香港樓市調(diào)控加碼帶來(lái)什么啟示？
房地產(chǎn)的‘居住’屬性不能變，放任投機(jī)性購(gòu)房只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，重蹈上世紀(jì)90年代末的覆轍?！?
香港樓市近期持續(xù)升溫，香港金融管理局日前推出新一輪物業(yè)按揭逆周期措施，以調(diào)控樓市，其中包括下降按揭成數(shù)，并限制主要收入來(lái)自外地的貸款申請(qǐng)人，“供款與入息比率”上限下調(diào)10%。
對(duì)此，香港金管局總裁陳德霖表示，這次新措施針對(duì)兩種借款人，即涉及多項(xiàng)按揭以及主要收入來(lái)自香港以外的借款人。在聯(lián)系匯率之下，香港利率會(huì)上升，市民置業(yè)應(yīng)量力。
實(shí)際上，為了調(diào)控樓市，香港特區(qū)政府早已多次出手，并在去年11月再次“加辣”，全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無(wú)論交易價(jià)格，稅率調(diào)高至交易額的15%。由于此前針對(duì)非本地居民需付15%的買家印花稅繼續(xù)適用，加上新“辣招”中統(tǒng)一規(guī)定的15%物業(yè)印花稅，這意味著外地買家在香港置業(yè)需付高達(dá)30%的稅款。
而此次香港推出新一輪樓市調(diào)控“辣招”的主要原因是，近期房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙刷新歷史紀(jì)錄。截至今年4月，香港樓市平均呎（平方英尺）價(jià)已經(jīng)回升到11376港元，環(huán)比上升2.2%，處于歷史最高水平。
與此同時(shí)，香港地價(jià)創(chuàng)出新紀(jì)錄。近日，位于香港中區(qū)美利道的內(nèi)地段第9051號(hào)商業(yè)用地，由恒基兆業(yè)以232.8億港元摘獲，該地樓面呎價(jià)高達(dá)約5萬(wàn)港元，約合每平方米491853元人民幣，該地塊無(wú)論是單價(jià)還是總地價(jià)均刷新了香港土地價(jià)格的新紀(jì)錄。
面對(duì)香港金管局今年調(diào)控又加碼，筆者認(rèn)為，新一輪“辣招”對(duì)香港二手市場(chǎng)以及外地買家影響最大，預(yù)期會(huì)令成交量大幅減少。隨著下半年住宅市場(chǎng)進(jìn)入淡季，加之新房可售資源充足，預(yù)計(jì)新政將標(biāo)志著香港房?jī)r(jià)見頂。那么，香港政府加碼樓市調(diào)控給我們帶來(lái)哪些啟示呢？
房?jī)r(jià)越高，消費(fèi)需求就越少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)越衰退。通常來(lái)說(shuō)，房貸負(fù)擔(dān)達(dá)到70%是警戒線，因?yàn)檫€貸人收入中只剩下30%用于消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力下滑。這等于購(gòu)房者在為銀行和開發(fā)商在打工。
房?jī)r(jià)越高導(dǎo)致貸款額度越高，消費(fèi)者越?jīng)]錢消費(fèi)，于是商品銷不出去，只能積壓在倉(cāng)庫(kù)里，生產(chǎn)企業(yè)收入降低。當(dāng)企業(yè)業(yè)績(jī)不佳，意味著社會(huì)普遍收入下滑，屆時(shí)會(huì)有更多人還不出房貸。
內(nèi)地的情況也一樣，近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度很快，房貸與收入比越來(lái)越高。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，內(nèi)地個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%，2015年末則是比上年末增長(zhǎng)23.2%。
樓市調(diào)控政策要有“持續(xù)性”，不能因?yàn)楹ε聦?duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，出現(xiàn)遲疑不決。香港的房地產(chǎn)調(diào)控迄今已經(jīng)推出好幾輪了，盡管各種辣招頻出，但是香港房?jī)r(jià)和地價(jià)為何還是頻頻刷新歷史紀(jì)錄？
這主要是香港在樓市調(diào)控上，一看到房?jī)r(jià)下跌，就把調(diào)控管制松一松，而當(dāng)看到房?jī)r(jià)又開始如脫疆野馬亂竄時(shí)，又要出臺(tái)辣招、狠招應(yīng)對(duì)。這讓投資投機(jī)者不相信政府真的敢把房?jī)r(jià)給打壓下去，所以面對(duì)各種調(diào)控手段，都能從容不迫應(yīng)對(duì)。
另外，房地產(chǎn)的“居住”屬性不能變，放任投機(jī)性購(gòu)房只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，重蹈上世紀(jì)90年代末的覆轍。
由于經(jīng)濟(jì)向好，加上地產(chǎn)商和政府的助推價(jià)格，香港樓市從1995年到1997年出現(xiàn)了“高速增長(zhǎng)”，平均價(jià)格上漲了50%。各路投資投機(jī)性需求入市，導(dǎo)致香港房地產(chǎn)給人一種只漲不跌的感覺。
而隨著金融危機(jī)到來(lái)，大量投機(jī)資金轍離，香港房?jī)r(jià)從1997年到2002年，跌幅達(dá)57%。而當(dāng)2003年爆發(fā)“非典”（SARS）之后，香港房?jī)r(jià)更是跌得面目全非，很多年難有起色。
時(shí)隔十多年后，2017年香港房?jī)r(jià)再次刷新歷史高位，此時(shí)香港金管局再出辣招，主要是擔(dān)憂之前美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策放寬時(shí)，大量資金涌入香港，推高了樓市，而現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息期，一旦今年再有幾次加息，游資轍離，香港樓市恐再次重蹈上世紀(jì)90年代末的覆轍。倘若房子主要功能是用來(lái)居住或出租，那不管外界有多大沖擊，則對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和金融沖擊都會(huì)小很多。
