發(fā)債、抵押……高速擴(kuò)張的上市房企融資術(shù)大起底
由于生產(chǎn)周期長，占用資金量大，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。縱觀整個(gè)行業(yè)，能夠在短期獲得跨越式發(fā)展的房企，無不是在資金端獲得了足夠支持，充足的“彈藥”成為了他們“攻城掠地”的后備保障。
在A股上市的信達(dá)地產(chǎn)以及港股上市公司融創(chuàng)中國，均是近幾年地產(chǎn)行業(yè)的黑馬。迅速擴(kuò)張的背后，是兩家企業(yè)的融資“有道”，除銷售收入、銀行貸款支持外，公司曾借道信托、基金等，以獲得大量資金支持。
■ 案例
信達(dá)地產(chǎn)10個(gè)月發(fā)債7次 去年負(fù)債558億
“地王制造機(jī)”是外界給信達(dá)地產(chǎn)的稱號。有媒體統(tǒng)計(jì)，在2015年7月份到2016年6月份，信達(dá)地產(chǎn)一年內(nèi)在上海、杭州、廣州、深圳、合肥等熱點(diǎn)城市拿下了7個(gè)“地王”，總耗資達(dá)352億元。
面對百億元的拿地款額，解決資金來源成為房企必修的功課。東北證券研究所宏觀組組長沈新鳳對新京報(bào)記者表示，房地產(chǎn)銷售收入是房企主要資金來源，此外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、債券融資、信托融資甚至股權(quán)融資等也是房地產(chǎn)企業(yè)平抑和周轉(zhuǎn)資金的重要模式。
若依上述觀點(diǎn)判斷，信達(dá)地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售收入，難以支撐其擴(kuò)張需求。2015年信達(dá)地產(chǎn)銷售收入為105億元，2016年增至169.07億元，2017年計(jì)劃銷售160億元，合計(jì)達(dá)到434.07億元。
對比之下，信達(dá)地產(chǎn)3年以來歸于土地的投資金額卻可能遠(yuǎn)超銷售收入。據(jù)信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)顯示，2015年及2016年計(jì)劃土地投資額分別為60億元和80億元。但據(jù)媒體此前不完全統(tǒng)計(jì)，信達(dá)地產(chǎn)2015年累計(jì)獲得七宗土地，總價(jià)合計(jì)148.64億元；2016年實(shí)際投資額達(dá)到215.15億元。
若上述統(tǒng)計(jì)屬實(shí)，結(jié)合信達(dá)地產(chǎn)披露的2017年145億元土地投資計(jì)劃，3年累計(jì)土地投資金額將達(dá)508.79億元，超過銷售收入74.72億元。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2015年信達(dá)地產(chǎn)開始大舉發(fā)債，當(dāng)年8月至次年5月，信達(dá)地產(chǎn)總計(jì)發(fā)行債券7次，融資120億元。
舉債擴(kuò)張的模式直接反映在信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)中。信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率由2013年的68.82%升至兩年后的83.24%，總債務(wù)規(guī)模達(dá)到434.39億元；2016年，信達(dá)地產(chǎn)總負(fù)債擴(kuò)至558.07億元，負(fù)債率達(dá)到85.7%，一年以來，僅財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到7.14億元，同比增長195%。
據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的一篇關(guān)于信達(dá)地產(chǎn)的報(bào)告稱，除銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等常見的金融手段，基金是信達(dá)資產(chǎn)向信達(dá)地產(chǎn)“輸血”的渠道，包括通過基金提供委托貸款、通過基金進(jìn)行股、債權(quán)投資和通過基金吸引合作對象。
信達(dá)資產(chǎn)為信達(dá)地產(chǎn)實(shí)際控制人，是國內(nèi)首家負(fù)責(zé)處理金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司，實(shí)際出資人為財(cái)政部。依托信達(dá)資產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)也成為有央企背景的地產(chǎn)上市公司之一。
2015年12月及2016年1月，信達(dá)資產(chǎn)合并范圍內(nèi)的達(dá)泰基金通過金融機(jī)構(gòu)向信達(dá)地產(chǎn)發(fā)放委托貸款，合計(jì)達(dá)49.3億元。
此外，信達(dá)地產(chǎn)參與設(shè)立過深圳信達(dá)城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達(dá)絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽(yù)基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金，上述基金投資標(biāo)的基本都是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中不少基金的優(yōu)先級認(rèn)購人都是中國信達(dá)。
今年3月30日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布與控股股東信達(dá)資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易公告，稱2016年信達(dá)地產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)之間實(shí)際發(fā)生的債務(wù)重組、委托貸款、信托貸款、擔(dān)保增信、資產(chǎn)收購和出售以及共同投資等事項(xiàng)合計(jì)大約10.3億元，而2017年預(yù)計(jì)發(fā)生前述相關(guān)事項(xiàng)的可能金額為200億元。
融創(chuàng)中國 一年16起并購耗資近600億 凈負(fù)債率121.5%5月31日，融創(chuàng)中國刊發(fā)公告稱，公司間接全資附屬公司重慶融創(chuàng)將以21億元的總代價(jià)收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，同時(shí)，重慶融創(chuàng)還將支付4.04億元的付款責(zé)任承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
半個(gè)多月前，融創(chuàng)剛剛宣布102.54億元收購昆明星耀旗下天津星耀80%的股權(quán)。從過去的5大城市到如今的8大區(qū)域，融創(chuàng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)享有“并購?fù)酢敝Q，其擴(kuò)張最主要的方式就是并購。
融創(chuàng)在2016年年報(bào)中披露，2016年至今年3月，公司共對外發(fā)起16筆收購，涉及資金595億元。16起并購中，除150億元入股資金危機(jī)中的樂視，其余都與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，包括138億元接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)全部業(yè)務(wù)，斥資超60億元爭奪金科股份控股權(quán)，26億元入股鏈家等。
大舉并購之下，融創(chuàng)業(yè)績突飛猛漲。2009年，融創(chuàng)還是一家位于天津的區(qū)域性地產(chǎn)公司，當(dāng)年銷售金額僅60億；7年后，融創(chuàng)于2016年實(shí)現(xiàn)銷售金額1506億元，成為房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模位列第七的全國性房產(chǎn)公司。今年，融創(chuàng)將向2100億元銷售目標(biāo)進(jìn)軍。
連續(xù)大手筆的對外并購，融創(chuàng)的負(fù)債規(guī)模也在上升。2016年年報(bào)顯示，截至去年底，融創(chuàng)中國總負(fù)債2577.72億，凈負(fù)債率121.5%；就在前一年，這一總負(fù)債額為960.89億元，凈負(fù)債率75.9%。從2015年到2016年年底，融創(chuàng)中國借貸總額增加了710.45億，達(dá)到1128.44億。
錢從哪來成為了融創(chuàng)勢必要解決的問題，銀行貸款、公司債成為了融資的主要途徑。截至2016年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款311.78億元；2016年融創(chuàng)還成功發(fā)行了225億元低成本境內(nèi)公司債及ABS（資產(chǎn)證券化）。
除銀行貸款和公司債外，信托產(chǎn)品也吸引了融創(chuàng)的目光。早在2001年，融創(chuàng)中國下屬的重慶融創(chuàng)尚峰置業(yè)有限公司、北京融創(chuàng)基業(yè)地產(chǎn)有限公司，便嘗試以增資擴(kuò)股方式各自引入6億元信托資金。
今年5月，名為“融創(chuàng)深圳債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，先后發(fā)行規(guī)模為2億元、7000萬元的信托計(jì)劃，資金用于受讓融創(chuàng)深圳旗下公司的借款債權(quán)，以及惠州地產(chǎn)項(xiàng)目的后期開發(fā)建設(shè)。
今年2月份，安泉109號融創(chuàng)申城資產(chǎn)1號集合資金信托計(jì)劃成立，發(fā)行規(guī)模10億元，資金用于向上海融創(chuàng)發(fā)放信托貸款；1月，榮享22號（融創(chuàng)團(tuán)泊湖）集合資金信托計(jì)劃成立，發(fā)行規(guī)模同樣為10億元，資金投向?yàn)椤捌渌薄Ａ硪豢钚磐挟a(chǎn)品“融創(chuàng)盈潤股權(quán)投資基金Ⅰ期集合信托計(jì)劃”發(fā)行規(guī)模為12億元，成立規(guī)模9.04億元，投資項(xiàng)目優(yōu)選融創(chuàng)中國王府壹號項(xiàng)目
