央媒解讀廣州“租購?fù)瑱?quán)”新政：房屋租賃時代或到來
廣州樓市爆出大消息！
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場合理預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。
值得注意的是，該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購?fù)瑱?quán)。
值得一提的是，《工作方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。
但需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀。這意味著，以后在廣州租房，租房人子女可就近入學(xué)。
除此之外，《工作方案》還提到了以下重要的內(nèi)容：
提高公積金租房提取額度
加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。比如，職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。
落實出租住房稅收優(yōu)惠政策
對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。
增加租賃住房用地有效供應(yīng)
將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。
允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房
經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。
同時，出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租也被允許。
專家解讀：租房者權(quán)益將向購房者靠攏
方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志表示，文件首次提出“實現(xiàn)租者幸福居住”的目標，這至少意味管理政策會積極引導(dǎo)，將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權(quán)益也將向購房居住靠攏。
鄧浩志分析，《方案》列舉了很多保障租賃人權(quán)益的內(nèi)容，解決了以前租賃不具備的權(quán)益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產(chǎn)掛鉤。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。
發(fā)展住房租賃市場并不意味著房價一定不會漲，“因為房價與供求關(guān)系相關(guān)，土地供應(yīng)的緊張等問題，估計短期內(nèi)難以解決。房價也可能由于出租租金的穩(wěn)定而得到支撐。對于無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關(guān)權(quán)益無疑是好事?！?
樓市未來走向：房屋租賃時代或?qū)⒌絹?
在“限”字當頭的背景下，此前火熱的房地產(chǎn)市場逐漸冷卻，隨著樓市調(diào)控的進一步深化，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。
近來包括一線城市及部分熱點二線城市的土地市場，已迎來一大波新地供應(yīng)。而土地供應(yīng)普遍“競自持”，甚至出現(xiàn)100%自持、完全用于租賃及供地大規(guī)模轉(zhuǎn)向保障性住房等現(xiàn)象表明，我國樓市供應(yīng)體系正在發(fā)生根本性變化。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，“隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導(dǎo)致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間。”
鏈家研究院認為，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。
更重要的是，中央多次重申對于住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是樓市供應(yīng)更加強調(diào)有效性、持續(xù)性，并引導(dǎo)土地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化的原因。
在政策支持及社會發(fā)展的變化下，買房這一傳統(tǒng)方式正在悄然轉(zhuǎn)換，租房時代即將來臨。
