銀行房貸業(yè)務(wù)變天：要么貴 要么等
“要么貴，要么等?！?
當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者問及房貸利率政策的調(diào)整情況時(shí)，某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”。
換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的等待。
銀行收緊房貸的動(dòng)作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率。當(dāng)前，一些銀行的首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。
一切早有征兆。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。央行行長(zhǎng)周小川在今年全國兩會(huì)上談及房貸時(shí)也表示要“適當(dāng)平衡”。
更為市場(chǎng)化的原因則是，在當(dāng)前流動(dòng)性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡(jiǎn)直在做義務(wù)勞動(dòng)?！蹦彻煞葜沏y行上海分行個(gè)貸部門管理層向第一財(cái)經(jīng)記者表示。
房地產(chǎn)類信貸管控從嚴(yán)、市場(chǎng)流動(dòng)性吃緊、銀行控制表內(nèi)規(guī)模增速應(yīng)對(duì)MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)考核……多重“緊箍咒”之下，房貸額度變得有些稀缺了。
第一財(cái)經(jīng)記者日前從多家銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)管理層人士處求證獲悉，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款執(zhí)行利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
其中一家銀行內(nèi)部規(guī)定，對(duì)個(gè)別高凈值優(yōu)質(zhì)客戶低于此標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)審批，將逐筆報(bào)總行個(gè)人金融部審批。
另一家股份制銀行還被傳已將首套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍。第一財(cái)經(jīng)記者采訪該銀行兩家上海支行后發(fā)現(xiàn)，這兩家基層行的新增房貸業(yè)務(wù)已基本停滯。
除了上海，多個(gè)一線城市均現(xiàn)相似業(yè)務(wù)調(diào)整，北京、廣州等地多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了房貸最低利率。多次調(diào)整后，一些銀行的貸款利率已從去年末“基準(zhǔn)利率8.5折”蛻變?yōu)樯细≈?.1倍，而二套房的貸款利率更是上浮至1.2倍。
在多家銀行的計(jì)劃財(cái)務(wù)邏輯里，房貸業(yè)務(wù)的“算盤”正在被重打。這在外界看來的簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)，在銀行內(nèi)部管理里卻有三套邏輯——房貸作為房地產(chǎn)類貸款，講求風(fēng)控邏輯;房貸作為零售貸款，講求資金定價(jià)邏輯;房貸作為中長(zhǎng)期貸款，講求流動(dòng)性管理邏輯。
銀行的“算盤”是：信用風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的弦一起被擰緊，資金定價(jià)就易上翹。
根據(jù)央行公布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，去年末，個(gè)人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長(zhǎng)35%，全年增加近5萬億元。
不過，從央行公布的數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)，住戶部門中長(zhǎng)期貸款占新增人民幣貸款的比例正逐漸降低，從去年中最高的超100%降至當(dāng)前的40%左右。
在去年“資產(chǎn)荒”、好貸款企業(yè)難找、零售業(yè)務(wù)里小微貸款不良率攀升的背景下，個(gè)人房貸一度被銀行當(dāng)作策略性投靠，所謂“經(jīng)濟(jì)下行周期靠零售，零售靠房貸”。然而切換到了今年，房貸已成規(guī)模管控眾矢之的。
上述上調(diào)房貸利率的股份制銀行總行零售部門人士告訴記者，今年新風(fēng)向是，把額度調(diào)整給消費(fèi)類信貸，以及重回抵押類貸款。
調(diào)結(jié)構(gòu)控風(fēng)險(xiǎn)
房貸利率政策的變動(dòng)與宏觀政策的調(diào)整關(guān)系密切。
在銀行信貸“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大方向里，個(gè)人住房按揭貸款屬于“房地產(chǎn)類貸款”，銀行對(duì)此有一套風(fēng)控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在所有的“調(diào)結(jié)構(gòu)”考量里，樓市宏觀調(diào)控動(dòng)向是他們“最重要的指揮棒”。
早在去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落;要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。
周小川在今年全國兩會(huì)上也表示，去年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款猛增，預(yù)計(jì)今年住房貸款還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。
周小川表示，總體上來看，個(gè)人通過住房貸款購房后，資金就轉(zhuǎn)到開發(fā)商，所以這個(gè)貸款不能簡(jiǎn)單看作是買房子，實(shí)際上會(huì)傳遞到相當(dāng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈上。
“管住貨幣”落到具體的額度管控上，不少銀行分行人士感受到了當(dāng)?shù)乇O(jiān)管對(duì)轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視，甚至細(xì)致到每個(gè)月的增量和余額?！拔覀兠總€(gè)月都要壓額度的?！鄙鲜鲢y行個(gè)貸部門的管理層表示。
事實(shí)上，“配合去庫存進(jìn)程”、“符合政策導(dǎo)向”等有關(guān)房貸的解讀用詞曾出現(xiàn)在上市銀行2016年半年報(bào)中，但在年報(bào)中已不見蹤影。
除了政策因素，各家銀行也有對(duì)房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控。從數(shù)據(jù)來看，上市銀行個(gè)人房貸不良率在0.3%左右，遠(yuǎn)低于全行業(yè)1.74%的不良率。但銀行仍然講求信貸結(jié)構(gòu)的合理，投向不能過度集中。在去年全行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù)。
“流動(dòng)性管理”則是高懸在銀行頭頂?shù)牧硪桓爸笓]棒”。
一方面，個(gè)人房貸屬于中長(zhǎng)期貸款，在去年行業(yè)整體房貸規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)之后，不少銀行零售貸款中長(zhǎng)期資產(chǎn)的盤子已趨于飽和。更形成壓力的是，當(dāng)前市場(chǎng)資金趨緊，半年末MPA考核又大限將近。整體來看，銀行已經(jīng)采取從嚴(yán)的流動(dòng)性管控措施。
重回“雞肋”
在政策導(dǎo)向及風(fēng)控、流動(dòng)性管理之后，銀行最終的算盤還是要打在定價(jià)邏輯上的。
上述個(gè)貸部門管理層人士給第一財(cái)經(jīng)記者算了一筆賬：眼下資金緊，銀行的部分高成本負(fù)債年利率約4%。這還不是銀行的最終放貸成本，計(jì)入20%左右的存款準(zhǔn)備金后，實(shí)際成本將達(dá)到5%左右。而目前中長(zhǎng)期貸款的基準(zhǔn)利率僅為4.9%。
進(jìn)一步從銀行內(nèi)部計(jì)價(jià)來看，去年初，第一財(cái)經(jīng)記者從某上市銀行總行零售條線負(fù)責(zé)人處獲悉，該行對(duì)房貸采用“薄利多銷”策略，調(diào)低了風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)評(píng)法里的房貸計(jì)提，并在FTP計(jì)算中給房貸以優(yōu)惠計(jì)價(jià)。以該行的政策計(jì)算，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基層行有動(dòng)力做大房貸業(yè)務(wù)。今年以來，多家銀行類似的內(nèi)部?jī)?yōu)惠政策均已取消，部分銀行還數(shù)次調(diào)高了FTP(內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià))計(jì)價(jià)，房貸業(yè)務(wù)對(duì)基層行而言重回“雞肋”。
畢竟，繼管控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及信用風(fēng)險(xiǎn)之后，“穩(wěn)住息差”已成全銀行業(yè)的又一大要?jiǎng)?wù)。額度本身從緊，加上總行政策不再傾斜，受創(chuàng)利業(yè)績(jī)考核驅(qū)動(dòng)的分支行便會(huì)抬高房貸定價(jià)，以擴(kuò)大息差、拉動(dòng)利潤(rùn)。一些房貸額度已經(jīng)所剩無幾的分行，就會(huì)上浮利率，量少自然價(jià)高。
對(duì)于個(gè)別額度尚寬松的銀行而言，房貸定價(jià)也有一定程度的調(diào)整。
自稱房貸利率仍是“良心價(jià)”的某銀行內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的優(yōu)惠，但總體房貸利率必須調(diào)節(jié)到基準(zhǔn)上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折，必須配一筆1.1倍”，且“放貸先后按利率高低排序”。
在此之前，多家銀行的放貸排序仍原則上為“先來后到”，即按他項(xiàng)權(quán)證辦理日期先后排序，形成放貸先后批次。
除“價(jià)高者先得”外，上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款，因該客戶通常在理財(cái)業(yè)務(wù)等方面對(duì)銀行綜合貢獻(xiàn)度較高;二是對(duì)于一手房按揭貸款，若樓盤開發(fā)房企也是同一家銀行的對(duì)公貸款客戶，則房貸發(fā)放也可能“插隊(duì)”。
