德國房價為什么長期穩(wěn)定？
縱觀全球，很少有國家可以保持房價長期穩(wěn)定，但德國卻“獨善其身”。從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，房價收入比較低，這提高了民眾的幸福度，也成就了“德國制造”。德國房價為何長期穩(wěn)定?對我們有哪些啟示?
1、德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩(wěn)定的房價，在全球“獨善其身”。1970~2015年，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。
十次危機九次地產(chǎn)，1991年日本房地產(chǎn)泡沫和2008年美國次貸危機，全球各國普遍受誘惑刺激房地產(chǎn)泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價，唯有德國沒有出現(xiàn)過嚴重的房地產(chǎn)泡沫和危機。
2、德國長期實行以居住導向的住房制度設(shè)計，并以法律形式保障。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。
政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國制造”。
德國的《住房建設(shè)法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。
3、充足穩(wěn)定的住房供給，規(guī)范發(fā)達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。
經(jīng)過戰(zhàn)后重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設(shè)，同時支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。
保護承租者的租賃市場，《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴;如果超過50%，就構(gòu)成犯罪。
住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。
4、合理穩(wěn)定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發(fā)商暴利行為。德國住房市場具有較為穩(wěn)定的投資回報率，長期穩(wěn)定在4%~5%之間。德國先后出臺了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。
在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。
如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。
5、德國的城市體系是多核心且均衡發(fā)展。據(jù)2006年德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。
德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)集群，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里。
6、貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩(wěn)。德國聯(lián)邦銀行長期實行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。德國央行的這一傳統(tǒng)也在歐央行中得以傳承。
7、實行長期穩(wěn)定的房貸政策。德國實行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房價水平提供制度保障。德國對住房儲蓄業(yè)務(wù)實行嚴格的分業(yè)管理，購房者不會受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。
第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。
第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。
