李宇嘉：從黃奇帆的樓市“情懷”看長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)
李宇嘉(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員)
黃奇帆復(fù)旦演講折射出的信號(hào)，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有很多制度條件的前置制約，比如改革地方政府職能和政績(jī)考核，改革財(cái)稅體制和公共財(cái)政建設(shè)，改革稅收制度和金融監(jiān)管制度等。所以，說(shuō)到底，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和體制改革是一盤(pán)棋。
全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、前重慶市長(zhǎng)黃奇帆近日在復(fù)旦大學(xué)以“關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的若干思考”為題的演講，引起了輿論和公眾的廣泛關(guān)注。網(wǎng)絡(luò)上點(diǎn)擊、轉(zhuǎn)發(fā)和評(píng)論的量級(jí)上了千萬(wàn)。政府官員演講引起如此關(guān)注，還很罕見(jiàn)，這一方面因?yàn)橹貞c在高速增長(zhǎng)的GDP和價(jià)格平穩(wěn)的房地產(chǎn)之間取得了不同尋常的平衡；另一方面，則是社會(huì)對(duì)樓市長(zhǎng)效機(jī)制盡早“破繭”的深切期望，以避免因高房?jī)r(jià)、高成本而阻斷內(nèi)需構(gòu)建和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
在新一輪樓市調(diào)控下，2月以來(lái)，已有60多個(gè)城市出臺(tái)了150多項(xiàng)政策，無(wú)論調(diào)控的頻率，還是力度，都可謂“史上最嚴(yán)”，坊間稱其為“五限”(限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商)，特別是“限售”和一線城市“限商”，幾乎將需求凍結(jié)。
此輪調(diào)控前，各地樓價(jià)經(jīng)歷了暴漲。2015年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲了80%至150%，樓市火熱蔓延到三四線城市，庫(kù)存高壓和身披“鬼城”番號(hào)的城市、貧困縣也未能幸免。房?jī)r(jià)暴漲，“加杠桿”和“資產(chǎn)荒”預(yù)期是兩大動(dòng)力。但是，我國(guó)總杠桿率(全社會(huì)總負(fù)債/GDP)已從2010年的177.8%升至2016年的237.6%，居民杠桿率從2015年的44%急速升至2016年的50.6%，2016年房貸占新增貸款之比高達(dá)46%。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，杠桿率急速攀升，意味著資金加速“脫實(shí)入虛”，金融風(fēng)險(xiǎn)漸行漸近。因此，長(zhǎng)效機(jī)制亟待破冰并打破越調(diào)越漲的怪圈。
黃奇帆認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的前提是客觀定位房地產(chǎn)。因?yàn)轶w量太大、關(guān)聯(lián)度太高，房地產(chǎn)在全球都是支柱產(chǎn)業(yè)。即便已過(guò)了城鎮(zhèn)化高峰的美國(guó)，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也達(dá)9%以上，“后危機(jī)時(shí)代”的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也離不開(kāi)房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)名副其實(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)是民生產(chǎn)業(yè)、財(cái)富象征，與金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)如影隨形，政府必須要高度重視房地產(chǎn)穩(wěn)定及其與經(jīng)濟(jì)的平衡。因此，要避免兩種傾向：一是經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)依賴”異化為情緒化、道德化的“去房地產(chǎn)”；二是房地產(chǎn)沖擊經(jīng)濟(jì)金融，異化為綁架經(jīng)濟(jì)金融、“大而不倒”，進(jìn)而倒逼調(diào)控綏靖化，風(fēng)險(xiǎn)積累。
要避免這兩種傾向，就要以經(jīng)驗(yàn)化的量化指標(biāo)，既尊重房地產(chǎn)地位，又要保持各項(xiàng)指標(biāo)平衡，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不能超過(guò)固定資產(chǎn)總投資的25%、不能超過(guò)GDP的六分之一；固定資產(chǎn)投資不能超過(guò)GDP的60%；房屋總價(jià)不能超過(guò)老百姓家庭6至7年的收入；土地供應(yīng)“爬行釘住、后發(fā)制人”，即以城市實(shí)際吸納人口數(shù)，按人均建面100平方米供地；這個(gè)供地建面，要按55%、20%、20%、5%的比例，分別供應(yīng)基礎(chǔ)或公共設(shè)施、工業(yè)、住宅、商辦；開(kāi)發(fā)商拿地自有資金和融資比嚴(yán)格控制在1：3；公租房須覆蓋城市常住人口的20%；地價(jià)不能超過(guò)房?jī)r(jià)的三分之一等等。
黃奇帆經(jīng)驗(yàn)式的“量化平衡”，暫且不論是否科學(xué)，但卻是地方政府當(dāng)下避免房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)失衡、避免金融風(fēng)險(xiǎn)積累的簡(jiǎn)單而實(shí)用的措施，也是“底線思維”在長(zhǎng)期執(zhí)政過(guò)程中的“落地”。表面看，盡管有些量化指標(biāo)難以施行，比如在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)看齊周邊房?jī)r(jià)”的舊城改造模式下，地價(jià)不能超過(guò)房?jī)r(jià)的三分之一，但黃奇帆指出，完全可通過(guò)以外圍甚至城郊接合部充裕的土地來(lái)補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商，換取其遵循這一措施。這樣，房?jī)r(jià)降下來(lái)了，營(yíng)商環(huán)境好了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)就平衡了。
因此，盡管房地產(chǎn)問(wèn)題有客觀存在的“路徑鎖定”，如“招拍掛”出讓機(jī)制下，開(kāi)發(fā)商埋怨土地價(jià)高，居民埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，但這卻是現(xiàn)有條件下的無(wú)奈選擇。但是，我們卻可以憑政治智慧和改革突破精神，探索出條件約束下的政策路徑，最典型的就是“地票”制度。事實(shí)上，隨著“3個(gè)一億人”的推進(jìn)，農(nóng)村人均200至300平方米建面的建設(shè)用地會(huì)退出來(lái)，完全可通過(guò)復(fù)墾為耕地，騰挪出城市建設(shè)用地指標(biāo)。大城市可購(gòu)買(mǎi)這些指標(biāo)，將本市農(nóng)地置換為建設(shè)用地，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)平抑地價(jià)和推進(jìn)以人為本城鎮(zhèn)化的雙重目標(biāo)。
在黃奇帆看來(lái)，當(dāng)下的土地供應(yīng)、土地制度問(wèn)題，概括起來(lái)就是土地供應(yīng)不足、制度創(chuàng)新滯后。土地供應(yīng)不足，一方面在于土地供應(yīng)與人口流動(dòng)方向相悖，大城市吸納了80%的外來(lái)人口，卻在緊縮供地，而中小城市人口停滯或出現(xiàn)凈減少，卻在增加供地，背后則是中小城市投資型經(jīng)濟(jì)獲得了支持；另一方面在于地方政府土地“生意經(jīng)”，即在現(xiàn)有考核體制下，依靠土地“上項(xiàng)目”、低地價(jià)“招商引資”或“作價(jià)入股”的投資和稅收依賴，成為短期“做政績(jī)”的優(yōu)選。于是，工業(yè)擠占住宅用地，連同大城市緊縮供地和“招拍掛”，一起推高房?jī)r(jià)。
筆者認(rèn)為，黃奇帆這次演講折射出的信號(hào)，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有很多制度條件的前置制約，比如改革地方政府職能和政績(jī)考核，改革財(cái)稅體制和公共財(cái)政建設(shè)，改革稅收制度和金融監(jiān)管制度等等。甚至，一些基礎(chǔ)性制度也形成了制約，如租房可享受同等公共服務(wù)，打擊開(kāi)發(fā)商集資亂象，隨意變換容積率等等。此外，不同職能部門(mén)的目標(biāo)相左，造成很多措施難以落實(shí)，比如“招拍掛”避免腐敗，但推高了房?jī)r(jià)；金融創(chuàng)新鼓勵(lì)多渠道融資，但造成資金違規(guī)進(jìn)入樓市；資產(chǎn)質(zhì)量考核下銀行愿意投放房貸，但助長(zhǎng)加杠桿。說(shuō)到底，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和體制改革是一盤(pán)棋。
