房租下降僅是開始 未來房價也將下跌
熱點城市住房租金下跌了。數(shù)據(jù)顯示，2017年4月份，上海房屋租賃價格指數(shù)環(huán)比下跌1.09%。這是自2016年12月以來，上海房租連續(xù)5個月下跌，也結(jié)束了自2008年10月以來連續(xù)90個月上漲。截至今年4月，上海房租同比跌幅已擴大至4.77%。同時，自2016年8月，深圳房租整體已連續(xù)9個月下跌。參考中原指數(shù)，京滬穗深及南京等重點城市2016年底以來租金集體下跌。
一般而言，租金波動規(guī)律可循。二手房銷售回升，或春節(jié)后“招工季”、6~7月大學畢業(yè)季來臨，都會推動房租上升。樓市趨冷，賣房業(yè)主觀望，房屋“由售轉(zhuǎn)租”，供應(yīng)增加，或租賃需求旺季結(jié)束，房租都會下行。比如，2013年北京實施二手房交易20%個稅政策，樓市轉(zhuǎn)入低迷，中原租金指數(shù)從2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月，熱點城市二手房市場都很火爆，房屋“由租轉(zhuǎn)售”，期間北上廣深租金指數(shù)分別上漲24%、31%、9%和17%。
2016年底以來，熱點城市房租集體下跌，這是2008年以來的第一次。值得注意的是，作為衡量不動產(chǎn)長期投資價值的關(guān)鍵指標，熱點城市住房租金回報率近期也快速下跌。本輪房價大漲前，一線城市租金回報率一直在2%~3%微幅波動。2009~2015年，北上廣深租金回報率平均為2.59%、2.35%、3.15%和2.83%。但近期，這些城市租金回報率快速下跌至1.5%左右，創(chuàng)歷史新低。
根據(jù)中原二手房租金指數(shù)，4月份北上廣深房屋租金回報率分別為1.43%、1.56%、1.80%和1.53%，回報率水平不到10年期國債收益率（3.6%~3.7%）的一半。同時，熱點城市租金回報率與國際大城市的差距明顯擴大。全球房地產(chǎn)信息和情報提供商Corelogic發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，歐美日主要城市租金回報率多數(shù)在4.5% ~6%，倫敦、香港、新加坡城最低，分別也為3.31%、2.69%、2.59%。
不動產(chǎn)定價原理顯示，房價等于房屋壽命期間產(chǎn)生租金的貼現(xiàn)值總和。從經(jīng)濟基本面（人口、收入、產(chǎn)業(yè)）看，房價和房租相互推動，這是樓市的一般邏輯。2009年以來，熱點城市房租和房價都在上漲，但房價漲幅是租金漲幅的3~4倍。若以租金回報計算，房產(chǎn)投資要60~70年才能收回投資，這是非常不劃算的。2016年以來，房價大漲，房價和房租“背離”趨勢加劇。筆者認為，近期房租下跌，除連續(xù)調(diào)控、限售凍結(jié)需求至樓市降溫外，樓市基本面及人口社會的變化值得關(guān)注。
首先，租賃供應(yīng)出現(xiàn)“數(shù)量級”增長的趨勢。貨幣環(huán)境整體偏寬松以助推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，這是中長期內(nèi)的既定方略。借助寬松的貨幣環(huán)境，實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型溢出的資金“加杠桿”進入樓市，這是各國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中的一般規(guī)律。2014年底以來的新一輪樓市大漲，“資產(chǎn)配置荒”背景下的“加杠桿”購房是主要驅(qū)動力。事實上，早在2012年，城鎮(zhèn)常住人口戶均住房擁有量已達到1.1套，2016年上升至1.3~1.4套。因此，資產(chǎn)配置需求主導(dǎo)下的樓市銷售放量，必然增加租賃市場供應(yīng)。
2015年，上海商品住房租賃掛牌15萬套，2016年升至20萬套，今年4月底達到30萬套。同時，近年來盤活存量的租賃供給頗受政策鼓勵，如長租公寓、閑置低效工業(yè)、商辦改租賃等。目前，我國品牌公寓企業(yè)有1000家，管理房間數(shù)超過100萬套。除魔方、YOU+和自如等品牌外，萬科、招商、碧桂園等龍頭房企均積極獲取“限售類”、“只租不售”類土地或舊改項目，從而進入公寓市場。按上述企業(yè)披露的計劃匡算，未來熱點城市出租類公寓至少在1000萬套。
同時，基于工業(yè)和商辦空間低地價、低成本，各路風險投資紛紛進入。在京滬深，工業(yè)廠房、商辦空間改公寓等“類住宅”發(fā)展非常迅速，并成為樓市投資的新出口。2016年，京滬“類住宅”成交翻倍增長，北京“類住宅”銷售超過商品住房，這些都形成未來租賃市場供應(yīng)。目前，熱點城市工業(yè)商辦用地占存量用地的40%以上，而住宅用地占比不足20%，未來向租賃盤活潛力很大。此外，軌道交通大規(guī)模布局，高租金將很多人逼到外圍，大城市租賃市場邊界擴展。
當然，高房價背景下“先租后買”式消費增加，新市民“落腳”、結(jié)婚推遲、單身貴族崛起等，都助推租賃需求增加。但筆者認為，與房價反映地價、資金面和投資情緒不同，租賃反映的是實體經(jīng)濟的基本面，如收入、物價、市場供需等。近年來的經(jīng)濟基本面并不支持租金繼續(xù)上漲。首先，2015開始，流動人口開始減少，北京、上海常住人口凈減少，而人口老齡化也在加速。一線城市高房價、高成本倒逼返鄉(xiāng)置業(yè)和創(chuàng)業(yè)，內(nèi)地城市對畢業(yè)生的吸引力在上升。
其次，城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民工務(wù)工收入增速已經(jīng)從2012年的10%以上，下降至目前的5%~8%。2016年開始，城鎮(zhèn)居民收入增速首次低于GDP增長，租房支付能力下降，倒逼“合租”、“群租”成為普遍現(xiàn)象，也人為增加了租賃房源供給。
再次，京滬等大城市控制人口的政策越來越嚴，清理低端產(chǎn)業(yè)一波又一波，而承受不了高成本的制造業(yè)也迅速外遷。因此，作為租賃人口供給大軍的中低收入人群、中高齡農(nóng)民工在退出，租賃需求也在迅速減少。
本世紀以來，房價和租金整體背離。很大程度上，房價上漲由貨幣投放、投資情緒、地價和規(guī)劃等非實體層面因素所決定，中高收入群體是主要購買力。盡管城鎮(zhèn)化、房價上漲等也拉高租金，但租金主要還是由收入、人口、物價等實體基本面決定。因此，二者出現(xiàn)近20年的背離，這也是為何租售比、房價收入比居高不下，租金回報率計算的房產(chǎn)投資不劃算的主要原因。
房價已快速上漲了20年，人口流入、土地緊缺、城鎮(zhèn)化等推動房價的故事也講了20年。但是，資產(chǎn)泡沫實實在在，資產(chǎn)價格終究要回歸均值，回歸實體基本面決定，租金就是牽引房價回歸的那根線。“房子是用來住的”，這已為住房制度改革的基調(diào)，一系列政策相繼布局。因此，去年底以來房租回落不是短期的，房租回落、租金回報率不斷降低并低于無風險收益率，將直接沖擊房產(chǎn)投資預(yù)期。房租和房價“背離”鴻溝將收窄，未來將轉(zhuǎn)向“共振”。
