多地控制地價(jià) 土地拍賣進(jìn)入新模式
6月6日，萬(wàn)科以總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年，拿下廣東省佛山市南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬(wàn)平方米地塊。
6月5日，杭州主城區(qū)競(jìng)拍三幅宅地，三家競(jìng)拍成功的房企自持比例達(dá)到41%、36%和36%。
6月2日，南京掛出11幅地塊，同時(shí)取消土地競(jìng)拍搖號(hào)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)面積。
進(jìn)入初夏，土地拍賣市場(chǎng)風(fēng)向突變，從過(guò)去的競(jìng)拍地價(jià)，到競(jìng)拍自持面積或保障房面積。一些業(yè)內(nèi)人士表示，從多地控制地價(jià)的措施來(lái)看，用意非常明確，就是防止“面粉價(jià)超過(guò)面包價(jià)”，堵住炒房者的“房?jī)r(jià)隨地價(jià)上漲”的預(yù)期。
多地要求自持
從多地的土地拍賣情況來(lái)看，自持似乎成了一個(gè)標(biāo)配。
6月6日上午，經(jīng)過(guò)近40分鐘的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，萬(wàn)科以總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年，拿下佛山桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬(wàn)平方米地塊。這意味著萬(wàn)科將變成房東，以后主要靠租賃盈利。
6月5日，杭州拍賣主城區(qū)的下沙、三塘、濱江三幅宅地，第一次報(bào)價(jià)溢價(jià)率就達(dá)到70%，直接跨過(guò)現(xiàn)房銷售，進(jìn)入自持比例的競(jìng)爭(zhēng)。三幅地塊的勝出方分別是金地、中冶和保利，自持比例分別達(dá)到41%、36%和36%。
同日，天津市掛出面積為229354.1平方米的地塊出讓，要求競(jìng)買人在接受75億元掛牌起始價(jià)和配建5萬(wàn)平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下，直接競(jìng)報(bào)自持住房建筑面積，不再競(jìng)報(bào)土地價(jià)格。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前至少有10多個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)始限制地價(jià)，要求開(kāi)發(fā)商自持一定的比例。業(yè)內(nèi)人士表示，自持對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，考驗(yàn)著未來(lái)的盈利模式和能力。
競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)面積
有的城市在要求開(kāi)發(fā)商自持的同時(shí)，還要求建設(shè)一定比例的保障房等。
6月2日，南京市規(guī)定，當(dāng)住宅、商業(yè)地塊溢價(jià)超出45%時(shí)，超出部分不計(jì)入房?jī)r(jià)成本，競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的80%，申領(lǐng)銷許需達(dá)到相應(yīng)條件。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，商品住宅必須現(xiàn)房銷售。達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)買人要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止競(jìng)價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積，每次保建面積200平方米，認(rèn)建面積最多者為競(jìng)得人。
珠海市本月初也開(kāi)啟了土地拍賣全新模式。與傳統(tǒng)“價(jià)高者得”的模式不同，許多地塊由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房或公共租賃住房面積。此外，為了吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，部分地塊還限制10年不得交易，只能賣給拿地企業(yè)員工。而在珠海西區(qū)，政府還對(duì)部分地塊作了投資強(qiáng)度和營(yíng)業(yè)額規(guī)定。
5月26日，上海出讓位于臨港蘆潮港社區(qū)和奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)的三幅地塊，起價(jià)22.1億元，最后分別被保利、中建、中海三家央企獲得，總成交價(jià)29.3億元。其中，奉賢區(qū)地塊和臨港地塊被要求建設(shè)5%的保障房（合計(jì)約7282.54平方米）無(wú)償移交給政府，奉賢區(qū)地塊還需自持15%的住宅（17151.12平方米）作為廉租房。
降溫土地拍賣市場(chǎng)
熱點(diǎn)城市的土拍措施，目的是給火熱的土地拍賣市場(chǎng)降溫。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)城市土地越來(lái)越貴時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高，又會(huì)有更多的資本流入，搶奪下一波利潤(rùn)。如是循環(huán)，城市陷入了地產(chǎn)無(wú)盡的狂歡和迭起的高潮中，不能自已。地方政府在享受市場(chǎng)高潮的土地財(cái)政后，也會(huì)感受到退潮后的無(wú)力。
同時(shí)，越來(lái)越高的地價(jià)對(duì)房企也是很大的壓力。別看開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)輒幾十億元甚至上百億元，實(shí)際上自己拿出的真金白銀并不多，大多是借用各種金融杠桿手段籌措。一旦政策收緊資金流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就容易出現(xiàn)問(wèn)題。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，一些熱點(diǎn)城市主動(dòng)加推土地、競(jìng)拍自持、競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)面積等，這些措施都會(huì)給土地拍賣市場(chǎng)降溫，將對(duì)樓市健康發(fā)展有著良好的作用。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前熱點(diǎn)城市的土拍模式，將會(huì)在其他房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市推廣和使用。
