規(guī)范租房需要保護(hù)雙方利益
住建部近日公布了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，對房屋租賃和銷售這兩大民事行為作出法律規(guī)范。
其中有關(guān)房屋銷售的規(guī)范，由于各地在房地產(chǎn)調(diào)控中大都已有專門規(guī)定，條例的相關(guān)內(nèi)容也是在總結(jié)各地做法的基礎(chǔ)上制定的，因此市場對此已經(jīng)不陌生。最近幾年，中央政府在推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，也提出了要充分發(fā)揮房屋租賃市場對于解決居住的作用，在此背景下，住建部制訂這一條例，有利于推動(dòng)房屋租賃市場健康有序發(fā)展。
解決居住問題，要求人人有房住，但并不等于需要人人有房產(chǎn)，大力發(fā)展房屋租賃市場，應(yīng)當(dāng)納入我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的范圍，讓一部分買不起房的人通過租賃市場解決住房問題。在這方面，地方政府一方面應(yīng)繼續(xù)加大對公租房市場的投入，但是由于租戶對住房的需求五花八門，單一的公租房市場難以滿足這種多層次的需求。因此，加大租賃用房供給，鼓勵(lì)城市原住居民將多余住房投入租賃市場，使房地產(chǎn)市場形成購買和租賃“兩條腿走路”的格局，將是未來的一個(gè)重要的政策取向。
目前，我國各大城市的出租房屋，除了政府規(guī)劃建造的公租房等，大多是由私人出租的各類房屋，這成為房地產(chǎn)市場建立以后各地房屋租賃市場的主要模式。改革開放以后，勞動(dòng)力流動(dòng)頻繁，外來人口大量涌向大城市，這一植根于民間的房屋租賃市場發(fā)揮了重要而獨(dú)特的作用。在大城市發(fā)展的過程中，外來人口有其重要的貢獻(xiàn)，但政府用不著為外來人口的居住過多地操心，市場化的房屋租賃市場較好地完成了這一使命。
需要指出的是，房屋租賃是一種市場行為，出租者和承租者各有自己的權(quán)利和義務(wù)，他們的市場地位是平等的。從這一點(diǎn)來看，目前的征求意見稿在大力保障承租人權(quán)益的同時(shí)，對出租人的權(quán)益保障卻仍有欠缺。比如，征求意見稿規(guī)定，除承租人另有要求外，租房期限不得低于三年。這一規(guī)定就不符合一般人房屋租賃的習(xí)慣，事實(shí)上很多承租者租房往往都是短期需要，很少有一簽三年的。
如果對出租人的權(quán)益保護(hù)不夠，表面上看是為了保護(hù)承租人的利益，但房屋所有者就有可能降低對房屋出租的意愿，從而使房屋租賃市場的規(guī)模得不到擴(kuò)大，在供不應(yīng)求的情況下房租很容易上漲，到頭來其實(shí)是損害了承租者的利益。
