寫字樓租賃合同簽署需要注意什么
時(shí)間：2020/11/3
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寫字樓租賃合同簽署需要注意什么
商業(yè)地產(chǎn)的分類中包括購(gòu)物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)，其中寫字樓是較常見的一種業(yè)態(tài)。大多數(shù)企業(yè)都需要租賃寫字樓，在租賃寫字樓時(shí)，合同簽署是比較重要的一環(huán)，那么在簽署寫字樓租賃合同時(shí)要注意什么呢？
1、出租方的簽約資質(zhì)
（1）很多開發(fā)商在僅具有開發(fā)資質(zhì)，并未在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中加入房屋租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商并沒有租賃資格，所以如果是由開發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)的，其在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中應(yīng)當(dāng)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，否則無法開具發(fā)票。
（2）租賃場(chǎng)所的規(guī)劃用途應(yīng)是“商服”或“辦公”，否則承租人在辦理公司注冊(cè)的時(shí)會(huì)為公司的注冊(cè)帶來障礙。
（3）出租方與承租方的簽約身份。寫字樓租賃涉及到大型復(fù)雜的管理體系以及物業(yè)管理資質(zhì)，有時(shí)簽約主體不一定為業(yè)主，而會(huì)授權(quán)關(guān)聯(lián)的商業(yè)管理公司或委托專業(yè)的代理行來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這時(shí)出租方應(yīng)出具業(yè)主授權(quán)證明，其中的內(nèi)容基本包括：
①出租方有權(quán)簽署租賃合同，所簽的合同由產(chǎn)權(quán)方承認(rèn)法律效力。
②出租方有權(quán)收取租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。
③對(duì)簽約方所簽署的授權(quán)期限應(yīng)等于或長(zhǎng)于出租期限。
2、暫未取得產(chǎn)權(quán)證的寫字樓是否可以出租？
在實(shí)務(wù)中，只要寫字樓能夠取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者照建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋以及非臨時(shí)建筑、違規(guī)建筑的，該寫字樓可以出租。但為了保護(hù)承租方的利益，可由出租方向承租方簽署保證函。保證內(nèi)容為出租方確保承租方能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，協(xié)助承租方通過消防驗(yàn)收即可。如因出租方原由導(dǎo)致承租方未能辦理下營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，則應(yīng)賠償承租方的各類損失。
3、寫字樓項(xiàng)目不應(yīng)允許轉(zhuǎn)租
出租方在合同中應(yīng)書面明確嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租、分租、合租等事項(xiàng)，并在向承租方出具辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照證明的文件中明確承租方主體，禁止在文件中留白空缺。在日常運(yùn)營(yíng)中，亦應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格檢查是否存在轉(zhuǎn)分合等情形，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)
4、租賃合同不是唯一，物業(yè)管理規(guī)定或管理守則也是重要條款
產(chǎn)權(quán)人與管理人可能是分開的情形下，會(huì)分別簽署《租賃合同》與《物業(yè)管理規(guī)定》，而比較專業(yè)的寫字樓出租方會(huì)將一些違約責(zé)任分別放在其中，這會(huì)導(dǎo)致很多承租方加大審核難度，常常在承租期間制約。此種方法有較大的隱蔽性，敬請(qǐng)注意。
5、發(fā)票的開具
產(chǎn)權(quán)人與管理人如果是兩個(gè)主體，這也是一種稅籌規(guī)劃管控，由于租金與物業(yè)費(fèi)稅率不同，所以會(huì)存在分別支付的情形。而對(duì)于“營(yíng)改增”后的稅務(wù)問題，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)公司財(cái)務(wù)部門出具專項(xiàng)書面意見，以供公司決策。但需要注意的是，一般租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由出租人承擔(dān)，這點(diǎn)毫無疑問。
6、保險(xiǎn)責(zé)任
很多寫字樓租賃合同中會(huì)要求承租方購(gòu)買“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)”。所謂“公共責(zé)任險(xiǎn)”是指，在辦公室范圍內(nèi)，無論是承租方還是出租方原因，導(dǎo)致他人身體或財(cái)產(chǎn)受到損害的，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁措施。該保險(xiǎn)費(fèi)用屬于合理約定，能夠有效降低雙方責(zé)任，應(yīng)當(dāng)予以支持。
7、房屋返還約定
對(duì)于承租人退租時(shí)需要“恢復(fù)原狀”條款，應(yīng)給予特別重視，該恢復(fù)原狀的請(qǐng)求不僅是指物理上對(duì)原租賃物進(jìn)行狀態(tài)恢復(fù)（包括拆除附著物），還包括對(duì)該租賃面積上存在的營(yíng)業(yè)注冊(cè)地址、電話、網(wǎng)絡(luò)賬號(hào)等無形資源的恢復(fù)，出租方務(wù)必對(duì)此要嚴(yán)格執(zhí)行。
對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，租賃寫字樓是一件非常重要的事情，在租賃寫字樓的合同更應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在簽署前要了解寫字樓的基本情況，并根據(jù)企業(yè)自身考慮到更多后續(xù)的問題。在簽署寫字樓租賃合同時(shí)一定要將每一個(gè)細(xì)項(xiàng)都仔細(xì)閱讀并分析，這會(huì)有效避免寫字樓租賃糾紛。
商業(yè)地產(chǎn)的分類中包括購(gòu)物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)，其中寫字樓是較常見的一種業(yè)態(tài)。大多數(shù)企業(yè)都需要租賃寫字樓，在租賃寫字樓時(shí)，合同簽署是比較重要的一環(huán)，那么在簽署寫字樓租賃合同時(shí)要注意什么呢？
1、出租方的簽約資質(zhì)
（1）很多開發(fā)商在僅具有開發(fā)資質(zhì)，并未在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中加入房屋租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商并沒有租賃資格，所以如果是由開發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)的，其在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中應(yīng)當(dāng)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，否則無法開具發(fā)票。
（2）租賃場(chǎng)所的規(guī)劃用途應(yīng)是“商服”或“辦公”，否則承租人在辦理公司注冊(cè)的時(shí)會(huì)為公司的注冊(cè)帶來障礙。
（3）出租方與承租方的簽約身份。寫字樓租賃涉及到大型復(fù)雜的管理體系以及物業(yè)管理資質(zhì)，有時(shí)簽約主體不一定為業(yè)主，而會(huì)授權(quán)關(guān)聯(lián)的商業(yè)管理公司或委托專業(yè)的代理行來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這時(shí)出租方應(yīng)出具業(yè)主授權(quán)證明，其中的內(nèi)容基本包括：
①出租方有權(quán)簽署租賃合同，所簽的合同由產(chǎn)權(quán)方承認(rèn)法律效力。
②出租方有權(quán)收取租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。
③對(duì)簽約方所簽署的授權(quán)期限應(yīng)等于或長(zhǎng)于出租期限。
2、暫未取得產(chǎn)權(quán)證的寫字樓是否可以出租？
在實(shí)務(wù)中，只要寫字樓能夠取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者照建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋以及非臨時(shí)建筑、違規(guī)建筑的，該寫字樓可以出租。但為了保護(hù)承租方的利益，可由出租方向承租方簽署保證函。保證內(nèi)容為出租方確保承租方能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，協(xié)助承租方通過消防驗(yàn)收即可。如因出租方原由導(dǎo)致承租方未能辦理下營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，則應(yīng)賠償承租方的各類損失。
3、寫字樓項(xiàng)目不應(yīng)允許轉(zhuǎn)租
出租方在合同中應(yīng)書面明確嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租、分租、合租等事項(xiàng)，并在向承租方出具辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照證明的文件中明確承租方主體，禁止在文件中留白空缺。在日常運(yùn)營(yíng)中，亦應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格檢查是否存在轉(zhuǎn)分合等情形，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)
4、租賃合同不是唯一，物業(yè)管理規(guī)定或管理守則也是重要條款
產(chǎn)權(quán)人與管理人可能是分開的情形下，會(huì)分別簽署《租賃合同》與《物業(yè)管理規(guī)定》，而比較專業(yè)的寫字樓出租方會(huì)將一些違約責(zé)任分別放在其中，這會(huì)導(dǎo)致很多承租方加大審核難度，常常在承租期間制約。此種方法有較大的隱蔽性，敬請(qǐng)注意。
5、發(fā)票的開具
產(chǎn)權(quán)人與管理人如果是兩個(gè)主體，這也是一種稅籌規(guī)劃管控，由于租金與物業(yè)費(fèi)稅率不同，所以會(huì)存在分別支付的情形。而對(duì)于“營(yíng)改增”后的稅務(wù)問題，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)公司財(cái)務(wù)部門出具專項(xiàng)書面意見，以供公司決策。但需要注意的是，一般租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由出租人承擔(dān)，這點(diǎn)毫無疑問。
6、保險(xiǎn)責(zé)任
很多寫字樓租賃合同中會(huì)要求承租方購(gòu)買“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)”。所謂“公共責(zé)任險(xiǎn)”是指，在辦公室范圍內(nèi)，無論是承租方還是出租方原因，導(dǎo)致他人身體或財(cái)產(chǎn)受到損害的，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁措施。該保險(xiǎn)費(fèi)用屬于合理約定，能夠有效降低雙方責(zé)任，應(yīng)當(dāng)予以支持。
7、房屋返還約定
對(duì)于承租人退租時(shí)需要“恢復(fù)原狀”條款，應(yīng)給予特別重視，該恢復(fù)原狀的請(qǐng)求不僅是指物理上對(duì)原租賃物進(jìn)行狀態(tài)恢復(fù)（包括拆除附著物），還包括對(duì)該租賃面積上存在的營(yíng)業(yè)注冊(cè)地址、電話、網(wǎng)絡(luò)賬號(hào)等無形資源的恢復(fù)，出租方務(wù)必對(duì)此要嚴(yán)格執(zhí)行。
對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，租賃寫字樓是一件非常重要的事情，在租賃寫字樓的合同更應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在簽署前要了解寫字樓的基本情況，并根據(jù)企業(yè)自身考慮到更多后續(xù)的問題。在簽署寫字樓租賃合同時(shí)一定要將每一個(gè)細(xì)項(xiàng)都仔細(xì)閱讀并分析，這會(huì)有效避免寫字樓租賃糾紛。
