30分鐘的激烈爭奪，中糧+天恒+旭輝聯(lián)合體以45.75億元、溢價(jià)率31.1%競得該地塊。
值得注意的是，該地塊樓面價(jià)達(dá)到5.1萬元/平方米，接近區(qū)域內(nèi)最高樓面價(jià)。然而按照該地塊的出讓條件，未來住宅銷售均價(jià)不得超過6.7萬元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超7萬元/平方米，且該項(xiàng)目的商業(yè)公建部分由競得人整體持有，不得出售或轉(zhuǎn)讓。
“‘限價(jià)’將令項(xiàng)目的未來溢價(jià)空間變得十分受限?！币晃粯鞘杏^察人士分析，孫河是北京惟一先整體規(guī)劃后開發(fā)的豪宅板塊，從2012年龍湖拿下該地區(qū)的第一塊地后，樓面價(jià)從2萬元/平方米一直飆升至5.8萬元/平方米。
目前，包括中糧瑞府、北京院子、首開·瑯樾等北京標(biāo)桿性豪宅項(xiàng)目都聚集于此。目前，區(qū)域內(nèi)樓盤單價(jià)基本在6萬-6.5萬元/平方米，其中更是不乏中糧瑞府這樣的10萬＋樓盤。目前區(qū)域內(nèi)在售的平層住宅項(xiàng)目景粼原著的售價(jià)則在7.5萬元/平方米左右。從2016年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目成交情況來看，孫河樓盤單套總價(jià)在1200萬元左右。
“某種程度上，孫河可以說是北京豪宅的標(biāo)尺?！鄙鲜鋈耸勘硎?，在本輪調(diào)控政策降臨以前，孫河區(qū)域內(nèi)房價(jià)普遍直逼10萬＋。而今該地塊最高未來住宅銷售均價(jià)不得超過6.7萬元/平方米，但地價(jià)與以往相比仍然處于高位，這將讓開發(fā)商的利潤空間大幅壓縮。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，孫河地塊地處新興別墅區(qū)，且容積率較低，該地塊有操作空間，剩余30%住宅部分可出產(chǎn)超低密度別墅，因此對(duì)于房企的吸引力仍然較大。但也有觀點(diǎn)指出，該地塊執(zhí)行70/90政策，未來產(chǎn)品品質(zhì)塑造上難以與此前周邊的豪宅競品相競爭，剛需戶型面積如何支撐單價(jià)近六七萬元豪宅房價(jià)將是個(gè)問題。此外，商業(yè)部分全部自持也讓企業(yè)負(fù)擔(dān)不小。目前孫河地塊在售樓盤受到當(dāng)前高端市場“8萬＋天花板”的限制，當(dāng)前售價(jià)與開發(fā)商調(diào)控前預(yù)期的10萬＋相差巨大，一些開發(fā)商面臨苦苦撐盤的窘境。但這些項(xiàng)目土地取得較早，成本相對(duì)較低，如今剛剛拿地的中糧聯(lián)合體本輪拿地未來前景難以樂觀。
開發(fā)商的補(bǔ)倉心態(tài)
實(shí)際上，孫河地塊在土地市場上的表現(xiàn)恰恰代表了當(dāng)下房企的普遍處境。要么接受新的游戲規(guī)則，接受溢價(jià)空間受限的現(xiàn)實(shí)，要么成為土地市場上的看客。
業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前土地市場上的出讓條件可以稱得上史上最嚴(yán)。“限售價(jià)”、“限戶型比例”、“競自住房面積”、“競自持面積”等措施層出不窮。而這些措施的主要目的就是給土地市場降溫。
據(jù)觀察，在今年的政府工作報(bào)告提出加大土地供應(yīng)尤其是自住房用地后，北京土地市場逐漸進(jìn)入供地高峰期，僅在“3·17”新政后就已累計(jì)成交10多宗集中建設(shè)自住房用地。
“但有地拿，總比沒地拿強(qiáng)?！币晃婚_發(fā)商告訴北京商報(bào)記者，至少今年土地供應(yīng)量有了顯著提升。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京公開土地市場共實(shí)現(xiàn)土地成交44宗，相比上一年減少66宗，也創(chuàng)造了自2004年北京土地市場全面實(shí)施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設(shè)用地面積合計(jì)464.88萬平方米，同比大幅下滑，土地出讓金合計(jì)852.51億元，同比減少62%。
其中，備受關(guān)注的住宅類用地更是創(chuàng)造了多個(gè)歷史最低，2016年僅實(shí)現(xiàn)成交15宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。土地出讓金合計(jì)525.33億元，同比減少64%。
該人士表示，同去年相比，從今年土地拍賣市場的變化來看，北京供地的格局正在改變，政策住房土地供應(yīng)將成為主流，開發(fā)商必須調(diào)整心態(tài)，這些自住房用地溢價(jià)空間不大，但關(guān)注的企業(yè)絕對(duì)不少。
中原地產(chǎn)首席研究員張大偉分析，房企缺地是比較普遍的顯現(xiàn)，尤其是去年一二線城市樓市火爆，開發(fā)商項(xiàng)目溢價(jià)空間飚升，去化節(jié)奏加快；同時(shí)一二線城市土地供應(yīng)又相對(duì)減少，令開發(fā)商渴望搶占一二線城市資源的心態(tài)更為迫切。
資料顯示，2016年，北上廣深之外的36個(gè)熱點(diǎn)城市，合計(jì)住宅土地面積成交2980宗、30376萬平方米，平均樓面價(jià)為4252元/平方米，同比上漲87.3%。但規(guī)劃建筑面積依然下調(diào)了17.8%，住宅類二線城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了13081.9億元，同比2015年全年上漲了52.2%。2016年也是自2013年以來二線城市住宅土地歷史上第二次突破萬億成交的年份。
因此從銷售與拿地面積對(duì)比看，過去一年，一二線城市可以說全面屬于失血狀態(tài)，房企自然就有了積極補(bǔ)充庫存的需求。即使是一些很雞肋的地塊，房企也會(huì)拼搶到成本線。這與房企手里充足的可支配資金與手中稀缺的土地資源形成反差所致。
停不下來的游戲
除了補(bǔ)充庫存之外，規(guī)?；瘧?zhàn)略發(fā)展的需求也是企業(yè)不惜成本，拿地?cái)U(kuò)張的重要?jiǎng)恿Α?
統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4個(gè)月，拿地最多的25大房企拿地總金額超過5199.26億元，與去年同期拿地金額2549億元相比上漲了104%，同時(shí)，全國房企拿地排名超過百億企業(yè)達(dá)到18家之多。
拿地不賺錢至少好過無事可做。一位樓市觀察人士指出，企業(yè)追求規(guī)模發(fā)展的需求依舊強(qiáng)烈，對(duì)于企業(yè)而言，利潤固然重要，但沒有規(guī)模就沒有未來，企業(yè)若想在未來擁有一席之地，就不可能停止拿地，畢竟樓市大環(huán)境是在動(dòng)態(tài)中演進(jìn)的。
以北京樓市為例，除了老牌企業(yè)外，一些外地房企也頻頻加入北京土地市場的競爭。不久前，來自河南的正商地產(chǎn)以總投資高達(dá)41億元，分別取得豐臺(tái)槐房村新宮村、順義區(qū)仁和鎮(zhèn)兩塊自住房地塊。而外界也由此評(píng)價(jià)正商地產(chǎn)取得的地塊甚至有賠本賺吆喝之嫌。
某代理機(jī)構(gòu)人士分析，以北京為例，目前售出的許多地塊未來能否盈利，很可能將取決于項(xiàng)目的車位能不能賣出去。但企業(yè)幾乎不計(jì)成本大手筆拿地正是謀求市場占有率所必須付出的代價(jià)。
另一個(gè)讓開發(fā)商在一些看似雞肋的地塊上也敢于拼搶到成本線的原因則是資金。
研究顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還相對(duì)安全。2017年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元。分別優(yōu)于2016年的31992億元及2015年的27892億元。雖然從整體看，信貸政策正在逐漸收緊，但收緊后還處在2016年歷史最寬松之前的常態(tài)。因此在現(xiàn)階段，市場暫時(shí)處于錢多地少的局面，房企搶地也算不上稀奇。
同時(shí)，張大偉分析，目前全國樓市剛性需求依舊強(qiáng)勁。包括南京、蘇州、東莞、杭州、中山、珠海等二線重點(diǎn)城市的土地市場表現(xiàn)依然火熱，這些作為一線城市之后表現(xiàn)較好的潛力城市在人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的基本面情況也總體良好。從房地產(chǎn)的發(fā)展角度看，中國城鎮(zhèn)化的確沒有結(jié)束，所以市場的波動(dòng)不太可能進(jìn)入大周期蕭條。這種情況下資金自然會(huì)依舊青睞這個(gè)行業(yè)。
此外，從當(dāng)前搶地企業(yè)情況來看，上市公司和國企是主流。上市公司和國企的資金成本較低，同時(shí)聯(lián)合拿地也可以分?jǐn)傎Y金和管理成本，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也能實(shí)現(xiàn)部分可控。當(dāng)然，對(duì)于一些企業(yè)而言，拼成本拿地的一個(gè)直接原因就是再不拿地就有員工賦閑了。預(yù)計(jì)年內(nèi)，房企對(duì)住宅用地仍會(huì)保持較高熱情。
