住宅商業(yè)受控 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)
隨著樓市調(diào)控的進(jìn)行,北京、廣州之后,深圳也出臺文件規(guī)定商辦物業(yè)不得采用住宅套型設(shè)計,將政策延伸到了商業(yè)地產(chǎn)。同時在傳統(tǒng)零售業(yè)受到電商強(qiáng)大沖擊而辦公物業(yè)也因創(chuàng)客、聯(lián)合辦公的興起帶來新機(jī)遇均面臨轉(zhuǎn)變情況下,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)幾乎成為眾多發(fā)展商熱衷發(fā)展的一個新方向。
在新形勢下,萬科、碧桂園、恒大、綠地、華夏幸福、華僑城等等眾多開發(fā)商都已經(jīng)紛紛捷足先登,大搞各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),同時隨著珠三角傳統(tǒng)制造業(yè)升級換代以及三舊改造的推進(jìn),廣州以及周邊珠三角城市的各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn),甚至一些以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的園區(qū)直接以“某某小鎮(zhèn)”命名,規(guī)劃設(shè)計宏大。
中聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃偉棟指出,單從廣州、深圳兩個城市來看,未來兩三年有大量的新增供應(yīng)上市,在逐漸激烈的市場競爭中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何擺脫地產(chǎn)的單一運(yùn)作模式,通過產(chǎn)品開發(fā)、運(yùn)營模式創(chuàng)新、園區(qū)服務(wù)創(chuàng)新形成差異化競爭優(yōu)勢,成為每個工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要考量的重要問題。
■新快報記者 謝蔓
實(shí)習(xí)生 陳丹婷
調(diào)控推進(jìn) 更多資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
隨著傳統(tǒng)住宅與商業(yè)地產(chǎn)整體存量過剩、市場競爭激烈,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險、高回報的特點(diǎn)逐漸受到青睞,一躍成為近些年來房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。同時,隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)推進(jìn),也有更多部分資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
仲量聯(lián)行發(fā)布的《2017年廣東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示,廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布在天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)。政府在早期的大型產(chǎn)業(yè)園開發(fā)中占主導(dǎo)地位。以天河智慧城、科學(xué)城及知識城等為代表。近年來,產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式趨于多樣化,出現(xiàn)了以TIT、紅專廠及羊城同創(chuàng)匯等為代表的“三舊改造”案例。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中,科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目表現(xiàn)尤為活躍,長期看好。華南區(qū)科技園區(qū)的起步,以信息技術(shù)興起發(fā)展為主要誘因,為此,華南區(qū)科技開發(fā)主要集中于廣州和深圳兩個產(chǎn)基礎(chǔ)良好的城市。同比北、上兩市,廣、深的科技園區(qū)起步相對較晚。不過,2012年以后,廣、深兩市的科技園區(qū)新增供應(yīng)速度明顯快于其他兩個一線城市。以廣、深為代表的華南科技園區(qū)物業(yè)正進(jìn)入快速發(fā)展的黃金時期。受旺盛的需求和相對優(yōu)越的地理位置帶動,拉升了區(qū)域租值,廣州與深圳科技園平均租金分別達(dá)到80元/平方米/月和131元/平方米/月。
未來,預(yù)期受新增供應(yīng)集中上市的影響,華南區(qū)科技園整體空置率將在短期內(nèi)有所上升。從租金方面,受市場需求的推動,預(yù)計華南區(qū)租金仍保持上升趨勢,但受空置率上升影響,租金增長速度將有所放緩。預(yù)計廣深兩市2017年的租金增長率將維持在5%左右。
碧桂園第一個科技小鎮(zhèn)居住比例不超過30%
相比其他幾個進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商,近年來發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的碧桂園將在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這方面的開發(fā)提升到與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)、外海地產(chǎn)等并列的“三駕馬車”。5月5日,碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略推進(jìn)新聞發(fā)布會在其科技小鎮(zhèn)深圳展廳召開。同時,碧桂園也宣布以6.4億元獲得惠州“潼湖科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目首期用地,使用權(quán)面積達(dá)31.05萬平方米。這也是碧桂園自宣布進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來,首個正式落地項(xiàng)目。
但和其他進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商一樣,如何真正地在產(chǎn)方面下功夫,而不是單靠出售配套住宅獲利,成為橫在所有開發(fā)商面前,正待實(shí)踐和解決的問題。據(jù)悉,碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)以產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合為建設(shè)理念,項(xiàng)目地塊也以一類工業(yè)用地和商業(yè)辦公用地為主,住宅的比例不超過30%。首期啟動建設(shè)的西部組團(tuán)占地約2平方公里,建設(shè)內(nèi)容包括大數(shù)據(jù)與云計算中心、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備研發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心商業(yè)、交通中心、酒店、配套商業(yè)和少量住宅等。
碧桂園集團(tuán)副總裁首席戰(zhàn)略官林昭憲還用自己的身份來闡釋這一概念。他說:“我是碧桂園的首席戰(zhàn)略官,一年半之前加入碧桂園,以前沒有做過任何房地產(chǎn),一直在做高新科技,團(tuán)隊(duì)里面的成員,就像剛才向博士提到的都是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的成員,更重要的是這些團(tuán)隊(duì)上面來講組建都是跟產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè),像思科等等或者是今天所有的這些產(chǎn)業(yè)的合作伙伴,因?yàn)樗麄兡軌蛘嬲旬a(chǎn)業(yè)落地,產(chǎn)業(yè)的龍頭,甚至于有些雖然比較小,但是它是獨(dú)角獸企業(yè),把他們共同引進(jìn)來,我們知道彼此的語匯,我引用一下思科大中華區(qū)董事長兼首席執(zhí)行官陳仕煒當(dāng)初一句話,我們跟思科的合作等于是產(chǎn)城融合的一個方面,把碧桂園從地下帶到云端,把思科從云端接到地上?！?
專業(yè)機(jī)構(gòu)還認(rèn)為,隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩,房地產(chǎn)市場利潤降低,較多的外沿領(lǐng)域企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一“藍(lán)?！鳖I(lǐng)域。順豐電商園、國光2025PARK等項(xiàng)目興起,標(biāo)志傳統(tǒng)實(shí)業(yè)企業(yè)跨界工業(yè)地產(chǎn)。清華啟迪科技園、天安數(shù)碼城集團(tuán)等成熟工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,開啟其品牌及運(yùn)營管理輸出之路多元的開發(fā)主體,一方面導(dǎo)致競爭環(huán)境更為復(fù)雜,另一方面,通過競爭使開發(fā)模式更趨成熟。
核心商務(wù)區(qū)高租金成本推動部分需求外溢
業(yè)內(nèi)人士還指出,部分高端寫字樓租戶受到中心城區(qū)寫字樓的租金快速上漲的影響,逐步向租金更低的區(qū)域轉(zhuǎn)移,優(yōu)質(zhì)的科技園區(qū)在園區(qū)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、租金成本的方面具有優(yōu)勢,有機(jī)會承接外溢租客落戶。根據(jù)仲量聯(lián)行對寫字樓的檢測,2016年第四季度,廣深兩市的甲級寫字樓分別為約170元/平方米/月和260元/平方米/月。比同城的科技園區(qū)租金分別高出111%和197%。預(yù)計隨著核心商務(wù)區(qū)高端寫字樓租金進(jìn)一步上揚(yáng),外溢需求將更為顯著。重點(diǎn)城市核心商務(wù)區(qū)的外溢需求成為華南科技園區(qū)重要的客戶來源之一。
