上海掀“類住宅”整頓風暴 四房企被開罰單
自今年1月上海暫停對商住辦公房產(chǎn)網(wǎng)簽后，“類住宅”在滬未來的走向經(jīng)過近半年的時間，終于有了明確的說法。
5月17日，上海住建委、規(guī)土局、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布最新辦法，上海將全面停止“類住宅”的審批，并展開全面的清理整頓。上海市出臺對“類住宅”明確政策后，近1700萬平米“類住宅”項目將面臨被清理的風暴。而開發(fā)商將成為這輪清理風暴中的責任主體。
分析人士認為，土地性質為商辦，但卻做成公寓“類住宅”的開發(fā)商，這樣的項目將面臨不小的壓力和挑戰(zhàn)。
錦如置業(yè)被罰8741萬元
5月17日上海市委、市政府召開了對商業(yè)辦公項目清理整頓的工作推進會，由上海住建委、規(guī)土局、發(fā)改委等六部門，聯(lián)合出臺了《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》。
業(yè)界人士認為，雖然涉及范圍不小，但上海此番對“類住宅”的整頓可謂相當嚴厲。
上海住建委披露，納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項目，近1700萬平米。上海清理“類住宅”的辦法是，以開發(fā)企業(yè)作為整改責任主體，進行分類整頓措施。
如何整頓這1700萬平米項目？開發(fā)商成為被整頓的重點之一。
按上海的辦法，尚未入住的約1200萬平米項目，建設開發(fā)中涉嫌違規(guī)的，開發(fā)商要自行整改，其所開發(fā)項目在所在轄區(qū)進行聯(lián)合驗收后，方能辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續(xù)。
在正式出臺清理‘類住宅’之前，上海已經(jīng)在閔行、嘉定率先試點了清理工作。據(jù)上海市政府通報，由綠地、復地、上海錦如置業(yè)、明發(fā)集團所開發(fā)的綠地峰尚匯、浦江驛優(yōu)商務廣場、D9空間、明發(fā)商業(yè)廣場等項目，因涉嫌違規(guī)，而被相關部門開出了行政處罰罰單。
據(jù)上海規(guī)土局5月18日官網(wǎng)公布的信息，綠地旗下通盈置業(yè)被處以沒收2968萬元、罰款56萬元的行政處罰。復地旗下復地驛優(yōu)房產(chǎn)被處以沒收1177萬元違法收入、罰款36萬元的處罰。明發(fā)及錦如置業(yè)，分別被開出沒收854萬元及8741萬元違法收入的巨額罰單。
被上海規(guī)土局列為典型清理案件中，上海錦如置業(yè)被開出的8741萬元罰單，是幾家房企中金額最大的。
據(jù)滬規(guī)土局公布的信息，上海錦如置業(yè)在嘉定開發(fā)的名為D9空間的項目，出讓合同約定土地用途為商辦，規(guī)劃批準為商業(yè)辦公建筑。該項目2016年9月通過竣工規(guī)劃驗收，項目現(xiàn)已交房。
“建設單位竣工規(guī)劃驗收后，在二次裝修中存在違法建設行為，擅自將原規(guī)劃批準的辦公用房改變成居住用房供業(yè)主使用?！鄙虾Ｒ?guī)土局披露，D9空間通過內部插層及分隔的4.5米層高的房型有761套；內部分隔的3.0米層高的房型有702套。
對D9空間立案查處后，嘉定區(qū)規(guī)土局責令D9空間整改。因未整改到位，嘉定區(qū)規(guī)土局對上海錦如置業(yè)以沒收違法收入8741萬元、罰款101萬元的行政處罰。
1700萬平米待整頓
據(jù)同策房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，因政策管控嚴格，從年初至5月17日連續(xù)五個月的時間里，該類項目出現(xiàn)了“零供應”，即政府沒有發(fā)放一張這類項目的預售許可證。
雖然今年暫停網(wǎng)簽的5個月里，沒有新的類住宅成交，但在1700萬平米待整頓的項目中，仍有約500萬平米已經(jīng)被銷售或入住。
這部分類住宅將何去何從，也引來不少關注的目光。
按5月17日公布的辦法，對于已實際入住的約500萬平米房屋，其相關信息將記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。實際用于居住的，由開發(fā)商和業(yè)主承擔整改責任以及房屋使用安全責任。未按照規(guī)定整改，存在插層等違規(guī)建筑的，將在房屋登記時予以注記，被限制交易。
據(jù)了解，一次性付款的業(yè)主，業(yè)主可通過與開發(fā)商簽訂委托拆改、補償、合同解除等一系列協(xié)議，開發(fā)商在進行內部整改的同時，業(yè)主配合開發(fā)商到房地產(chǎn)交易中心辦理合同撤銷備案手續(xù)，根據(jù)補償協(xié)議支付補償款。
而通過銀行貸款購買類住宅項目的，業(yè)主與開發(fā)商簽訂前述協(xié)議并辦理撤銷備案手續(xù)，由開發(fā)商安排提前還款、辦理合同撤銷后，對業(yè)主支付補償。
分析人士認為，經(jīng)過此番全面對類住宅的清理，未來這類項目的流動性將大受影響，其投資屬性也將隨之降低。
一家房產(chǎn)機構資深分析人士指出，因居住屬性降低，購買類住宅的人群將比清理整理前大幅度降低?！笆袌錾嫌胁簧儋Y金想買房，但住宅被嚴格限購；商辦性質卻有著公寓性質的類住宅，卻不受限購影響。經(jīng)過清理整頓后，由于沒有居住屬性，這類產(chǎn)品回歸原有的商業(yè)或辦公屬性，其投資增值的預期被降低，市場上愿意接盤的人將大幅度減少。由于沒有二手市場接盤者，類住宅的投資前景和流動性，都將受到影響?！边@位分析人士說。
就為何要鐵腕清理類住宅，分析師認為政府的目的在于，不希望因商辦項目價格上揚速度過快，從而影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展。
“出臺‘類住宅’政策意在防止住宅調控后，房企將目標轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格快速上漲?！蓖叻慨a(chǎn)分析師認為。
在第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可看來，國內住宅價格接連上漲，促使一二三線城市經(jīng)歷了一輪調控潮。受此影響，加之信貸環(huán)境收緊，許多城市樓市得到明顯降溫。
“盡管個人和公司都將受到這些收緊政策的影響，但同時投資產(chǎn)品的價值，也將出現(xiàn)明顯下降?！焙喛杀硎尽?
