李揚(yáng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期手段
5月22日，主題為“房地產(chǎn)市場(chǎng)：泡沫與風(fēng)險(xiǎn)”的第8期國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室智庫(kù)講壇在北京舉行。中國(guó)社科院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)表示，一般說(shuō)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候是出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)之時(shí)，目前在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有體制下根本不可能出現(xiàn)，至少中期看不可能出現(xiàn)這一情況。城市化路徑目前主要是通過(guò)大城市化實(shí)現(xiàn)，小城鎮(zhèn)路徑并不可行。特大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可考慮在發(fā)展自有住房買賣市場(chǎng)和發(fā)展大規(guī)模租房市場(chǎng)兩方面發(fā)力，尤其是發(fā)展租房市場(chǎng)大有裨益。發(fā)展租房市場(chǎng)的要點(diǎn)是要鼓勵(lì)廣大民間力量介入。目前看當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題過(guò)熱，風(fēng)險(xiǎn)不完全在于地方政府，房?jī)r(jià)下跌地方政府馬上就有危險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)問(wèn)題取決于人口、土地、銀行信貸等各種因素。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)當(dāng)著眼于中長(zhǎng)期，應(yīng)以首付率為主要調(diào)控手段，目的是降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，進(jìn)一步認(rèn)真研究城市化的新格局。迅速改變居民住房的格局，謀劃租和售的新格局，采取有力措施發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室高級(jí)研究員蔡真在《房地產(chǎn)市場(chǎng)：有泡沫，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)》主題演講中表示，所謂泡沫是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只能想通過(guò)買賣牟利，而對(duì)這些資產(chǎn)本身使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。
以深圳為案例，目前深圳市的郊區(qū)漲幅超過(guò)城區(qū)，核心區(qū)大戶型需求明顯，郊區(qū)小戶型需求明顯；中間戶型的需求略小于供給。前者反映了金融推動(dòng)和投機(jī)需求；后者反映改善型需求被擠壓。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室金融法律與金融監(jiān)督研究基地副主任鄭聯(lián)盛認(rèn)為，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融體系的系統(tǒng)重要性領(lǐng)域。從2016年及其后2至3年最大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素看，房地產(chǎn)行業(yè)的總效應(yīng)占貢獻(xiàn)高達(dá)12.33，排名首位，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)與銀行表外融資、影子銀行等緊密關(guān)聯(lián)，非傳統(tǒng)信貸融資2014年大致規(guī)模為30萬(wàn)億元，2015年為36萬(wàn)億元。截至2016年6月末，資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)60萬(wàn)億元。
房地產(chǎn)周期是如何形成的？鄭連盛表示，在穩(wěn)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策放松成為重要的選擇。房地產(chǎn)部門是去庫(kù)存最重要的領(lǐng)域之一。2016年國(guó)慶前后，中央政府和各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，再次行政手段來(lái)試圖控制飆升的房地產(chǎn)價(jià)格。2006年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)似乎與行政干預(yù)十分緊密。需求的周期波動(dòng)還是政策的周期波動(dòng)，目前還沒(méi)有定論。從市場(chǎng)供求關(guān)系看，房?jī)r(jià)上漲在向二線城市蔓延。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體存在“五高”風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿、高度金融化和高度關(guān)聯(lián)性是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征，影響銀行、影子銀行、地方政府以及財(cái)政體系。中國(guó)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在積累。如何解決這一問(wèn)題？鄭聯(lián)盛認(rèn)為，未來(lái)財(cái)稅制度和土地制度的改革是關(guān)鍵。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所房地產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)有本質(zhì)的區(qū)別，要結(jié)合制度自身特色去考察。2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)主題是防風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要建立過(guò)度商品化和糾偏的機(jī)制。
