土地為王？房企前四月拿地仍積極
調(diào)控層層加碼,樓市逐步降溫。但在一級土地市場,品牌房企拿地積極性不改。5月15日,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米,同比增長8.1%,增速比1-3月份提高2.4個百分點;土地成交價款2104億元,增長34.2%,增速提高17.5個百分點。
從單個房企來看,多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過去的4月,保利、龍湖等多家房企拿地金額均在100億元以上,其中,碧桂園已連續(xù)5個月拿地金額過百億,中海也已連續(xù)2個月拿地過百億。
房企拿地從而增加土地儲備,顯示出對樓市后市的強烈信心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,歸根結(jié)底還是錢多,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常安全。整體看,信貸雖然在逐漸收緊,但收緊后的數(shù)據(jù)只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態(tài),只是逐漸穩(wěn)健,而不是趨緊。
盡管房地產(chǎn)市場利潤率的下滑成為現(xiàn)實,但是房企的競爭仍處于“白熱化”,充足的土地儲備是企業(yè)擴張的保證,“多拿地、拿好地”成為房企規(guī)?；偁幍年P(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)投資增速加快
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),1-4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元,同比增長9.3%,增速比1-3月份加快0.2個百分點,其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米,同比增長11.1%,其中住宅新開工面積增長17.5%。全國商品房銷售面積41655萬平方米,同比增長15.7%,其中住宅銷售面積增長13.0%。全國商品房銷售額33223億元,同比增長20.1%,其中住宅銷售額增長16.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米,同比增長8.1%。4月末,全國商品房待售面積67469萬平方米,比3月末減少1341萬平方米。
在一線及熱點二線城市頻頻出臺調(diào)控政策的情況下,今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然在加快。對此,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人邢志宏認(rèn)為,這種現(xiàn)象與去年的延續(xù)效應(yīng)是分不開的。“去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%,使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較強的景氣局面,很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度,很多在建項目仍在進行,投資項目有周期性,一旦開工了以后需要延續(xù)一時間”,因此他表示,目前房地產(chǎn)投資的增長是這種周期的延續(xù)。
此外,邢志宏也指出,投資增加也與土地和房屋的供應(yīng)情況有關(guān):“房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進行分類調(diào)控,一線城市為了抑制房價過快上漲,也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度?！毙现竞瓯硎?房地產(chǎn)投資的增加是在多重原因和背景下出現(xiàn)的,有關(guān)其后續(xù)走勢情況,統(tǒng)計部門也會進一步觀察。
前4月多家房企拿地金額過百億
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示,前4月從拿地金額來看,碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位,首開、遠洋晉級前十。另據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,拿地超過百億的房企合計18家。
以4月份為例,房企拿地?zé)岫认破鹆私衲暌詠淼男「叱?。同策咨詢研究部?shù)據(jù)顯示,4月,保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上,其中,碧桂園甚至已連續(xù)5個月拿地金額過百億。
調(diào)控期是逆市布局的好時機,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,調(diào)控已進入深水區(qū),樓市周期性下滑開始顯現(xiàn),在這種狀態(tài)下土地價格會越來越理性,很多房企在這個階段都會選擇加速拿地。
房企拿地?zé)崆楦邼q,有著多重因素。其中,經(jīng)歷了2016年這樣的銷售大漲年份之后,多家房企需要積極“補倉”,從而增加土地儲備,以便于后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā),這也被認(rèn)為是最主要的動力之一;其次,在行業(yè)競爭加劇的背景下,土地價值更為凸顯。此外,充裕的資金,以及地方政府增加土地供應(yīng)的環(huán)境,也間接促成這波拿地?zé)?。對?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,歸根結(jié)底還是錢多,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常安全。整體看,信貸雖然在逐漸收緊,但收緊后的數(shù)據(jù)只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態(tài),只是逐漸穩(wěn)健,而不是趨緊。
差異化的土地供應(yīng)
某研究院監(jiān)測的50個城市4月份不包括工業(yè)用地的土地成交面積環(huán)比下降了四分之一,相比去年同期也減少了10%,當(dāng)前的土地成交規(guī)模弱于2010-2013年的水平。而在監(jiān)管部門對高杠桿資金進行嚴(yán)厲管制的大背景下,土地市場相對降溫,溢價率開始收窄。從均值來看,50個城市土地成交平均溢價率為35%,環(huán)比減少17個百分點,同比減少27個百分點。
根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù),房企對土地的激烈爭奪正從大城市向大城市周邊的三線城市轉(zhuǎn)移。如嘉興成為4月份土地溢價率最高的城市,溢價率達到了近2倍。此外如佛山、大連、青島、溫州、鎮(zhèn)江等城市的溢價率都超過了75%。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱,4月份的土地成交面積有所減少,這與當(dāng)月的土地供應(yīng)規(guī)模減少有關(guān),隨著國土部門在4月份明確提出土地供應(yīng)分類調(diào)控思路,預(yù)計需求強勁的城市土地供應(yīng)將會增加。
今年4月6日,住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。
據(jù)某研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月份土地出讓面積最多的幾個城市為北京、鄭州、武漢、成都等,成交面積前10的城市均位于房價較高的熱點一二線城市,合計土地成交面積占50個城市全部成交的六成成以上。
房企合作開發(fā)和入股模式愈發(fā)頻繁 廣州樓市現(xiàn)“并購潮”?
自去年至今,廣州樓市在各路開發(fā)商之間出現(xiàn)了一股“并購潮”。在目前地價壓力增大、土地供應(yīng)“僧多粥少”、過江龍進入本地市場希望有“引路人”等背景下,這一模式引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,未來并購、收購、合作開發(fā)將會成為不同體量開發(fā)商獲取用地、項目的重要手段。
購助過江龍融入廣州市場
回顧2016至今廣州市場上出現(xiàn)的熱點并購、收購,可以看出,無論是“過江龍”還是“地膽”,出手都是大手筆。
以目前投入資金最大的陽光城來看,從2016年至今共投入97.55億元,其中47.9億元投入到南沙區(qū),占總投入的49%;其余資金投入到越秀、天河總共3幅用地當(dāng)中,約獲得12.4萬平方米市中心商住用地,可見該房企在資金投入上郊區(qū)、中心區(qū)“五五開”的方式。縱觀陽光城目前其他并購項目,一般均以低于土拍市場樓面價成交,以其2017年1月購得的天河區(qū)兩地塊來看,其總占地面積達9.5萬平方米,按照3.0的容積率算,其計容建面在28.5萬平方米左右,其支付總價為31.8億元,折合樓面價11158元/平方米,雖然對于地塊的使用年限、規(guī)劃等消息有待公布,但總體而言成交價遠低于區(qū)域公開出讓地價。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計,外地房企如陽光城,重點布局南沙,此外天河、越秀兩大中心區(qū)亦有落子,最新收購的“廣信江灣城”項目更是位于多年未有宅地推出的越秀區(qū);而融創(chuàng)、遠洋、旭輝等就通過“傍地膽”的模式。對由本地房企負責(zé)開發(fā)的項目進行入股、合作,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,對于不熟悉廣州市場、首次入穗的外地房企而言,并購能夠使其更有效率地熟悉本地市場。
對于被并購、收購的本地房企而言,與房企合作開發(fā)有利分擔(dān)資金壓力以及風(fēng)險,因此預(yù)期在未來拿地成本越來越高的情況下,合作開發(fā)、入股等模式將更加受到開發(fā)商看重。
本地房企通過并購降成本
并購并不是過江龍的專利,如:碧桂園、時代、奧園等“地膽”近期亦不斷嘗試此方式,其中碧桂園去年以來收購以增城、黃埔兩區(qū)為重點,而本地中型房企時代、奧園亦通過收購的方式落子上述兩區(qū)。
以碧桂園為例,2016年至今并購、合作的項目也不少,以其廣州大本營增城為例,近期通過并購已將石灘、新塘等地塊、項目收入囊中,加上3月土拍競得的新塘長崗村地塊,該開發(fā)商于增城熱點板塊均布局有項目。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,這一方面體現(xiàn)了碧桂園對增城未來市場發(fā)展的信心,另一方面有利于開發(fā)商在片區(qū)獲得整體定價話語權(quán)。此外,相比起樓面地價動輒3-5萬元/平方米的中心區(qū)而言,增城開發(fā)成本較低,綜合而言,雖然碧桂園近年大有“重返一二線城市”之勢,但其“外圍區(qū)包圍中心區(qū)”的布局模式依然沿用。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,未來并購、收購、合作開發(fā)將會成為不同體量開發(fā)商獲取用地、項目的手段,主要原因包括:土拍價格提高,針對目前一線城市地價變化,開發(fā)商需要通過合作的方式分擔(dān)資金壓力;采用該種模式費用低于土拍,對于目前統(tǒng)計的并購項目來看,絕大部分花費低于目前土拍價格;此外,對于中小型房企而言,土拍無法與大型房企競爭,因此需要采取“另辟蹊徑”的方式獲取開發(fā)的“面粉”。
事實上,進入今年5月中旬以來,房企在全國多個市場上的并購都非常頻繁,5月12日晚,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,公司間接全資附屬天津融創(chuàng)作為買方,擬向昆明星耀收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán),總價約102.54億元。同日晚間,中國恒大也發(fā)布公告稱,公司附屬恒大地產(chǎn)集團、各項目公司與信銀(深圳)股權(quán)投資基金管理有限公司(信銀深圳)簽訂10份項目協(xié)議。信銀深圳將投資合共約108.5億元于恒大各項目公司,并與恒大共同開發(fā)各相關(guān)項目。有業(yè)內(nèi)人士指出,“目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈,越來越多的中小型房企退出這個市場,也給了龍頭房企更多兼并重組的機會,對于整個行業(yè)來說屬于資源的優(yōu)化配置,畢竟在國內(nèi),房地產(chǎn)仍是一個規(guī)模制勝的行業(yè)”。
