不動產(chǎn)登記真的來了！你的房產(chǎn)會受到哪些影響？
有關(guān)房子的話題，似乎任何風(fēng)吹草動都能引起人們的高度關(guān)注。
國土資源部、住建部等多部委正緊鑼密鼓地推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，目前超過1000個市縣的不動產(chǎn)信息平臺端口已經(jīng)接入全國，浙江、福建等省份也完成了全省不動產(chǎn)信息端口與全國的對接。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)的進程表是，2017年年底完成、2018年投入運營。5月以來，國土資源部又連續(xù)下發(fā)通知，要求國土部排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”，不動產(chǎn)抵押登記辦理時限壓縮至10個工作日……
目前，不動產(chǎn)登記的“中梗阻”在哪里？ 不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)是否為房地產(chǎn)征稅做鋪墊？房價會不會降？個人房產(chǎn)信息會不會遭泄露？
針對大家普遍關(guān)心的四大問題，我們特地請來北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波給大家解疑釋惑。
不動產(chǎn)登記的“中梗阻”在哪里？
目前，全國大多數(shù)城市雖然房屋和土地登記形式上實現(xiàn)了統(tǒng)一登記，但因房屋交易和登記被拆分，房屋交易管理職能由房管部門承擔(dān)，包括房屋登記在內(nèi)的不動產(chǎn)登記由設(shè)立在國土部門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)，交易管理和權(quán)屬登記如果銜接不好，就會給群眾帶來了不便。
樓建波分析，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，從購房資格的審查、房源的核實到網(wǎng)簽、預(yù)售合同登記備案，直至最后的權(quán)屬登記等都在房管部門完成。目前的新問題是，不動產(chǎn)登記相當(dāng)于要走完兩套程序，一是房屋交易管理程序，二是不動產(chǎn)登記程序。
市民買賣房屋要經(jīng)過兩套程序，就等于排兩次隊，向兩個部門提交同樣的資料。而如果房管、國土兩個部門之間能夠溝通，實現(xiàn)信息共享，市民提交給一個部門的資料，另一個部門通過政府網(wǎng)絡(luò)調(diào)取所需資料和信息，市民就可以省去一次排號排隊的折騰。而如果房管和國土部門在為市民辦理不動產(chǎn)登記時，能夠通過政務(wù)信息系統(tǒng)調(diào)取已經(jīng)登記存儲在系統(tǒng)中的證件信息和相關(guān)資料，市民還可以少準備一些證件、資料，減少排號排隊。
另一個問題是，過去不動產(chǎn)只登記房屋，很少有登記土地?，F(xiàn)在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是將房屋和土地一起登記，對地和房的對應(yīng)工作要花時間。
“這一方面是我們在制度設(shè)計時有些領(lǐng)域沒有考慮得十分周全；另一方面從長遠看，不動產(chǎn)登記能提高效率。政府部門應(yīng)該研究房屋交易管理和登記順利銜接的舉措?！?
記者從國土部近日下發(fā)的排查“中梗阻”通知中看到，通知要求優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，簡化辦事環(huán)節(jié)，完善信息系統(tǒng)，不得設(shè)置沒有法律依據(jù)的前置條件，不得增加沒有法律法規(guī)規(guī)定的申請材料，切實做到“信息多跑路、群眾少跑腿”，打通不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的“最后一公里”。
為房地產(chǎn)稅開征做鋪墊？
不少人關(guān)心，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，是不是在為房地產(chǎn)稅開征做準備？
樓建波認為，首先，房產(chǎn)稅將來很有可能是地方稅種，即針對在同一個城市擁有一套或以上的房子進行征收。這一點成立的話，不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅之間沒有必然關(guān)系。同時，在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一前，上海和重慶等城市也有征房地產(chǎn)稅的先例，很多城市已經(jīng)做過“空轉(zhuǎn)”，即在系統(tǒng)里測算。因此，這一機制不是建立在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上。
目前許多人預(yù)測的算法有些簡單，即考慮全國有7套房，交6套房的房產(chǎn)稅。但是以這種算法，哪套房不征收呢？我個人認為，戶籍所在地房屋、經(jīng)常居住地的房屋和外地的房屋，適用條件是否可以不同？按最新的說法，“房屋拿來住不是拿來炒”，那么常住地的第一套房是不是不用交呢？
當(dāng)然，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會為房地產(chǎn)稅征收提供便利。房地產(chǎn)稅是針對房屋和土地的不動產(chǎn)單元進行征收。在原來分開登記的條件下，大多數(shù)老百姓只有一個房產(chǎn)證和的大土地證，統(tǒng)一登記后房地一體，測算應(yīng)該更容易一些。
再討論一個問題，如果房產(chǎn)稅開征，你會賣房嗎？房產(chǎn)稅是不是帶有懲罰性，如第三套比第二套征收得高？“房屋拿來住不是拿來炒”，那么不住的房子就要多征稅？“我認為不會這樣操作，政策導(dǎo)向應(yīng)該是你如果不住應(yīng)該租出去。根據(jù)征收類似房產(chǎn)稅的國家經(jīng)驗，房東的房子如果租出去，就由承租人來承擔(dān)房產(chǎn)稅，當(dāng)然雙方在租價上有交談籌碼空間。”樓建波說。
他分析，房產(chǎn)稅征收稅收主要有三個理由：（1）籌集國家財政收入；（2）收入再分配；（3）政府表達禁止懲罰態(tài)度的方式。
對于地方政府而言，過去土地財政難以為繼，房產(chǎn)稅比土地出讓金更有意義，收入再分配也是有說服力的征收原因。但是第三點不應(yīng)該成為房產(chǎn)稅的主要征收理由，沒有必然性。
目前學(xué)者正在研究未來的征收稅基，是按照房屋面積還是房屋價值？如果按照房屋價值，則可能由于房價漲跌而繳納不同的房產(chǎn)稅。
全國聯(lián)網(wǎng)后房價到底會不會降？
樓建波認為，不動產(chǎn)登記與房價沒有必然聯(lián)系。就房價本身來說，最終決定因素還是供求關(guān)系。房地產(chǎn)周期中的短期主要受信貸政策、貨幣政策、限購政策等影響，而長周期則由人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟等決定的城市價值影響。因此，全面完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，短期來看可能會導(dǎo)致一些多套房產(chǎn)所有者出售房產(chǎn)，但從長期來看，反而有利于住房回歸居住本職功能以及促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
對于大家關(guān)心的是否對于反腐有積極幫助。樓建波認為，統(tǒng)一登記以后，對查處腐敗分子不動產(chǎn)確實是有好處。如果沒有聯(lián)網(wǎng)，不容易預(yù)測腐敗分子可能在何處有房產(chǎn)，而登記的終端是每一個縣和市，可以想見這樣的成本會有多高。而且，一些人的房產(chǎn)不登記在自己名下，信息不好搜集。統(tǒng)一登記之后，一定會提高準確度。
是否能夠打擊炒房？樓建波認為有一定效果，統(tǒng)一的信息平臺掌握了更多數(shù)據(jù)，可以及時監(jiān)測全國的情況。但是他認為打擊炒房更多靠稅收政策或者國家宏觀調(diào)控，例如土地供應(yīng)和房屋去庫存。憲法保護公民私有財產(chǎn)，很少會對買了8套房的人有懲罰措施。
個人信息會泄露嗎？
網(wǎng)上有種說法，不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)后，會“以人查房”，不少人人擔(dān)心自己的房產(chǎn)信息泄露。
樓建波分析，這個擔(dān)心是沒有必要的，不動產(chǎn)登記信息也不是誰想查就能查。為了保護公民的個人隱私，《不動產(chǎn)登記暫行條例》嚴格限定了查詢范圍和查詢申請人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。這個擔(dān)心沒有必要。另外補充一點，即使有些部門有權(quán)進行查詢，它使用的信息必須和查詢目的一致，如果不正當(dāng)使用信息，將會承擔(dān)法律責(zé)任。
