黃奇帆：房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)十大失衡和五大長效機制（權(quán)威版）
5月26日，全國人大財經(jīng)委副主任黃奇帆在由復(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主辦的“中國大問題”講堂第11期作了“關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制的若干思考”的講座，在講壇上，黃奇帆的分享內(nèi)容分兩大部分，第一部分系統(tǒng)地指出了中國房地產(chǎn)存在的10大失衡，他表示，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前對房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。一二線城市土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應(yīng)求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。第二部分提出了5個方面的長效機制，分別是：土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度。
現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)場錄音整理如下：
“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國計民生是緊密聯(lián)系在一起的。因此，無論是從穩(wěn)定增長、發(fā)展城市、改善民生角度看，還是維護(hù)金融安全角度講，都需要保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。今天的講座，我就如何貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的重要講話精神，探索建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制，與大家作一交流?！?
一、房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)存在十大失衡
習(xí)近平總書記在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確指出：“當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)運行面臨的突出矛盾和問題，根源是重大結(jié)構(gòu)性失衡，主要表現(xiàn)為實體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性供需失衡、金融和實體經(jīng)濟(jì)失衡、房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)失衡?！边@三大失衡中，房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)失衡尤為突出，我認(rèn)為，主要表現(xiàn)在十個方面：
(一)土地供需失衡
宏觀上看，過去幾十年，我國平均每年有800萬畝耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，再加上一些計劃外征地，實際上每十多年全國就要用掉1億畝耕地，所以我國耕地從80年代的23億畝，減少到現(xiàn)在不到20億畝。從保證糧食安全的角度看，我國每年人均口糧消費約為150公斤，肉禽蛋奶折合人均飼料糧300公斤左右，按13.7億人口規(guī)模和耕地畝均360公斤糧食單產(chǎn)計算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見肘。我們國家有一個判斷，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線，是國家安全所在。為此，為國家戰(zhàn)略安全計，我國土地供應(yīng)應(yīng)逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年700萬畝，今年計劃供應(yīng)600萬畝。土地供應(yīng)總量減少了，房地產(chǎn)用地自然會更緊一些?！暗厣偃硕唷保@是我們國家的國情，城市發(fā)展中必須把握國情，加強土地的集約節(jié)約利用，提高土地的利用效率，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。
結(jié)構(gòu)上看，國家每年批準(zhǔn)供地中，約有1/3用于農(nóng)村建設(shè)性用地，比如水利基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，這部分又一分為三：55%左右用于各種基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，30%左右給了工業(yè)，實際給房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地只有15%。這是2/3城市建設(shè)用地中的15%，攤到全部建設(shè)用地中只占到10%左右，這個比例是不平衡的。相比歐美國家工業(yè)用地一般占城市建設(shè)用地的15%，商業(yè)和住宅類住房用地一般占25%左右的情況，我們工業(yè)用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。
區(qū)域上看，好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應(yīng)一點，人少的地方就少供應(yīng)一點?政府有時是逆向調(diào)控，對大城市有意控緊一點，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指標(biāo)會多一點，造成了資源配置在城市間的不平衡。
(二)土地價格失衡
過去這十年，一線城市的房價幾乎漲了八倍到十倍，很多時候大家說這是通貨膨脹現(xiàn)象。的確，近十年M2從10多萬億漲到100多萬億，增長了10多倍，房價也差不多漲了10倍，邏輯判斷好像房價上漲是由貨幣膨脹導(dǎo)致的。然而，為什么同樣的通貨膨脹，有的商品漲價了，有的商品還掉價了?其實還是與供給需求有關(guān)。對于供過于求的商品，哪怕貨幣泛濫，也可能價格跌掉一半。貨幣膨脹只是房價上漲的必要條件而非充分條件，只是外部因素而非內(nèi)部因素。
住房作為附著在土地上的不動產(chǎn)，地價高房價必然會高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在，地價這個內(nèi)因不配合，房價想漲也是漲不起來的。控制房價的關(guān)鍵就是要控制地價?，F(xiàn)在，土地升值有點畸形，原因有三方面：其一，土地拍賣制度本身會不斷推高地價?，F(xiàn)行的土地拍賣制度，是上世紀(jì)八九十年代，學(xué)習(xí)香港的土地批租形成的。它的好處是，政府主導(dǎo)下的陽光作業(yè)，能夠避免腐敗和灰色交易，實現(xiàn)公平公正交易。但拍賣制有個特點，就是價高者得，實際過程就會把地價越拍越高。如果通過行政手段對土地價格進(jìn)行拍賣封頂，本身又與市場化交易規(guī)則相違背。其二，土地供應(yīng)不足。在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也會越來越高。這是由供不應(yīng)求的缺口所導(dǎo)致的。其三，通過舊城改造的拍賣用地成本高也是重要原因。城市拆遷的動遷成本邏輯上會參照這個地區(qū)的房產(chǎn)均價來補償，比如這個地區(qū)房價每平方米7000元，拆遷后的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價。這樣的土地建成商品房的價格往往會賣到每平方米1.5萬元以上。在這個意義上，如果靠舊城改造滾動城市開發(fā)，房價肯定會越來越高。總之，拍賣機制，加之新供土地短缺，舊城改造循環(huán)，這三個因素相互疊加，地價就會不斷上升。
(三)房地產(chǎn)投資失衡
按經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)驗邏輯，一個城市的固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資每年不應(yīng)超過25%。十年前，我在重慶分管城建時就定了這個原則，一些人不理解，實際上這可以從國際上房地產(chǎn)運行的“1/6理論”中找到答案。正常情況下，一個家庭用于租房的支出最好不要超過月收入的1/6，超過了就會影響正常生活。買房也如此，不能超過職工全部工作年限收入的1/6，按每個人一生工作40年左右時間算，“6—7年家庭年收入買一套房”是合理的。對一個城市而言，GDP不能全部拿來投資造房，否則就無法持續(xù)健康發(fā)展。正常情況下，每年固定資產(chǎn)投資不應(yīng)超過GDP的60%。如果GDP有1萬億，固定資產(chǎn)投資達(dá)到1.3萬億甚至1.5萬億，一年兩年可以，長遠(yuǎn)就會不可持續(xù)。固定資產(chǎn)投資不超過GDP的60%，再按“房地產(chǎn)投資不超過固定資產(chǎn)投資的25%”，也符合“房地產(chǎn)投資不超過GDP1/6”這一基本邏輯。這就是我在重慶工作期間，一再強調(diào)“房地產(chǎn)投資不要超過固定資產(chǎn)投資1/4”的理論出發(fā)點，實踐證明也是合理的。
目前看，全國32個省會城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個，占40%以上的有16個，顯然偏高?？傊?，投資占GDP比重太大，就會不可持續(xù)。有些城市因為房子造得很多，基礎(chǔ)設(shè)施、實體經(jīng)濟(jì)、工商產(chǎn)業(yè)沒跟進(jìn)，又會出現(xiàn)“空城”“鬼城”?，F(xiàn)在，一些地方固定資產(chǎn)投資綁架了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為穩(wěn)增長的“殺手锏”，大家都這么抓，比重越抓越高，失衡就會越來越重。
(四)房地產(chǎn)融資比例失衡
2011年，全國人民幣貸款余額54.8萬億，其中房地產(chǎn)貸款余額10.7萬億，占比不到20%。這一比例逐年走高，2016年全國106萬億的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額26.9萬億，占比超過25%。也就是說，房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%，而房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的GDP只有7%左右。而且，去年全國貸款增量的45%來自房地產(chǎn)，一些國有大型銀行甚至70%-80%的增量是房地產(chǎn)。從這個意義上講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，導(dǎo)致眾多金融“活水”沒有進(jìn)入到實體經(jīng)濟(jì)，就是“脫實就虛”的具體表現(xiàn)。
(五)房地產(chǎn)稅費占地方財力比重過高
這些年，中央加地方的全部財政收入中，房地產(chǎn)稅費差不多占了35%，咋一看來，這一比例感覺還不高。但考慮到房地產(chǎn)稅費屬地方稅、地方費，和中央財力無關(guān)系，把房地產(chǎn)稅費與地方財力相比較，則顯得比重太高。全國10萬億地方稅中，有40%也就是4萬億是與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的，再加上土地出讓金3.7萬億，全部13萬億左右的地方財政預(yù)算收入中就有近8萬億與房地產(chǎn)有關(guān)。政府的活動太依賴房地產(chǎn)，地方政府財力離了房地產(chǎn)是會斷糧的，這也是失衡的。
(六)房屋銷售租賃比失衡
在歐美國家，所有的商業(yè)性房屋，銷售和租賃大體各占50%。租賃有兩類，一類是開發(fā)商開發(fā)后自持物業(yè)出租，一類是小業(yè)主和老百姓購買后出租。比如新加坡，70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革開放前，我國大部分居民也是住在政府、集體或者企業(yè)的公房體系中，產(chǎn)權(quán)歸公家，住戶只有承租使用權(quán)。近十年，我國開發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣的，真正作為租用的不到10%。這樣的市場結(jié)構(gòu)是畸形的。
當(dāng)前，中國房屋租賃市場有四個不足：第一，租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價的能力，業(yè)主可以隨心所欲隨意調(diào)整租金。第二，業(yè)主可以隨時收回房屋，讓租賃者朝不保夕、居無定所，穩(wěn)定性不夠。第三，租房者因為沒有產(chǎn)權(quán)，無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務(wù)，不能實現(xiàn)與城市居民同等國民待遇。比如，租房者小孩不能就近入學(xué)，只有買了房子，哪怕只有幾平方米的一個小閣樓才算學(xué)區(qū)房。戶籍也是買房入住幾年才能辦理，租房是根本不算的。第四，有恒產(chǎn)才有恒心，由于我們制度上、工作上、習(xí)慣上有這些問題，老百姓產(chǎn)生了一種思想意識，就是把租房作為一種短暫的、過度的、臨時性的辦法。我現(xiàn)在租房子，那是我沒辦法，只要有一天我稍有能耐，立刻就會買商品房、產(chǎn)權(quán)房。房屋租賃市場發(fā)育不足，也是一種失衡。
(七)房價收入比失衡
剛才講，“6-7年家庭收入買套房”是合理的“1/6理論”邏輯?，F(xiàn)實情況卻遠(yuǎn)非如此，從均價看，一線城市北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，房價收入比往往已到40年左右。這個比例在世界已經(jīng)處于很高的水平了?？紤]房價與居民收入比，必須高收入對高房價，低收入對低房價，均價對均價。有人說，紐約房子比上海還貴，倫敦海德公園的房價也比上海高，但倫敦城市居民的人均收入要高出上海幾倍。就均價而言，倫敦房價收入比還是在10年以內(nèi)。我們高得離譜!一線城市房價收入比高到40左右，20多個二線城市都在25年左右。當(dāng)然，也有一些小縣城在5-6年左右，有的地方“空城”“鬼城”房子賣不掉的也有。大家經(jīng)常說房價高，主要是一二線城市或者三線中的一些活躍城市，由于各種原因使得房價收入比高了以后產(chǎn)生了不均衡。
(八)房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡
一線二線城市由于土地的供不應(yīng)求，形成房產(chǎn)開發(fā)量的供不應(yīng)求，其房屋庫存去化周期只有三四個月，而且還是在限賣限購的背景下，一旦放開，就會無房可供。而有些城市的庫存去化周期長達(dá)十幾、二十個月，甚至三、四年都賣不掉，這就是一種不均衡，一種資源錯配。供不應(yīng)求的城市應(yīng)多供點土地，多造點房子;供過于求的地方，不應(yīng)該再批地。這樣，才能把錯配的資源調(diào)控回來。
房地產(chǎn)開發(fā)是供給端的概念，不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛藥調(diào)控，一定要從供給端發(fā)力，政府和企業(yè)有比較明確預(yù)測信息來進(jìn)行供給。比如，幾百萬人的大城市，人均住宅面積大致在40平方米，三口之家差不多就90—120平方米。如果一個城市只有一百萬人，造4000萬平方米就足夠了。如果現(xiàn)在已有2000萬平方米，每年再開發(fā)1000萬平方米，五年后就變成七八千萬平方米，人均就有70—80平方米，肯定會過剩。因此，規(guī)劃時就要以人均40平方米作為底數(shù)，最多上下浮動10%—15%，不能由著房地產(chǎn)開發(fā)商蠻干。政府也絕不能短視，只圖短期GDP，否則就會弄一堆爛尾樓、空城，最終經(jīng)濟(jì)熄火上不去。再比如，一個城市該造多少寫字樓呢?實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，再多必過剩。對大城市而言，每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會高一些，大體按每平方米4萬元GDP來規(guī)劃。另外，商場的面積也應(yīng)該基于商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元，那么批量零售的收入，扣除人工、水電、房租等各種費用，一定會是賠本的買賣。因此，一定要強化城市規(guī)劃的理念，不能胡亂造房，要算好投入產(chǎn)出?，F(xiàn)在，一些城市的開發(fā)商無論是在城市中心地帶還是在邊緣地帶，大量興建寫字樓。一搞大賣場就是50萬平方米的綜合體，一搞就是5個、10個，地方政府由著性子就批，都是空城鬼城的代表、亂開發(fā)的代表、好大喜功的代表，是一種不吸取教訓(xùn)的失衡現(xiàn)象。
(九)房地產(chǎn)市場秩序失衡
有的開發(fā)商買來土地后，在利益驅(qū)使下，將原來規(guī)劃為寫字樓的改為住宅，原來規(guī)劃為工業(yè)的改為商業(yè)，原定容積率1:2結(jié)果變成了1：3、1:4，等等。這種現(xiàn)象屢見不鮮。這些行為最后都會被政府罰款，但罰不抵收，不管是開發(fā)商勾結(jié)政府官員干，還是開發(fā)商自己偷偷摸摸干，最后往往又法不責(zé)眾，亂象屢禁不止。
有的開發(fā)商在銷售房屋的時候，賣不掉就把房子切碎賣;或者搞售后返租，實際上是高息攬儲，但老百姓覺得劃算，很容易上當(dāng)，一旦壞賬，老百姓就找政府，最后變成社會的不穩(wěn)定因素。
有的開發(fā)商在融資的時候，向銀行借、向信托借，借高利貸，發(fā)債券，再到后來就把手伸向理財資金、小貸公司，在公司內(nèi)部向員工亂集資，在社會上騙老百姓的錢，種種亂象層出不窮。
還有一些開發(fā)商，本應(yīng)在獲批土地后兩年內(nèi)啟動、五年內(nèi)完成開發(fā)的，但他們把地一直囤著，十年下來地價倒?jié)q了十倍，什么活不干，坐享其成，轉(zhuǎn)手就賺十倍。這些方面，亟需加強管理。
(十)政府房地產(chǎn)調(diào)控失衡
總體上，經(jīng)濟(jì)下行的時候，一些地方政府希望刺激房地產(chǎn)，就往東調(diào);當(dāng)房地產(chǎn)泡沫積聚的時候，政府又想穩(wěn)住或者壓一下，就往西調(diào)。如此一來，忽東忽西，最后只能是南轅北轍。再有，一些地方政府習(xí)慣于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩(wěn)定性的、長周期的、法治化的措施，也缺乏經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿的措施。很多時候僅在需求側(cè)調(diào)一調(diào)、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，這是我們在調(diào)控方面的缺陷。如果相關(guān)政策經(jīng)常上上下下、變來變?nèi)?，就無法形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，勢必對老百姓的生活習(xí)慣、價值觀念、家庭穩(wěn)定帶來影響，也會對金融市場和實體經(jīng)濟(jì)造成破壞。
以上房地產(chǎn)存在的十個方面失衡，會帶來很多不良后果：一是房產(chǎn)成本高了以后，會惡化實體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，使實體經(jīng)濟(jì)脫實向虛。二是搞企業(yè)的看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣幾套房比一年的利潤還多，資金就不再往實體投，都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，最后各行各業(yè)大家一起投房產(chǎn)、炒房產(chǎn)，加速泡沫積聚。三是實體企業(yè)的職工因為房價過高，買不起房子，也會逼得實體經(jīng)濟(jì)搬離高房價地區(qū)。長期來講，房地產(chǎn)價格按GDP的增長率、按城市居民收入的實際增長率同步增長是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但泡沫性的高房價對實體經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響和傷害是顯而易見的，必須引起高度重視并認(rèn)真加以解決。
二、建立房地產(chǎn)調(diào)控五大長效機制
那么，應(yīng)該用什么樣的措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢?去年底，習(xí)近平總書記在中央工作會上明確要求：“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位。”“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，抑制房地產(chǎn)泡沫?！边@一重要指示，是我們做好房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理體系改革的總遵循。我們必須圍繞房地產(chǎn)的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。結(jié)合對習(xí)近平總書記關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控重要講話精神的理解，我認(rèn)為當(dāng)前有五項基礎(chǔ)性制度尤為重要。
長效機制之一：土地
第一，控制土地供應(yīng)總量。一個城市的土地供應(yīng)總量一般可按每人100平方米來控制，這應(yīng)該成為一個法制化原則。100萬城市人口就供應(yīng)100平方公里。爬行釘住，后發(fā)制人。什么意思?你這個城市有本事，把人口集聚到500萬，如果以前只給了你350萬平方公里，今后若干年內(nèi)每年就逐步增加土地供應(yīng)，補上這個缺口。不能根據(jù)長官意志，計劃未來有城市人口500萬，現(xiàn)在才200萬，就要500平方公里，結(jié)果今后十年里真的給了你300平方公里，你300萬人沒來，或只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了一些人，這個土地的錯配，誰負(fù)責(zé)?土地要爬行釘住，而不是說要你去臆想調(diào)控，長官意志。這是因為，規(guī)劃意圖能否落地變成現(xiàn)實的因素，不僅僅是土地問題，還涉及產(chǎn)業(yè)集聚能力、基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、投融資匹配能力等因素。在這些因素中，土地是殿后的因素，而不應(yīng)成為招商引資盲目擴張的領(lǐng)頭羊?？傊?，土地供應(yīng)總量應(yīng)當(dāng)爬行釘住人口增加，而不是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律去逆向調(diào)控。在這個意義上，土地指標(biāo)不應(yīng)該各城市平均分配，而是要看誰的人口多，增長快。原則上，應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)跟著功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走，形成一個比較完整的土地調(diào)控邏輯鏈條。這個原則言簡意賅，最笨的方法可能最有效。如果把規(guī)則弄得復(fù)雜，小城市講小理由，大城市講大理由，弄到最后就會糊里糊涂的。
第二，控制用地結(jié)構(gòu)比例。人均100平方米的城市建設(shè)用地，該怎么分配呢?不能都拿來搞基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，也不能都拿來搞商業(yè)住宅。大體上，應(yīng)該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要。對工業(yè)用地，應(yīng)該控制在20平方米以內(nèi)，一平方公里要做到100億產(chǎn)值。這方面，要向上海學(xué)習(xí)，早在90年代開發(fā)浦東時，金橋工業(yè)區(qū)規(guī)劃10平方公里，當(dāng)時就要求每平方公里產(chǎn)出至少100億，事實上金橋工業(yè)區(qū)到2000年產(chǎn)出就達(dá)1500億了?，F(xiàn)在一些城市，工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低，每平方公里甚至只有20-30億工業(yè)產(chǎn)出，浪費太嚴(yán)重，一定要摳門一點，提高剛性約束，把過去太慷慨的工業(yè)用地倒逼下來。這樣，就會有25平方米用于房地產(chǎn)開發(fā)，比過去增加供地10平方米，其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用來搞商業(yè)開發(fā)。夠不夠呢?如果1000萬人的城市，1000平方公里建設(shè)用地，就可以搞50平方公里商業(yè)設(shè)施用地。200平方公里的住宅用地，相當(dāng)于2億平方米，如果容積率平均1:2，就是4億平方米，1000萬人口的城市，人均40平方米住房應(yīng)當(dāng)是平衡的。因此，要改變以往為了GDP大手大腳招商搞工業(yè)，工業(yè)用地占比太高的問題，把城市用地20%用于住宅開發(fā)、5%用于商業(yè)開發(fā)，這個比例作為法制性的用途規(guī)則確定下來。
第三，控制拍賣土地價格。大體上，樓面地價不要超過當(dāng)期房價的三分之一。如果一地塊周邊當(dāng)期房價1萬元/平方米，地價拍到3300元/平方米就要適可而止，否則就會人為推高房價?！跋迌r限價”，絕不是長官意志，自己隨意限一個地價，兩萬限一下，三萬限一下，到底限多少呢?政府不在土地上去推高房價，地價跟著房價慢慢走。當(dāng)土地的供應(yīng)是比較充分的、合理的、有效的時候，如果地價高了，就把政府的儲備地多賣幾塊出來平衡一下。還有一種情況，舊城改造，拆遷成本很高，但政府不能為了不虧本而拍高地價，應(yīng)該在城郊結(jié)合部的出讓土地收入中，拿出一部分來平衡，以此覆蓋舊城改造成本。題內(nèi)損失題外補，政府看起來是吃了點小虧，但整個投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，實體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)之間平衡了，最終這個城市會長期健康發(fā)展。
長效機制之二：金融
第一，堅決守住開發(fā)商自有資金拿地這條底線。任何開發(fā)商拿地的錢必須是自有資金，這個規(guī)定早已有之。一般地，開發(fā)商搞房地產(chǎn)，資本金和社會融資比例大體上應(yīng)該1:3?，F(xiàn)在，全國房地產(chǎn)平均融通量多少?保守估計1：9，有的開發(fā)商可能達(dá)1：50。1：9是怎么來的呢?拿地的錢三七開，如果一塊地10億，自己出3億，另外7億從金融機構(gòu)借來，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億，造好房子后預(yù)售又把按揭貸款拿過來。這個過程中，如果這塊地三年后漲到20億，開發(fā)商就可以拿到15億的抵押貸款。最終，整個開發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1：9。“地王”不斷出現(xiàn)的背后，不僅是土地短缺、拍賣機制的問題，還和無限透支金融有關(guān)，比的是開發(fā)商的資金融通能力。所以，只要做到一切買地的錢通通不許借債，有了這道防火墻，現(xiàn)在M2中大量的資金就不能進(jìn)入到房地產(chǎn)了。一切參加土地拍賣的開發(fā)商，第一要核查的是他的資金血統(tǒng)，只要是借來的，就不能參與拍賣活動。這么一來，土地的惡性競爭，“地王”現(xiàn)象就一定會消滅掉一大半。
第二，堅決防止開發(fā)商多賬戶借款。開發(fā)商在開發(fā)過程中發(fā)債券、銀行貸款，算比較規(guī)范的，但有時候又是私募基金，私募基金好像是股權(quán)，但形股實債，有時候還把理財資金、高利貸弄來。當(dāng)一個開發(fā)商如果有30%的資本金是清晰的，70%的貸款基本上是銀行、信托、債券市場來的，那還過得去。如果一個開發(fā)商涉及幾十上百家金融機構(gòu)的債務(wù)，各種高利貸、中利貸占到全部融資的50%以上，這時就對不起了，不是政府管頭管腳管到你腸胃里來，而是你的賬戶一目了然就是危機狀態(tài)。對這種開發(fā)商的開發(fā)運行必須提高警惕，看有沒有高息攬儲，有沒有“一女二嫁”賣房子等違規(guī)行為。
第三，認(rèn)真管好住房按揭貸款。對房地產(chǎn)信貸市場調(diào)控最直接、最有效的辦法是，合理設(shè)定首付與按揭之間的杠桿比。如果這一比例過高，比如零首付，會造成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險;過低，比如零按揭，會使得老百姓買房困難，宏觀上也會導(dǎo)致樓市低迷，制約房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此，要根據(jù)不同需求層次和房價走勢，實施差別化按揭制度：比如首套房二八開、三七開，二套房五五開或四六開，三套房必須全款購買，這個比例必須把握好。做到這一點，就涉及老百姓貸款情況和收入核定問題。美國的銀行數(shù)量倍于我們，大體有3000多家，但美國并不是每個商業(yè)銀行都搞按揭貸款，其中房利美、房地美、聯(lián)邦住房貸款銀行、國民抵押貸款協(xié)會等五大房貸金融機構(gòu)占到全部住房貸款的70%以上，這樣老百姓按揭貸款情況一目了然。在我國，任何銀行都可以搞按揭貸款，一個客戶可以在重慶工商銀行按揭買房，又跑到上海建設(shè)銀行按揭，還可以到海南招商銀行按揭，只要短期還得了賬，三個銀行都會把他當(dāng)成優(yōu)質(zhì)客戶，而不會主動到其他銀行核查貸款情況。銀行給信貸員下任務(wù)、定獎懲，也是唯客戶數(shù)量，比如某個信貸員去年積存了300個按揭客戶，今年增加一個獎200元、到期還了款，客戶總量少一個則罰300元?？傮w看，我們的銀行對老百姓按揭貸款的管理是比較粗放的。收入證明上，美國、歐洲是查稅單或工資單，這個不能造假，以此來核定你的按揭貸款額度。我們國家是單位出具收入證明，往往出現(xiàn)企業(yè)做順?biāo)饲殚_假證明，更有甚者，銀行直接以假圖章幫助客戶造假。這方面，還需要加強基礎(chǔ)性制度建設(shè)，否則就難以管住。
長效機制之三：稅收
第一，形成高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系。高端有遏制，就是對別墅這樣的高檔住宅，要實行有差別的稅收政策，如果普通商品房的稅率1%，那么別墅就要考慮收5%，如果三五年賣掉，交易稅可以再升到8%。香港就是不斷遞增印花稅稅率，加到?jīng)]人敢炒房。中端有鼓勵，就是讓一般老百姓買得起自住房，比如首套房按揭貸款的錢可以抵扣個人所得稅。今后稅制改革應(yīng)采取按揭貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策。這是全球通行的房產(chǎn)稅政策。低端有保障，就是不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價格保障老百姓住有所居。
第二，適時征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。這樣做有四大好處：一是健全稅制。在歐美國家，直接稅往往占總稅收的40%。中國普遍是間接稅，缺少直接稅，物業(yè)稅是持有環(huán)節(jié)的直接稅，這符合國際經(jīng)驗。二是有效遏制投機性炒房的重要手段之一。以1%稅率來計算房產(chǎn)稅，一套200萬的房子即使十年翻番到400萬，賬面上是賺了200萬，但升值過程中的房產(chǎn)稅，加上買賣過程繳納的契稅、增值稅等，再考慮資金的終值系數(shù)，投機炒房的動機會大大降低。三是由于持有環(huán)節(jié)成本提高，有助于優(yōu)化資源配置，繁榮房屋租賃市場。四是對全社會住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領(lǐng)域的意識形態(tài)都會帶來巨大調(diào)整?？傮w上，房產(chǎn)稅應(yīng)包括五個要點：(1)對各種房子存量、增量一網(wǎng)打盡，增量存量一起收。(2)根據(jù)房屋升值額度計稅，如果1%的稅率，價值一百萬的房屋就征收1萬元，升值到五百萬稅額就漲到5萬元。(3)越高檔的房屋持有成本越高，稅率也要相對提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣項，使得全社會70%-80%的中低端房屋的交稅壓力不大。(5)房產(chǎn)稅實施后，已批租土地70年到期后可不再二次繳納土地出讓金，實現(xiàn)制度的有序接替。這五條是房產(chǎn)稅應(yīng)考慮的基本原則。
第三，研究征收土地增值稅。十八屆三中全會提出，允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。落實這一改革措施，相關(guān)的稅收政策需跟進(jìn)。比如，一畝農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出500萬，怎么實現(xiàn)的呢?這不僅是征地成本決定的，還與配套的社會資源和投入緊密有關(guān)。國有土地出讓收入，扣除征地動遷成本后，是拿去修地鐵、學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施的。農(nóng)村集體建設(shè)性同地拍出后，全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，顯然是不合理的。另外，對于不同區(qū)位的地塊，由于使用目的的不同，有的搞金融商貿(mào)設(shè)施，有的搞學(xué)校文化設(shè)施，他們的價格是不一樣的，一個拍出500萬/畝，一個拍出50萬/畝，對兩個地方的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，也是不公平的。在歐美國家和我國臺灣地區(qū)，都要征收土地增值稅，扣除成本后，增值50%以內(nèi)收40%的稅，增值50%—100%收50%的稅，增值100%以上收60%的稅。現(xiàn)在，我國土地增值稅政策還沒出臺，導(dǎo)致稅收上缺少房地產(chǎn)土地資源類的稅種。
長效機制之四：租賃市場
我國住房的租賃體系，可以分為公租房和商品租賃房兩大類。
第一，完善政府公租房體系。習(xí)近平總書記曾就加快推進(jìn)我國住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)強調(diào)指出，到2020年，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。落實好這個要求，不僅可以充分彰顯房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性，讓城市困難家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我們能把公租房配置好，必然會帶動開發(fā)商和各類業(yè)主的商品租賃房體系的發(fā)展，整個住房供給系統(tǒng)就會比較平衡。這幾年，全國各地都造了一批公租房?？偟恼f，公租房建設(shè)應(yīng)把握好五個要點：(1)總量上，大體按照覆蓋20%的城市人口，人均20平方米來配套，一百萬人口的城市建400萬平方米就夠了。(2)服務(wù)對象包括進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大中專畢業(yè)生和城市住房困難戶，這些對象特征明顯，核定容易。(3)同步配套醫(yī)院、學(xué)校、派出所、居委會等公共服務(wù)設(shè)施和機構(gòu)，一步到位。(4)集聚區(qū)布局合理，公租房與商品房大體形成1：3搭配，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施共享，不能把公租房變成貧民窟。(5)合理收取物業(yè)費，一般定價為同地段商品房的50%-60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如，一套50平方米公租房，租金15元/平方米，月租金需750元，一般城市較低收入的群體，一對夫妻月收入有5000多元，就不會有太大的租房壓力。對于政府而言，公租房是不動產(chǎn)，商品房價格上漲，公租房租金也會上漲，建設(shè)成本是能夠平衡好的。通常，公租房60%左右建設(shè)成本是貸款，租金可以把貸款利息平衡掉。像新加坡那樣，五年以上的公租房，租戶還可以買過去，變成共有產(chǎn)權(quán)房。如果這個共有產(chǎn)權(quán)房要出售，只能按照市場價格售賣給保障房管理部門，政府再出租給新的保障對象。如此循環(huán)往復(fù)，就能夠持之以恒地做下去。
第二，培育商品房租賃市場。對于開發(fā)商持有房屋出租，重要的不是開發(fā)商不愿意持有，而是開發(fā)商主要依靠融資的開發(fā)模式，決定了他做不了持有房子的出租者。試想，1：9的融資，有些甚至是半高利貸，房子造好后，利息滾上去，開發(fā)商就必須盡快把房子賣掉，以回籠資金償還貸款。從這個角度講，開發(fā)商并不是不想持有房產(chǎn)搞租賃，而是受制于1：9的融資結(jié)構(gòu)不得不放棄。中國商品房租賃太少，很大原因和開發(fā)商資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。從這個意義上講，政府首先應(yīng)讓開發(fā)商進(jìn)入1：3的融資結(jié)構(gòu)，提高開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，讓有資本金實力的開發(fā)商參與土地批租，不僅有利于遏制炒地現(xiàn)象，還有助于商品房租賃市場的發(fā)展。此外，對搞長期商品房租賃的開發(fā)商，要形成一套激勵政策，包括承租人可以使用住房公積金付租，交易稅、契稅、個人所得稅抵扣率更高，等等。對老百姓二套房出租，也應(yīng)該有鼓勵政策。同時，從法律上保證租房居民與產(chǎn)權(quán)房居民在教育、醫(yī)療、戶籍等方面享有同等國民待遇，等等。只有建立起系統(tǒng)化的制度體系，我國房屋租賃市場才可能有大的發(fā)展。
長效機制之五：地票制度
我國人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下，我們要做好兩件事：一方面，要十分珍惜國家給的土地指標(biāo)，加強土地節(jié)約集約利用。與此同時，要探索建立農(nóng)民進(jìn)城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機制。在過去一兩百年大規(guī)模城市化進(jìn)程中，全世界的一個普遍現(xiàn)象是，各個國家和地區(qū)耕地不但沒減少反而有所增加。這是為什么呢?原因在于在農(nóng)村，由于居住分散，人均建設(shè)用地250-300平方米;在城市，比較集約和節(jié)約，人均用地100平方米左右。一個農(nóng)民進(jìn)城，理論上講，可以節(jié)約100多平方米的建設(shè)用地，若把它復(fù)墾，耕地必然增加。但中國農(nóng)民由于“兩頭占地”，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒退出，城市又為其匹配了建設(shè)用地，所以全國耕地總量不斷減少。
怎么解決這個問題呢?地票設(shè)計要遵循三個原則：一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì);二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體，要保護(hù)好他們的利益;三是農(nóng)村土地要嚴(yán)格實行用途管制，城鄉(xiāng)之間地票的交易對象是建設(shè)用地，不涉及任何耕地。按照這三條原則，經(jīng)中央批準(zhǔn)，重慶開展了地票交易探索。所謂地票，就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)。它作為土交所交易的主要標(biāo)的物，具有與國家下達(dá)的年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)、占補平衡指標(biāo)相同的功能，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。地票的形成和使用，有四個基本環(huán)節(jié)：一是復(fù)墾，二是驗收，三是交易，四是使用。通過這個過程，農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村閑置的宅基地和建設(shè)性用地變成耕地，被開發(fā)的城郊結(jié)合部的耕地面積小于農(nóng)村復(fù)墾的耕地面積，最后全國耕地總面積就增加了。
一方面，地票制度具有反哺“三農(nóng)”的鮮明特色。主要體現(xiàn)在：第一，落實了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。地票制度將用地模式由“先占后補”變?yōu)椤跋妊a后占”，避免了過去占多補少甚至只占不補的現(xiàn)象。而且，經(jīng)過幾千年農(nóng)耕文明，我國可墾土地已經(jīng)基本開發(fā)完了，耕地后備資源匱乏，為了完成占補平衡指標(biāo)，有的地方開墾25度以上的坡地林地，還有的甚至把彎彎的河道拉直，把灣灘變糧田，不僅破壞生態(tài)，所得耕地質(zhì)量也令人擔(dān)憂，幾年后又不得不退耕還林。“地票”就解決了耕地復(fù)墾的后備資源不足問題。由于農(nóng)村閑置的住宅、廢棄的學(xué)校、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所處的地方大多地勢平坦、水源充足，復(fù)墾后既無破壞生態(tài)之憂，也能保證補充耕地的質(zhì)量。第二，打破了土地資源配置的空間局限。地票作為一種虛擬的標(biāo)準(zhǔn)化交易品，具有虛擬性、票據(jù)性，也有很強的輻射性，通過土交所實現(xiàn)交易，可以讓身處千里之外偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民享受到大城市近郊的級差地租。第三，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。增加農(nóng)民收入，關(guān)鍵是提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入。重慶每畝地票均價20萬元左右，扣除2萬多元的復(fù)墾成本，凈收益大體18萬元。這筆錢按15%：85%的比例分配給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，每畝地農(nóng)民能拿到15萬元左右，是一筆很大的財產(chǎn)性收入。同時，地票作為有價證券，可用作融資質(zhì)押物，為農(nóng)房貸款的資產(chǎn)抵押評估提供現(xiàn)實參照系，從而解決農(nóng)民信用不足的問題。第四，支持了新農(nóng)村建設(shè)。危舊房改造、易地扶貧搬遷歷來是新農(nóng)村建設(shè)的難題，主要的原因就是農(nóng)民手里缺錢。實踐中，重慶把農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾與農(nóng)村危舊房改造、地質(zhì)災(zāi)害避險搬遷、高山生態(tài)扶貧搬遷等工作有機結(jié)合、共同推進(jìn)，達(dá)到了“一票”帶“三房”的效果。第五，推動了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城市。通過土地復(fù)墾和地票交易，農(nóng)民工進(jìn)城有了“安家費”，相應(yīng)的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購置等問題，都能很好地解決，無疑可以讓轉(zhuǎn)戶居民更好地融入城市。
另一方面，地票制度可對城市房地產(chǎn)調(diào)控特別是土地供應(yīng)發(fā)揮重要作用。剛才講到，近幾年，國家逐步控制新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，在建設(shè)用地配置使用上又主要供給基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和工礦倉儲用地，房地產(chǎn)用地供給不足。地票制度可以相當(dāng)程度上解決這一難題，因為地票制度形成的土地指標(biāo)，是市場化指標(biāo)，可以等效于國家用地指標(biāo)，專門提供給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)時的征地需求，從而彌補房地產(chǎn)開發(fā)用地不足的矛盾。拿重慶來講，近幾年，國家下達(dá)重慶的建設(shè)用地指標(biāo)在16—17萬畝。實際使用中，重慶優(yōu)先保證基礎(chǔ)設(shè)施和民生項目用地，合理保障工礦倉儲用地，能夠用于房地產(chǎn)的土地極其有限，也只有10%近2萬畝左右。不過，由于有了地票制度，每年可市場化供地2萬多畝，很好地補充了住房建設(shè)所需用地。重慶包括萬州、涪陵在內(nèi)的二三十個中小城市實力相對較弱，城市開發(fā)的過程都是用國家下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)，主城區(qū)作為近千萬人口的特大城市，每年2萬多畝房地產(chǎn)開發(fā)批租指標(biāo)，基本上全部來自地票交易。這就相當(dāng)于重慶房地產(chǎn)開發(fā)的土地指標(biāo)多了一倍，土地供應(yīng)量增加了一倍，房地產(chǎn)調(diào)控能力就大大增強。重慶的這項探索，目前已被納入國家《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》予以推廣。
以上這五個方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長效機制，以后再逐步形成法律法規(guī)。我國應(yīng)該有《房地產(chǎn)稅法》，應(yīng)該有《住房法》，應(yīng)該有《房屋租賃法》，將一些基礎(chǔ)性制度和長效機制固化下來。我相信，只要按照中央要求，各有關(guān)方面靶向施策、精準(zhǔn)發(fā)力，打好調(diào)控組合拳，中國房地產(chǎn)市場一定會實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，人們?nèi)罕姭@得感幸福感一定會越來越強。
