樓市去庫(kù)存新推手：棚改貨幣化
棚改貨幣化安置，為樓市去庫(kù)存裝上新引擎。
一周前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議聽取棚戶區(qū)改造工作，肯定了近年來(lái)棚戶區(qū)改造工作特別是對(duì)棚改貨幣化安置。并且，政府計(jì)劃在2018年至2020年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬(wàn)套的棚改。
對(duì)此，分析機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，棚改貨幣化安置所占比例將在45%左右，對(duì)應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.2億至2.4億平方米，可以有效對(duì)沖一二線城市因調(diào)控帶來(lái)的成交回落。在三四線城市去庫(kù)存貨幣化安置提速后，今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售情況整體樂觀。
三四線城市去庫(kù)存找到解決之道
一二線城市暴風(fēng)驟雨般調(diào)控已經(jīng)初見成效，成交量回落、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。與此同時(shí)，三四線城市去庫(kù)存的難題也正找到解決之道。
“去年貨幣化安置比例已經(jīng)達(dá)到48.5%。今年我們要在三四線城市包括縣城進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置?！弊〗ú坎块L(zhǎng)陳政高在今年全國(guó)兩會(huì)期間如是說(shuō)。
“實(shí)踐證明，推進(jìn)棚改貨幣化是去庫(kù)存的有效手段。據(jù)我們了解，棚改貨幣化安置已經(jīng)占全部的50%，有些地方甚至達(dá)到70%?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。
他告訴記者，在決策層提出樓市去庫(kù)存要求之后，各方都在想辦法，其中實(shí)物安置的“補(bǔ)磚頭”和“貨幣化安置”的補(bǔ)錢早在2014年前后就已經(jīng)有所嘗試?！皬膶?shí)際情況來(lái)看，貨幣化安置的辦法更好些，這也是今年決策層進(jìn)一步明確貨幣化安置的原因。”
住建部副部長(zhǎng)陸克華近日在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上也印證了這一點(diǎn)。他直言，棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市和縣城，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，有力促進(jìn)了商品住房去庫(kù)存。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一組數(shù)據(jù)也能說(shuō)明問題。今年1月至4月，東部地區(qū)商品房銷售面積19259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%；中部地區(qū)商品房銷售面積10218萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.9%；西部地區(qū)商品房銷售面積10613萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.1%；東北地區(qū)商品房銷售面積1565萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。
從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中西部地區(qū)今年房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。這從側(cè)面說(shuō)明，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。
“棚改貨幣化安置每年去三四線庫(kù)存約2億平方米，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于三四線2016年底的狹義庫(kù)存（待售面積），也就是說(shuō)貨幣化安置縮短三四線城市的狹義去化周期大約12個(gè)月?！碧祜L(fēng)證券分析師宋雪濤說(shuō)。
對(duì)地產(chǎn)銷售形成支撐
“棚改貨幣化安置被市場(chǎng)所忽略，但卻是三四線城市住宅需求的支撐?！比A創(chuàng)證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)袁豪等人早在今年初就注意到這一變化。隨后，這一觀點(diǎn)被越來(lái)越多券商分析師所認(rèn)同。
袁豪團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，過(guò)去2至3年中，棚改貨幣化安置在全國(guó)去庫(kù)存過(guò)程中起到了重要作用，2016年貨幣化安置面積2.5億平方米，占比當(dāng)年全國(guó)銷售的18%?！拔覀冾A(yù)計(jì)2017年這一數(shù)字將達(dá)到3.1億平方米，上升5600萬(wàn)平方米?！痹勒f(shuō)。
隨著近期決策層對(duì)“貨幣化安置”的肯定，資本市場(chǎng)也越來(lái)越重視這一因素對(duì)整個(gè)樓市的影響。
“棚改貨幣化對(duì)年內(nèi)地產(chǎn)銷售將形成一定支撐；深化棚改貨幣化將拉動(dòng)全國(guó)全年商品房住宅銷售增速近5個(gè)百分點(diǎn)。此外，考慮到棚戶區(qū)居民主要屬于中低收入水平家庭，深化棚改貨幣化將有助于釋放消費(fèi)需求，特別是對(duì)家用電器、家具裝潢、家居用品、電子設(shè)備、汽車等產(chǎn)品的需求，推動(dòng)三線及以下城市加快消費(fèi)升級(jí)?！遍L(zhǎng)江證券分析師趙偉說(shuō)。
去庫(kù)存實(shí)際效果引關(guān)注
不過(guò)，從金融角度看棚改貨幣化安置，分析師目前尚有分歧。在華創(chuàng)證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)看來(lái)，貨幣化安置實(shí)為“降杠桿”。而在華泰證券分析師看來(lái)，此舉則可看作政府加杠桿。
記者了解到，目前等待去庫(kù)存的項(xiàng)目多為2到3年前形成的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的開發(fā)貸利率水平約在9%，而當(dāng)下置換后的利率水平約在4.0%至4.8%，由此大大降低了企業(yè)的杠桿率。
記者了解到，政府在棚改貨幣化安置的一般操作模式是，由國(guó)開行或農(nóng)發(fā)行出資給地方棚改機(jī)構(gòu)，再由地方棚改機(jī)構(gòu)安置給拆遷戶。
在這個(gè)過(guò)程中，2014年央行創(chuàng)造的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）功不可沒，成為棚改資金的主要來(lái)源。央行通過(guò)PSL向國(guó)開行和農(nóng)開行貸款，國(guó)開行和農(nóng)開行再通過(guò)專項(xiàng)貸款向地方政府貸款。
袁豪給記者提供了一組數(shù)據(jù)。國(guó)開行棚改專項(xiàng)貸款，自2012年的778億元升至2016年的9500億元，增長(zhǎng)超10倍。并據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年棚改總投資1.48萬(wàn)億元，其中國(guó)開行和農(nóng)發(fā)行貸款占比84%，中央補(bǔ)助資金占比8%，地方安排資金及其他占比8%。
而據(jù)天風(fēng)證券推算，“2017年和2016年棚改計(jì)劃均為600萬(wàn)套，2017年的貨幣化安置比例由48.5%上升到了60%，推算出2017年棚改總投資應(yīng)該大致為1.53萬(wàn)億元。”
陳晟向記者表示，他并不十分關(guān)注棚改貨幣化安置是否是“降杠桿”，而更關(guān)注其對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的實(shí)際效果。
“如果樓市去庫(kù)存達(dá)到預(yù)期，并由此將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推進(jìn)到一個(gè)新周期，無(wú)疑將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)爭(zhēng)取來(lái)更多的時(shí)間?！彼f(shuō)。
