蘇州人工島荒廢10年成“鬼城” 周邊房價超2萬
2017年5月24日，江蘇蘇州，航拍活力島?；盍u由中央萬人廣場和東、西兩個小島組成，總計超過400畝的島上，建滿 了各式風(fēng)情的特色建筑。
活力島建筑群曾被當(dāng)作相城CBD核心，商業(yè)、教育、交通規(guī)劃都是以蘇州園區(qū)為模板，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通發(fā)達(dá)，離蘇州最繁華的市中心只有5公里距離。
但如今，在周邊樓盤均價超過2萬的現(xiàn)狀下，島上卻一片荒蕪、房屋空置、罕有人至，被人稱作“鬼城”。
被規(guī)劃為CBD的人工島荒廢成“鬼城”
2006年，相城活力島規(guī)劃浮出水面 ，區(qū)政府在2007年左右開始大舉建設(shè)活力島。
人工島由三部分組成：中央萬人廣場占地180余畝、東方風(fēng)情島占地123畝、西方風(fēng)情島占地119畝。三島合璧，被規(guī)劃為相城區(qū)中心商貿(mào)城、“蘇州城北CBD”，素有蘇州第二個園區(qū)之稱。
東方風(fēng)情島是活力島的核心之一，建筑面積達(dá)2萬余平方米，單體建筑就多達(dá)51個。該島招商對象為中式餐飲，特色茶館，KTV等具有中國特色的元素為主的休閑文化中心。
建成之初，曾有巴貝拉意大利餐廳、法國羅西諾爾·特拉配紅酒會所等一大批高端品牌簽約入駐。
可事實上，自啟動建設(shè)以來，活力島就未能成功投入使用。
十年過去了，本是交成績單的時候，島上那些原本用作商鋪招租，規(guī)劃為繁華商圈的400多畝土地、3.5萬平米的建筑面積卻被大量閑置浪費。
活力島為何無活力？
我們不禁要問：活力島當(dāng)初被當(dāng)作相城CBD核心，商業(yè)、教育、交通規(guī)劃直指園區(qū)，環(huán)境很漂亮，地段好、離市區(qū)近、交通又發(fā)達(dá)，怎么會淪落到這般田地？
追根溯源，該島最早被定位為商貿(mào)城，商業(yè)地塊占很大比例，可是后來住宅項目卻占了樓盤一大半，這說明最早的定位并未按計劃實現(xiàn)或者說實現(xiàn)不了。
為什么？
2007年，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)一舉挺進(jìn)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域，三次出手拿下了共計665.18畝的商業(yè)地塊。然而“轟轟烈烈”拍下土地后，恒基卻陡然“低調(diào)”得沒有了動靜。
到2014年，周邊越來越多的住宅樓交房入住，處于商貿(mào)城核心區(qū)域的恒基地塊上，除了開發(fā)出一小塊住宅項目來，其他地方卻雜草叢生、一片荒蕪。
根據(jù)政府部門回應(yīng)和公開資料分析，主要原因有三。
其一，“毛地”出讓的歷史遺留問題影響了交地速度。不像現(xiàn)在是“凈地”拍賣，早些年“毛地”拍賣情況較多，拆遷等不穩(wěn)定因素很多，導(dǎo)致土地難以出讓。拆遷讓交地時間推后甚至被擱置，間接導(dǎo)致動工推遲。
其二，開發(fā)商“變相囤地”。之前地價上漲較快，即使開發(fā)商知道政府拿毛地需要時間，也不會著急要地。
并且，港資開發(fā)商向來有捂地傳統(tǒng)，與大陸開發(fā)展快速建設(shè)、快速周轉(zhuǎn)不同，他們的特征是慢、不著急。作為活力島主要開發(fā)商的恒基兆業(yè)有此嫌疑。
但事實上，開發(fā)商推遲進(jìn)度時，建房成本也提高了。同時，資金也長時間被占用了，這里面到底對開發(fā)商是利還是弊，其實很難理清。
其三，和當(dāng)初的調(diào)研、規(guī)劃不充分不無關(guān)系。
資料顯示，不算活力島，蘇州有五大CBD——湖西CBD、湖東CBD、獅山路商貿(mào)區(qū)、太湖新城 、高鐵新城。
位于湖西CBD核心的蘇州中心
湖東CBD、湖西CBD和獅山路商貿(mào)區(qū)分別位于活力島東西兩側(cè)，高鐵新城與活力島同屬北邊的相城，太湖新城則在南邊。
這么大體量的商業(yè)布局，即使在房地產(chǎn)業(yè)十分景氣的近兩年，也是很難消化的。更何況相城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于其他城市，當(dāng)?shù)厝狈?jīng)濟產(chǎn)出能力、商業(yè)氛圍不足，無法吸引資金投入、也不能吸納產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入。
這些信息，開發(fā)商最清楚不過，間接導(dǎo)致之后的恒基地產(chǎn)退地風(fēng)波，大量商業(yè)地塊被迫變更土地用途，成為普通住宅用地。
這點從地標(biāo)建筑的建設(shè)就可以看出來。蘇州市相城區(qū)元和街道工委委員、招商中心副主任府國華曾表示，由于恒基對相城沒有信心，最終的地標(biāo)建筑規(guī)劃大大“縮水”，“相之門”由最初的63層高度變?yōu)?0層，其中僅有兩層并聯(lián)式商業(yè)形態(tài)。
此外， 由于項目體量龐大，規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)的組合較為復(fù)雜，恒基和政府方面有些觀念一直在磨合中，規(guī)劃方案多次調(diào)整深化。
對于交通的規(guī)劃，也廣為詬病。人民路北延至活力島時分為兩路，規(guī)劃隧道連接?xùn)|方風(fēng)情島與西方風(fēng)情島兩島，有人說這種設(shè)計“注定割裂的完整的路網(wǎng)體系”。
由于這些原因，活力島開發(fā)建設(shè)速度十分緩慢，配套設(shè)施也跟不上，島內(nèi)區(qū)域至今沒有一所學(xué)校，核心區(qū)沒有商鋪，其它生活設(shè)施也是少之又少。
而配套設(shè)施的缺乏又較易導(dǎo)致購房者投資信心不足，下圖是去年6月的活力島樓盤情況，可見活力島板塊內(nèi)在售的樓盤還不少，分布相對集中，但不少老盤已經(jīng)堅持好幾年了，存量房源也即將見底。
去年6月的活力島樓盤情況
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高企，越來越多開發(fā)商的進(jìn)駐也使得競爭日益激烈化，市場逐漸趨于飽和。在成交量方面，活力島項目能夠排在前列的并不多，這一點足以可以反映其市場行情。
即使買了房，當(dāng)?shù)厝狈?jīng)濟產(chǎn)出能力，再加上配套不完善，大多也用于投資，不會真正居住，“鬼城”便是這樣形成的。
能否重返活力？
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前僅僅依靠房地產(chǎn)業(yè)的“孤軍深入”，活力島的活力也只是表象的。
房地產(chǎn)資深研究專家盛承懋對此持不同看法：“區(qū)域的成熟到最后被消費者認(rèn)可需要一定的運轉(zhuǎn)期。對購房者來說，買房最先會考慮已經(jīng)比較成熟的版塊，如果活力島能夠進(jìn)一步的提升，消費者會逐漸把目光轉(zhuǎn)向它。”
政府立志要把活力島打造成為繼觀前、石路之后的城北第三個大城市商圈，這樣的目標(biāo)也給活力島版塊的商業(yè)配套提供了保障。
據(jù)蘇州市規(guī)劃局今年初公示的信息，在活力島北，金磚路東、安元路南交會處，將建造一座建筑面積約2萬平方米的元聯(lián)鄰里廣場。
公示的元聯(lián)鄰里廣場位置示意
它的開建，在方便周邊區(qū)民的同時，為活力島配套再添砝碼。
可是，至少目前來看，蘇州活力島并未擁有10年前規(guī)劃中預(yù)期的活力，還未實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，我們希望它在未來能夠大放異彩的同時，也需要認(rèn)真思考下我國的“鬼城”問題。
大規(guī)模興建新城、新區(qū)、城市副中心等，勢必會導(dǎo)致地方城市建設(shè)貪大求快，市政配套、居民生活配套等諸多方面可能滯后于城市建設(shè)與發(fā)展的速度，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也沒有辦法支撐這么大體量的“造城運動”。
這個過程中不僅造成了巨大資源浪費，更潛藏著系統(tǒng)性風(fēng)險，比如開發(fā)商大規(guī)模的“圈地運動”、“空城鬼城”現(xiàn)象等等。
2014年中共中央、國務(wù)院提出，到2020年，要將中國的常住人口城鎮(zhèn)化率提高到60%左右，并實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。
這一億左右的城鎮(zhèn)新居民，興許是解決中國“鬼城”問題的一個路徑所在。
不過也正如“Ghost Cities of China”（《中國鬼城》）一書的作者Wade Shepard所說，“雖然中國有上千萬的空置住宅，這并不代表它們沒有經(jīng)濟效益，并不代表它們是不被需要的，也絕對不代表它們只會閑置在這些沒有人的土地上待人來取?！?
