詳解今年樓市的三個關(guān)鍵詞
2017年，中國樓市風(fēng)云變幻，新變革下催生新現(xiàn)象。五限時代下的中國樓市將走向何方？11月29日下午，中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉做客鳳凰房產(chǎn)金鳳凰系列訪談——“數(shù)說樓市 論五限時代下的樓市變局”。在論壇上，任莉客觀地分析了今年樓市總體情況，并就未來樓市方向、北京樓市及環(huán)京樓市進(jìn)行了預(yù)測。
任莉稱，今年樓市有三個特點：第一，動真格的調(diào)控；第二，調(diào)控成效顯著；第三，住房的理性回歸。對于未來的樓市，任莉稱2018年上半年的樓市應(yīng)該是相對謹(jǐn)慎的，明年下半年或為樓市政策調(diào)控周期。對此，她建議購房者不要輕易使用杠桿，需要根據(jù)自己的實力去判斷，真正購買自己需要的房子。
鳳凰房產(chǎn)：從您所關(guān)注的領(lǐng)域，今年全國新房市場有何新特點？
任莉：總體來說，2017年是我從業(yè)生涯當(dāng)中非常值得記憶的一年，從年初的火爆到3月份調(diào)控以后的極速冷靜，給所有從業(yè)者留下了很深的印象。
今年可以用幾個關(guān)鍵詞來總結(jié)：第一，動真格的調(diào)控。以前出臺政策，但落到每個監(jiān)管部門和執(zhí)行部門，可能不會出特別細(xì)致的管理細(xì)則，主要依靠大家的自覺。今年的調(diào)控是動真格的，每個部門都分到了任務(wù)，每個部門負(fù)責(zé)專項檢查和調(diào)控的措施，也是層級往下落實，跟房企、銷售機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)都做了全面的座談。
第二，調(diào)控成效還是很顯著的。從金融政策來看，原來可以從20%、40%、50%、60%的付款比例到現(xiàn)在的首次置業(yè)40%的首付，二套到了80%，由于金融杠桿的取消，整體來說我們把所有的投機(jī)成分、甚至投資成分的客戶都全部趕出了房地產(chǎn)銷售市場。
第三個關(guān)鍵詞是住房的理性回歸。從數(shù)據(jù)就可以看到，基本上現(xiàn)在銷售比較好的項目都是以改善為主。比如說成交數(shù)據(jù)占比最多的，三居的成交比例占49%，兩居的成交比例占30%左右，四居以上成交10%，小一居大概15%，50平米以下的純投資性的，或者最早的初級置業(yè)，因為有了限購政策，這部分的客戶很難用一次資格去買50平米以下的，大概只有2%左右。
從成交結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)在的房子80%以上都是用來改善和居住的，所以我覺得理性回歸，自住、改善為主是今年比較關(guān)鍵的幾個詞。
鳳凰房產(chǎn)：作為全國知名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，中原地產(chǎn)在北京房地產(chǎn)代理份額方面可以說是位居前列。請結(jié)合您代理的項目，講講今年的市場層面上，購房者心里都有什么變化？產(chǎn)品方面又有什么新的特點？
任莉： 從客戶的角度來講，是更加理性。在16年年底，大家都是推著買。一個是怕錢變毛了，不趕緊決策就買不到了。在過去整體市場往上走的時候，可能很多客戶買房子真沒有想清楚為什么選擇這里。
今年比較理性，有的人可能在二環(huán)住一個58平米的都很難實現(xiàn)生活的美好改善，但到四環(huán)去買一個150平米的就可以全家很舒服，可能客戶真正到了我們所謂的發(fā)展區(qū)域的時候，還是有一半的客戶因為可能整體的配套，因為商業(yè)，包括交通沒有完全改善，沒有通的時候，到那邊還是有一半以上的折損率。中國經(jīng)常是規(guī)劃超前，落地又全靠開發(fā)商賣商品房積累出來的銀子再配套商業(yè)和交通改善。這樣就會造成很多客戶他們有一個想法，想賣了二手房買五環(huán)外的新房，但是最后去了以后也會因為各種原因，有一半也會退回來再買二手房。 如果換了往年他們不會這樣。十年前，我們跟客戶約，談兩三次成交的都有可能，去年我們的成交應(yīng)該首訪交定金的，品牌展示力好的項目，50%左右是首次訪問就交定金，或者排號。今年的成交周期客戶再好的項目都是來兩次，大部分還是三次到了以后才可以下定決心，其實是客戶的理性程度在這個市場上是比較焦灼的。
在這個過程中，也替一些客戶遺憾，整體來看今年的價格還是上漲的，年初到現(xiàn)在，其實價格還是上揚(yáng)的，為什么呢，還是因為我們的核心城市的資源，核心區(qū)土地供應(yīng)量出不來，因為政府已經(jīng)采取了各種措施把純投機(jī)包括大部分找不到杠桿資源的投資客屏蔽在外面，但是北京這么大的城市，我說一下純商品房的銷售數(shù)據(jù)，普通商品房不含保障房之類的，大概賣了一萬七千多套，二手房賣了11.7萬套，就是公寓部分，這么小的對應(yīng)的供應(yīng)，我七月份做過一次統(tǒng)計，整個商品房的新增供應(yīng)量也就是兩萬套左右，到六月份是一萬六千套，七月底的時候同時期新增的新房供應(yīng)量大概只有兩萬多套。
過分的理性會造成一些客戶對好項目，尤其是調(diào)控以后，所有的開發(fā)商還是第一要保證跟中央的基調(diào)一致，不會特意的去亂漲，建委批價也很謹(jǐn)慎，賣八萬塊錢的豪宅我還在買毛坯房，因為地價已經(jīng)到這里了，加上建安成本，再給你做特別好的精裝是不可能的。 如果給你應(yīng)付一個精裝，也對不起客戶，身子都進(jìn)去了，配一個頭，基礎(chǔ)的簡單裝修又不合適，很多開發(fā)商又不得已把精裝去掉了。我賣給你毛坯房，你自己裝，多花一些錢，還是配得起你的身份，你穿十萬塊錢的衣服，戴一個兩千塊錢的耳環(huán)，是不是不匹配。
從產(chǎn)品的角度說，這兩年開發(fā)商由于拿地拿的貴，所以每一塊地，大家都是非常慎重的研究，反復(fù)討論，現(xiàn)在出來的新產(chǎn)品絕對是可以替代十年前的房子的。
比如說剛才我們說的南四環(huán)公益西橋那邊，138平米的房子做出四居，而且每間房子都很舒服，無論是中糧還是天恒都是集齊所有供應(yīng)商，從設(shè)計師到設(shè)備提供商到施工方。有一些房子如果施工工藝不好，墻體的厚度造成了你的空間使用舒適度是不夠的，但是就這兩個開發(fā)商因為拿地拿到了地王，沒有辦法，又要單價留出利潤，所以必須去控制總價，控制總價的結(jié)果就是面積不能做太大，當(dāng)時我們討論定位的時候，其實也是借鑒了香港的豪宅理念。其實香港一百平米就是豪宅了，因為他們本身的土地資源有限，一百平米他們會把每一寸面積上的舒適度、還有裝修、裝飾，尤其他們對于文化的購買是舍得花錢的，如果產(chǎn)品有大師設(shè)計，有文化概念都是很買帳的，所以天悅一開始定位就是我不做大面積的豪宅，所以你說誰是豪宅，我不是面積很大，但是我每一平米都配得上好的概念，這樣的話，才會出現(xiàn)130平米做四居，150平米做大的四居，170平米到五居，真的是每寸空間都可以用上。
從這個角度來講，開發(fā)商創(chuàng)新方面真是下足了工夫，物業(yè)的施工各方面的管控層面上，我要是在三環(huán)，二環(huán)有這個房子，同樣的總價，我肯定毫不猶豫改善生活，我為什么不住更好、更新的房子，就是因為這個地方的配套成熟一些。我認(rèn)為既然政府規(guī)劃了，從客戶的角度來講，這個房子到底未來有沒有升值潛力，周邊的規(guī)劃是否能夠如期履行，第一要看進(jìn)入這個區(qū)域的開發(fā)商的實力，兌現(xiàn)程度。如果是這些開發(fā)商都普遍都用在一個地，就不用擔(dān)心后面有沒有沃爾瑪，高大商場，大醫(yī)院，以他們的實力肯定會招徠很多一起共同建設(shè)這個區(qū)域。所以要看開發(fā)商的品牌實力，第二個還是要看政府整體規(guī)劃的系統(tǒng)性，是不是在一步步有利的推進(jìn)。從南城2800億的計劃到首都第二機(jī)場再到雄安，我認(rèn)為南城的計劃真的是一步步的變現(xiàn)，政府沒有忽悠你，你不買這樣的區(qū)域買哪呢，這是我對客戶變化的一點看法。
鳳凰房產(chǎn)： 很多專家預(yù)測明年會是樓市小年，您覺得明年的市場會怎樣？
任莉：首先我覺得調(diào)控周期實到明年，我認(rèn)為2018年上半年還是會相對謹(jǐn)慎的。從二手房的交易量來看，前面已經(jīng)定義了這波買房的主題都是換房的客戶，改善的客戶，改善的客戶很多人的自有資金不足，現(xiàn)在又沒有銀行的杠桿，首付20%、40%都是可以湊的，但是現(xiàn)在到了80%，可能客戶貸款的意愿都降低了，為了20%還要辦各種手續(xù)，所以大部分人會選擇賣了二手房再簽約。大量客戶是因為房子沒有換出去，沒有辦法順利實現(xiàn)網(wǎng)簽，現(xiàn)在簽約的政策、條件比較多，然后也沒有辦法很順利地進(jìn)行網(wǎng)簽。簽約周期拉長了，如果要從數(shù)據(jù)反饋來說，我覺得明年上半年很可能簽約量會穩(wěn)步上升，因為我這半年的客戶被急剎車，不能簽約了。
第一角度，從數(shù)據(jù)上來說，很多時候媒體或統(tǒng)計局會拿一個平均數(shù)去給老百姓看，但是老百姓你自己評價你的房子是否漲跌，一定是看你住的房子，而且同一個小區(qū)，你突然看到一套房子跌了，你還要看一下，他是哪一個位置，是東西向的，南北向的，還是因為出現(xiàn)了特殊的狀況，如果同樣的大量的房子是穩(wěn)定的，那么這個東西就不能代表他是跌的，所以我覺得如果從數(shù)據(jù)上看，搞不好明年上半年的數(shù)據(jù)是上升的，這是一個數(shù)據(jù)的問題。
第二角度， 從購房者本身來說，如果我們現(xiàn)在的客戶基本上投機(jī)需求全部離場，因為找到更有利潤的地方投入，因為很少有投資者實打?qū)嵉赜米约旱馁Y金投資，這太少了，這是價值投資。真正的投資者恨不得30%的資金撬動百分之百的標(biāo)的物，這個才叫投資。
所以如果從這個角度講，老百姓手上已經(jīng)積累了足夠可以換房的錢，其實是沒有必要等的，如果等的話，首先從我們核心城區(qū)的供應(yīng)量，包括之前曾經(jīng)說過，政府要供應(yīng)150萬套房子，上次特意把這個數(shù)據(jù)看了一下，最終能完全體現(xiàn)到商品房的可能理論數(shù)據(jù)一年十萬套，但是這十萬套真正的實現(xiàn)有效供應(yīng)變成商品房，還是不可能，連續(xù)這幾年的供應(yīng)都沒有超過八萬套。這幾年的商品房新增供應(yīng)都是兩三萬套，好的時候也沒有超過八萬套，有一年最瘋狂的時候賣了十八萬套，當(dāng)年的供應(yīng)就十一二萬套，如果從手上有錢的角度來講，必須要改善，又不是95后，又不是生下來好幾套房子，可能還是越早的去確定購買越好，因為到年底了，每個開發(fā)商都會有自己的一些業(yè)績目標(biāo)，到年底都不會漲價，而且政府管著價格，這個時候買，你什么時候買。
第三個角度，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，首先中國還是發(fā)展中國家，每年政府定的GDP的增加從8%、到6.7%，規(guī)劃的仍然是增長的，每年的國民生產(chǎn)總值增長的幾十萬億，形成的購買力也是很可怕的。如果是房地產(chǎn)，不管怎么說，對于傳統(tǒng)的，因為我們個人都不是很好的機(jī)構(gòu)投資者，沒有很多精力做實業(yè)，可能還是要考慮理財?shù)囊?guī)劃，再加上孔總說的未來的租賃市場，還是手中要有糧票，你想未來分租賃市場的一杯羹。
現(xiàn)在很多朋友跟我吃飯說房子賣還是不賣，我說你有房子沒有急用不要賣，這個房子一定要留著，不管是做成租賃還是做成其他的方式，你手上有房子還是不能輕易出手，除非你要換房，這是另當(dāng)別論，結(jié)合我剛才說的三種情況，我個人覺得謹(jǐn)慎一點，可能明年下半年真正的成交狀況還有量價會反映出來，如果說樂觀一點，可能四五月份也許這個市場就可以起來了。
鳳凰房產(chǎn)：據(jù)了解，未來將有四萬套共有產(chǎn)權(quán)房入市，您覺得共有產(chǎn)權(quán)房的大量入市對未來的房地產(chǎn)市場會帶來怎樣的影響？
任莉：我知道我們之前有一個自住房限價，限價房已經(jīng)到2.8萬，當(dāng)年排號申請的有十萬人，最后優(yōu)先資格的還有五萬人，實際上只有兩三千套房子，你說這種，夠資格的人都沒有辦法保障。共有產(chǎn)權(quán)房就是原有的自住房和限價房轉(zhuǎn)化過來的。原來人家可能就排一個隊還可以拿一個完整的產(chǎn)權(quán)，五年之后可以上市?，F(xiàn)在變成了一半的產(chǎn)權(quán)，對于客戶來說，好好想想我現(xiàn)在占用一個資格，未來如果這個房地產(chǎn)市場向上，我投入了這個錢，我只能買到一半的產(chǎn)權(quán)，享受一半的收益，那我為什么不選一個這部分產(chǎn)權(quán)可以選擇的首付款全產(chǎn)權(quán)的紅利呢？這就是共有產(chǎn)權(quán)的客戶一定要自己想清楚的問題，不要覺得保障房就一定是能夠占到便宜，這樣也可以有效的分解政府在保障房這塊的壓力。
為什么改共有產(chǎn)權(quán)，就因為限價房、自住房讓很多人還是看到了賺錢的機(jī)會，還是有人去鉆這個空子，你不能說政府管的不嚴(yán)，程序已經(jīng)很嚴(yán)了，但是工作人員就是這么有限，幾十個人兌付幾十萬人，根本沒有力量挨個篩查每個人的資格，其實我覺得變成共有產(chǎn)權(quán)，從另外一個角度，會降低保障房對商品房市場的擠占。現(xiàn)在的保障房對商品房市場擠占特別大，也會造成進(jìn)一步商品房的價格上升，共有產(chǎn)權(quán)未來會逐步的通過分流一部分人，正確的認(rèn)識保障房的價值，同時通過租賃房的方式扶持，讓商品房真正的回歸到商品房的價值。
鳳凰房產(chǎn)：由于京津冀一體化的發(fā)展，環(huán)京區(qū)域樓市也是備受關(guān)注，您覺得明年的環(huán)京樓市會怎樣？
任莉：其實環(huán)京市場這幾年一直很熱，但是因為雄安新區(qū)的原因，環(huán)京的限購政策進(jìn)一步加大。首先，針對北京副中心這個板塊肯定還是堅定看好的，畢竟首都副中心從無到有，政策落地，到相關(guān)的建設(shè)實施，我自己就有一套房子在潮白河孔雀城，我覺得第一環(huán)京片區(qū)，首都副中心這塊，肯定是在交通改善配套的規(guī)劃都齊全的情況下，這些區(qū)域是沒有問題的。
第二，往南的新機(jī)場這一區(qū)域。固安我覺得未來還是會承接北京的需求，包括一些改善需求，我在孔雀城那邊發(fā)現(xiàn)有一些客戶并不是以前說的那些拆遷戶，素質(zhì)差的，反而有很多的老師，演藝圈的，他們在里面，因為他們每年有寒暑假，城里的房子給孩子結(jié)婚，有一個管莊的老師，他在孔雀城，原來的房子給了孩子，住的遠(yuǎn)一些也不怕，他們的時間充裕一些。對于規(guī)劃交通有明顯的進(jìn)程的，我們還是很看好的。環(huán)京今年比較熱，前期我們做顧問比較多的承德、張家口還有琢州，這些地方我個人覺得如果是在旅游、置業(yè)、休閑，高層級的休閑層面，像承德和張家口也是有一定的空間，但是就看你買這個房子是干嗎的，如果你想馬上升值，馬上就可以居住去北京上班，通勤還是有問題的，但是據(jù)說隨著交通的完善，承德高鐵大概只有十七八分鐘。
除了新機(jī)場和北京副中心，可以看一些承德和張家口冬奧會之前還是有很多基礎(chǔ)設(shè)施的提升，包括我們了解到很多有實力的開發(fā)商在那邊做的冰雪概念的旅游小鎮(zhèn)都非常完善。這個片區(qū)，承德和張家口的片區(qū)可能是高于秦皇島當(dāng)年夏天的度假村，當(dāng)年的秦皇島因為定位除了領(lǐng)導(dǎo)們療養(yǎng)院管理設(shè)施好一些，大部分都是工人療養(yǎng)院，煤炭療養(yǎng)院，本身起步就比較低。然后再加上后續(xù)土地開發(fā)是無序的供應(yīng)，造成了秦皇島雖然作為北京很大的后花園，但是整體的品質(zhì)一直到阿那亞以后才可以重新改變度假的象。我認(rèn)為承德還有張家口，這些新興的北京的后花園起點比較高，而且我知道要去投入的開發(fā)商都是在全國做旅游地產(chǎn)和旅游運營保障很有優(yōu)勢的開發(fā)商，他們一出來可能整體的眼界、規(guī)劃、管理、包括配套的實施，尤其是提前砸錢運營的力度都會比較大，所以我也是覺得可以看看。
鳳凰房產(chǎn)：對購房者來說，您有什么建議？
任莉：不要輕易地使用杠桿，根據(jù)自己的實力去判斷，購買自己真正需要的房子。同時，也不要錯過整個房地產(chǎn)發(fā)展的好機(jī)會。
