加息預(yù)期忽起 “最冷”春節(jié)后滬上樓市何去何從
時(shí)間：2017/2/16
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2016 年尾的一波政策調(diào)控,讓業(yè)內(nèi)對于 2017年房地產(chǎn)市場的冷 淡有了一定的心理預(yù)期。然而,春節(jié)剛過,央行對于 SLF和 MLF利率的上調(diào),或?qū)⒁l(fā)進(jìn)一步的加息,從而對房地產(chǎn)市場引發(fā)更為強(qiáng)烈的后續(xù)效應(yīng)。
滬上遭遇“最冷”春節(jié)樓市
春節(jié)原本就是樓市淡季,但受限于去年底的調(diào)控, 2017年春節(jié)期間的市場尤為慘淡。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年 1月 27日至 2月 2日期間,上海新建商品住宅成交 949平方米,比猴年春節(jié)期間減少 71.1%,是 2011年以來成交量最低的。事實(shí)上,春節(jié)期間,整個(gè)上海一共就賣出了 8套房子,分布于 8個(gè)不同的項(xiàng)目。而去年同期,滬上共有 24個(gè)項(xiàng)目有成交,對比之下更可見今年市場到底有多差。滬上的二手房市場也是如此,成交量相當(dāng)?shù)兔浴?br />
不止于上海,其他幾個(gè)城市也不約而同的遭遇了樓市成交量的大幅下滑。
北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì), 2017年 1月全月,北京新建商品住宅共簽約 4994套,其中新建純商品住宅簽約 2477套,環(huán)比 2016年 12月 3250套的純商品住宅簽約量,下滑 23.8%。二手住宅方面, 2017年 1月,北京市二手住宅共簽約 12860套,環(huán)比 2016年 12月 18079套的二手住宅成交量,下滑 28.9%。
而近期也有部分媒體報(bào)道稱,合肥房價(jià)出現(xiàn)了暴跌。據(jù)悉,部 分購房者在合肥市 12345政府服務(wù)直通車網(wǎng)站的投訴,有業(yè)主投訴稱,合肥蜀山區(qū)房價(jià)暴跌 16%,下跌幅度是各區(qū)之最。隨后,合肥北城的購房者也開始投訴稱,北城樓市進(jìn)入寒冬,看二手房的客戶極少,投資客絕跡,很多房源降價(jià) 20萬依舊難賣。去年房價(jià)漲幅最大的濱湖新區(qū)也傳出某些樓盤的二手房每平方米降價(jià) 4000元都無人問津的情況。
此外,廣州、深圳也呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌的景象,不過廣州房價(jià)環(huán)比僅跌了 0.61%。在一線城市中價(jià)格相對比較親民的廣州,也被眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是 2017年少數(shù)房價(jià)可能有所上漲的城市之一。
加息預(yù)期忽起
就在市場呈現(xiàn)出一片冷清的時(shí)候,央行接連上調(diào)了 MLF利率和 SLF利率,這也使樓市前景更為被人看淡。
春節(jié)剛過,央行便于 2月 3日上調(diào) SLF利率,隔夜品種上調(diào) 35個(gè)基點(diǎn)至 3.1%, 7天和 1個(gè)月品種均上調(diào) 10個(gè)基點(diǎn),分別至 3.35%和 3.7%。此前的 1月 24日,央行上調(diào) MLF利率,其中 6個(gè)月和 1年期的中標(biāo)利率分別為 2.95%、 3.1%,上升 10個(gè)基點(diǎn),這也是央行在 MLF操作歷史上的首次上調(diào)利率。
央視對此解讀稱,央行上調(diào)了給金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)收取的利率,而沒有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析,短期和中期借款利率均有提高,意味著央行將加強(qiáng)對信貸的約束。因此,央行下一步調(diào)整信貸的方式,很有可能就是加息。
瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究聯(lián)席主管、瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為,原材料價(jià)格漲幅難以持續(xù)、并且 PPI至 CPI的傳導(dǎo)也非常有限,因此 2017年平均 CPI應(yīng)可以保持 2.3%的溫和水平?？紤]到溫和的 CPI再加上償債負(fù)擔(dān)依然沉重,認(rèn)為央行加息的概率較小。“如果國內(nèi)供給端對價(jià)格上漲的反應(yīng)滯后、油價(jià)漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期或人民幣貶值幅度遠(yuǎn)超預(yù)期,導(dǎo)致通脹高于預(yù)期,央行也有可能加息。”
一旦加息的情況發(fā)生,那么對于原本就不被人看好的 2017年樓市而言,將是巨大的打擊。作為周期性行業(yè)的房地產(chǎn),極有可能陷入新一輪的低谷,三四線城市房地產(chǎn)市場將受到更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
2017 該如何突圍?
在當(dāng)下房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)冷,且 2017年預(yù)期不佳的情況下,房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)又該如何突圍呢?
融創(chuàng)執(zhí)行總裁田強(qiáng)此前在某論壇上表示, 2017年市場肯定是有壓力的,之前的上漲速度比較快的,地價(jià)越來越高,這是很可怕的。
為了降低風(fēng)險(xiǎn),許多開發(fā)商如今也開始積極尋找合作房企,采取聯(lián)合開發(fā)地塊的方式。比如,融信在不久前宣布將與萬科共同開發(fā)上海中興路項(xiàng)目,萬科總共花費(fèi)了 53.95億元獲得了項(xiàng)目 49%的股權(quán)。該項(xiàng)目當(dāng)初的拍賣成交價(jià)高達(dá) 110.1億元,樓板價(jià) 100315元 /平方米,溢價(jià)率 139%,是業(yè)內(nèi)最為矚目的“地王”項(xiàng)目。
此外,開發(fā)商在未來也會(huì)進(jìn)一步拓寬銷售渠道,加大與房產(chǎn)電商的合作力度,以降低營銷成本,提升賣房效率。比如,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺(tái)房多多為代表的房產(chǎn)電商,通過對二手房中介渠道的高度整合,成功的幫助開發(fā)商拓寬了獲客渠道,縮短了新房交易周期。房多多還于近日推出了服務(wù)于開發(fā)商的互聯(lián)網(wǎng)效果營銷工具 ——營銷寶,希望借此大幅提升廣告投放精準(zhǔn)度,以達(dá)到讓開發(fā)商的廣告成本下降 50%的目的。
在二手房領(lǐng)域同樣如此,在樓市遇冷的情況下,受制于成本壓力,許多傳統(tǒng)中介不得不關(guān)閉一部分實(shí)體門店。因此,許多傳統(tǒng)中介也希望于借助互聯(lián)網(wǎng)工具來提升效率。比如,二手房行業(yè)的巨頭鏈家也正在積極的探索互聯(lián)網(wǎng)與實(shí)體業(yè)務(wù)的結(jié)合。鏈家網(wǎng) CEO彭永東說,鏈家的互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程比他想象中走得慢。但運(yùn)用數(shù)據(jù)改善中介行業(yè)糟糕的線下體驗(yàn),正在成為鏈家的壁壘。
相對而言,一些依托于互聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)交易平臺(tái),因?yàn)槠漭^“輕”的模式生存壓力相對較小。比如以“直買直賣”進(jìn)入二手房領(lǐng)域的房多多,目前的人效可以達(dá)到每月 1-2單,而傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人每個(gè)月只能成交 0.2單。借助于效率的提升,房多多所收取的交易服務(wù)費(fèi)也僅為 2999元,并根據(jù)用戶的需求收取一定的交易保障費(fèi),但總首付誒尚不足傳統(tǒng)中介傭金的一半。更高的交易效率以及更低的運(yùn)營成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),這都將成為房多多抵御樓市寒冬的重要武器。
2017 年的房地產(chǎn)市場,注定將是充滿變數(shù)的一年,這也將成為很多企業(yè)走向成功與失敗的分水嶺。讓我們來期待下誰能挺過這段時(shí)光,迎來更美好的未來。
