城市蝶變新說(shuō)：擁抱新事物 告別千城一面
北京恢弘大氣、上海精致洋氣、廣州理性務(wù)實(shí)、深圳勇于創(chuàng)新……每一座城都有一份屬于自己的韻味，在屬于自己的韻味里，每一座城都不斷調(diào)整著自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建筑形態(tài)與人才層次。然而，在當(dāng)下的中國(guó)，城市的外貌雖日新月異，但對(duì)于城市“千篇一律”的指責(zé)卻不絕于耳，城市的治理者往往著重于對(duì)城市實(shí)體的更新，而忽略了引導(dǎo)或者遵從城市內(nèi)在精神氣質(zhì)的形成或更新。
對(duì)文化的守望是城市煥新的內(nèi)核基因，對(duì)科技的驅(qū)動(dòng)是城市煥新的動(dòng)力源泉。在特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城、海綿城市等新生事物面前，城市的蝶變?cè)撊绾螁拘殉鞘械男屡f文化，如何實(shí)現(xiàn)科技興城、科技造城，這都是管理者們需要面對(duì)的問(wèn)題。
特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)新城
讓城市煥發(fā)新活力
3月5日，當(dāng)李克強(qiáng)總理站在人民大會(huì)堂的舞臺(tái)中央，說(shuō)出“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動(dòng)一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市”這句話時(shí)，特色小鎮(zhèn)的東風(fēng)便開(kāi)始在開(kāi)發(fā)商的心里生根發(fā)芽。
先行者與狂熱愛(ài)好者非藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平莫屬，早在去年，宋衛(wèi)平就對(duì)外公布了他的“小鎮(zhèn)計(jì)劃“。他規(guī)劃的小鎮(zhèn)超越了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將以農(nóng)業(yè)或文化等產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)，深度整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務(wù)等跨界資源，在城市近郊形成一個(gè)完整的城鎮(zhèn)化解決方案。
他的理想是，十年內(nèi)造100個(gè)復(fù)合型理想生活小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億銷(xiāo)售額。除了宋衛(wèi)平領(lǐng)導(dǎo)的藍(lán)城之外，還有十余家大型房企也同樣躋身于特色小鎮(zhèn)的風(fēng)潮之中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前綠地、碧桂園、華夏幸福、綠城、萬(wàn)科、華僑城等多家龍頭房企，均把特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重要方向。
除了特色小鎮(zhèn)之外，另一個(gè)比較受寵的還有產(chǎn)業(yè)新城。在傳統(tǒng)地產(chǎn)凈利潤(rùn)率不斷走低的困境之下，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已被眾多房企視為重要的轉(zhuǎn)型方向之一。除了華夏幸福、天安數(shù)碼城這樣的先行者,萬(wàn)科、綠地、保利、碧桂園等千億房企也紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),豐富產(chǎn)品類(lèi)型,尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有多方面的誘惑力,但也存在不少問(wèn)題。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同的是,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),打的是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。例如華夏幸福運(yùn)營(yíng)的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目,一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目從實(shí)施到模式成熟大概也需要10年。這不僅考驗(yàn)企業(yè)自身的耐力,還要處理復(fù)雜的政企關(guān)系,并照顧好政企以外的利益群體,以減少項(xiàng)目實(shí)施的阻力。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求也頗高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復(fù)制性較差，如何理清盈利模式……這都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題。
作為兩大轉(zhuǎn)型“新寵”，企業(yè)究竟該布局特色小鎮(zhèn)還是產(chǎn)業(yè)新城，相信您一定能從本次煥城紀(jì)中找到答案。
城市更新與海綿城市
讓城市披上新衣服
特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)新城為鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶來(lái)了勃勃生機(jī)，而舊城改造、新城建設(shè)則為城市煥上了新顏。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長(zhǎng)140%；綜合樓面地價(jià)每平方米12651元，同比上漲49%，均創(chuàng)下近年新高。
與此形成鮮明對(duì)比的是，2016年深圳僅有4宗純居住用地入市。在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍，2016年全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬(wàn)平方米，其中舊改面積達(dá)到330.7萬(wàn)平方米，占比高達(dá)56.9%。
除此之外，2016年深圳工業(yè)和商辦用地表現(xiàn)突出，全年共計(jì)27幅工業(yè)用地成交，用地面積約115.1萬(wàn)平方米，占比50.1%。
這樣的土地出讓結(jié)構(gòu)與深圳2016年11月發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》有關(guān)。該文件要求，從 2016年到2020年，深圳市要爭(zhēng)取完成各類(lèi)城市更新用地規(guī)模30平方公里，完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。
在不斷擴(kuò)大城市邊界與城市更新之間，深圳市政府選擇了后者，這正是當(dāng)下很多企業(yè)的選擇，而隱藏在這種轉(zhuǎn)變背后的則是我國(guó)城市規(guī)劃思路的轉(zhuǎn)變。3月5日，在政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理提到：統(tǒng)籌城市地上地下建設(shè)，再開(kāi)工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動(dòng)消除城區(qū)重點(diǎn)易澇區(qū)段三年行動(dòng)，推進(jìn)海綿城市建設(shè)，使城市既有“面子”，更有“里子”。
實(shí)際上，海綿城市的建設(shè)及中國(guó)城市規(guī)劃思路的轉(zhuǎn)變可以追溯至2015年，甚至更往前。2015年，中央城市工作會(huì)議在京召開(kāi)，這是時(shí)隔37年后，中國(guó)召開(kāi)的最高級(jí)別的城市工作會(huì)議。此次會(huì)議總結(jié)了我國(guó)過(guò)往城市建設(shè)中存在的弊端，為之后的城市建設(shè)指明了方向。其中，海綿城市被劃入未來(lái)城市建設(shè)的重點(diǎn)之一。
而綠色城市的建筑則更早。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)從中央到地方紛紛提出建設(shè)“綠色城市”，目前國(guó)內(nèi)已有100多個(gè)城市在打造不同層面的綠色城市（城區(qū)）、生態(tài)城市（城區(qū)）、低碳城市（城區(qū)），如天津中新生態(tài)城，曹妃甸國(guó)際生態(tài)城，深圳光明新城等。
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前海綿城市、綠色城市的發(fā)展成果如何，各城在城市更新中又是如何運(yùn)用的，這也將是煥城紀(jì)即將聚焦的話題。
城市新居民與原著居民
城市新氣象的原動(dòng)力
4月6日，北京市住建委發(fā)布公告稱(chēng)，將在公租房、自住房中為“新北京人”開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)分配試點(diǎn)?！靶卤本┤恕?，這種說(shuō)法是第一次出現(xiàn)在官方文件里， 緊接著4月7日，北京住建委給這一詞做出了明確定義。
根據(jù)文件，符合“新北京人”的人群有三個(gè)條件：一是必須是在京有穩(wěn)定就業(yè)，且從事的產(chǎn)業(yè)行業(yè)不在北京產(chǎn)業(yè)禁限目錄范圍內(nèi)，與非首都功能疏解和人口調(diào)控政策相一致。二是要求家庭成員在京均無(wú)住房，在京沒(méi)有購(gòu)房記錄，且未享受過(guò)保障性、政策性住房。三是與居住證政策掛鉤，要求辦理居住證。申請(qǐng)公租房的，年齡要求45周歲以下，申請(qǐng)自住房的，應(yīng)滿足繳納社保和稅金滿五年的條件。
新上海人、新廣州人……實(shí)際上這樣的人群分布在我國(guó)多個(gè)城市，尤以一線城市為甚。他們或?yàn)楹w，或?yàn)楦咧騼H是一個(gè)素人，他們以自己的一技之長(zhǎng)為城市發(fā)展貢獻(xiàn)著自己的力量，卻總是找不到歸屬感。
他們想在這座城市里有一個(gè)家，然而，近日鳳凰房產(chǎn)做的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)11城的青年普遍覺(jué)得目前房?jī)r(jià)太貴，其中北京76.8%的青年表示“房?jī)r(jià)太貴，不能承受”，位列全國(guó)第一位。
而鏈家研究院發(fā)布的《“新北京人”安家報(bào)告》也印證了上述結(jié)論。該報(bào)告顯示，“新北京人”購(gòu)房的高峰年齡增至34歲，平均月供達(dá)9893元，比北京職工平均月工資還高出2000元。
房?jī)r(jià)過(guò)高，這幾乎是所有大城市都面臨的問(wèn)題，而這組數(shù)據(jù)也給城市管理者們提出了一個(gè)新的課題，深圳的高房?jī)r(jià)曾迫使華為出走，那么高房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)將“新北京人們”逼走？如何讓“新北京人們”有質(zhì)量的居住，成了城市管理者們迫在眉睫的問(wèn)題。
另一個(gè)棘手的問(wèn)題是原著居民的改善升級(jí)需求。改革開(kāi)放雖然已經(jīng)歷了幾十年的時(shí)間，但棚戶區(qū)居民的居住條件卻始終無(wú)法得到改善。使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差……新時(shí)代的原著居民迫切需要改變自己的居住環(huán)境。
