房地產(chǎn)融資渠道被圍堵：繼債市之后 又輪到信托
房企融資鏈條逐步收緊，繼國內(nèi)發(fā)債、海外發(fā)債之后，監(jiān)管再度指向房地產(chǎn)信托。數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模環(huán)比大幅下滑逾三成。5月以來，房企國內(nèi)債券融資規(guī)模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發(fā)債在經(jīng)歷了新高過后，二季度以來發(fā)行量則同比下降近六成。
房地產(chǎn)信托遭遇監(jiān)管
伴隨監(jiān)管趨嚴(yán)，今年以來房地產(chǎn)信托成立規(guī)模走勢，呈現(xiàn)出前揚(yáng)后抑的局面。
華寶證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模373.52億元。其中，2017年一季度，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模300.34億元，較去年同期上升15.28%。
研報(bào)分析，今年以來，投資地產(chǎn)方向的信托占比持續(xù)上升并保持在相對較高的位置，原因主要是：
一是地產(chǎn)投資保持較高增速，融資需求較為旺盛；
二是房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，對于房企來說，傳統(tǒng)的銀行貸款和債券市場等融資渠道受到較大的限制，只能轉(zhuǎn)而借助于信托融資。
但是，進(jìn)入二季度以后，其成立規(guī)模開始出現(xiàn)明顯收縮。研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模73.18億元，環(huán)比3月份降逾3成。
根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年4季度末，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為1.43萬億元，占比為8.19%，環(huán)比2016年3季度的8.45%下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。
信托業(yè)協(xié)會(huì)分析，房地產(chǎn)信托占比在2016年一直持續(xù)下降，與房地產(chǎn)市場調(diào)控密切相關(guān)。
而在經(jīng)歷了一季度的回升過后，二季度房地產(chǎn)信托再次重回監(jiān)管視野。4月下旬，人民網(wǎng)發(fā)布消息，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為，監(jiān)管要求重點(diǎn)針對房地產(chǎn)行業(yè)以及其他產(chǎn)能過剩行業(yè)。
根據(jù)報(bào)道，監(jiān)管層認(rèn)為，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要為集中度、合規(guī)和法律三個(gè)方面：
集中度風(fēng)險(xiǎn)：1）投向區(qū)域集中于熱點(diǎn)城市；2）大客戶風(fēng)險(xiǎn)較為突出；3）部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較高。
合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：1）突破房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求；2）投向建筑業(yè)等行業(yè)的信托資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)；3）突破結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)杠桿比例不得超過3:1的要求；4）通過產(chǎn)品嵌套規(guī)避凈資本監(jiān)管；5）為其他機(jī)構(gòu)發(fā)放購房首付貸提供便利。
法律風(fēng)險(xiǎn)方面，監(jiān)管部門重點(diǎn)提及了“明股實(shí)債”類業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)上升。
融資通道悉數(shù)收緊
實(shí)際上，不止是房地產(chǎn)信托融資，包括房地產(chǎn)國內(nèi)發(fā)債以及海外發(fā)債，均出現(xiàn)不同程度的收縮。
國內(nèi)發(fā)債方面。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模1096.99億元。從規(guī)模上看，較去年同期下降77.3%。
從目前數(shù)據(jù)來看，降幅還在繼續(xù)擴(kuò)大。
數(shù)據(jù)顯示，5月以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債規(guī)模119.3億元，占比0.79%。從規(guī)模上來看，較去年同期的625.80億元，降幅高達(dá)80.9%。
海外發(fā)債方面。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模123.65億美元，發(fā)行債券數(shù)量33只，均創(chuàng)同期歷史新高。而這主要是一季度放量發(fā)行的功勞。
今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍。
但這種形勢在二季度已出現(xiàn)微妙變化。
數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為24.15億美元，僅高于2015年、2014年同期，較去年同期降幅高達(dá)56.1%。
媒體稱，發(fā)改委二季度起基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道早前援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，從資金成本看，債券是房企利率最低的資金來源，近兩個(gè)月發(fā)債難度加大，將明顯提高房企資金價(jià)格。
而除了信托、債券之外，甚至包括銀行貸款，亦出現(xiàn)不同程度的收緊。
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，來自銀行貸款的規(guī)模達(dá)5919.99億元，創(chuàng)同期歷史新高，但累計(jì)增速較1-2月放緩1.2個(gè)百分點(diǎn)。
第一財(cái)經(jīng)日報(bào)早前報(bào)道，有銀行行長表示，總行已下達(dá)被稱之為“史上最嚴(yán)”的流動(dòng)性管控方案。各個(gè)經(jīng)營單位、各個(gè)分行都要自保平衡，吃資金大戶的房地產(chǎn)信貸首當(dāng)其沖。
民生證券管清友研報(bào)分析，從中長期來看，2016年下半年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，房地產(chǎn)銷售增速邊際轉(zhuǎn)弱，疊加土地溢價(jià)提升，將對企業(yè)2017-2018年利潤表產(chǎn)生負(fù)面影響；境內(nèi)外房地產(chǎn)融資途徑收緊，融資成本的上升會(huì)慢慢侵蝕到企業(yè)的利潤表，一些前期拿地行為比較激進(jìn)（土地購置/簽約銷售比例較高）、財(cái)務(wù)杠桿率較高的企業(yè)面臨銷售邊際收緊、拿地支出高企、境內(nèi)外融資趨緊等多重壓力。
研報(bào)認(rèn)為，2014年和2015年政策寬松背景下房地產(chǎn)企業(yè)大量發(fā)行境內(nèi)外債券，短期來看今年償還壓力較小，但考慮到目前境內(nèi)融資環(huán)境依然不容樂觀，境外融資環(huán)境開始惡化，二季度起房地產(chǎn)商海外發(fā)債批文發(fā)放趨緩，未來兩年內(nèi)存量債券到期壓力較大。
