銷售降溫開發(fā)商要“全員賣樓”？負債房企下半年資金壓力大
“每個人都有任務,考核任務都比較重。”在2014年開發(fā)商出現全員銷售的一幕正在當下出現。6月8日,主體認證為“大連萬達集團股份有限公司”的微信號“萬友引利”發(fā)布消息稱,有個“秘密武器讓你與萬達一起賺大錢?！倍@個武器就是基于朋友圈的全員營銷平臺。
有分析認為,該“武器”既是銷售的一次創(chuàng)新,但也在一定程度上折射出樓市的波動。數據顯示,今年5月份,開發(fā)商銷售集體降溫,而且資金利率走高影響越來越大。這意味著,部分負債偏高的開發(fā)商今年下半年資金壓力比較大。
“萬友引‘利’,火‘利’全開,萬友引利全員銷售平臺,讓你獲‘利’慢慢?！边@是該武器的功能介紹?！斑@個基本上就是個全員銷售動作?！币晃徊辉竿嘎渡矸莸拈_發(fā)商人士稱。實際上,早在三年前,也有不少開發(fā)商重推全員銷售。最新數據顯示,5月份全國主要房地產開發(fā)商銷售紛紛回落。
這位開發(fā)商告訴廣州日報全媒體記者稱,由于目前網絡發(fā)達,信息傳播較快,很多開發(fā)商在銷售難度提升的時候,就開始打員工朋友圈的主意,“正常情況下,開發(fā)商的銷售主要是依靠銷售部門,但在特殊時候,就啟動全員銷售模式。就是說,只要是員工或者公司的某個部門,都有銷售任務。當然業(yè)績考核也不一樣,比如說多給一些提成,或者給買家打折等等?？傊?就是把銷售業(yè)績搞上去?！边@位開發(fā)商人士表示。
廣州日報全媒體記者梳理發(fā)現,在一系列調控引導下,開發(fā)商銷售開始放緩。
高負債房企下半年壓力大?
在具體開發(fā)商中,萬科、碧桂園等龍頭房企單月銷售金額均出現環(huán)比下跌。萬科5月份實現銷售金額358.9億元,在4月份的基礎上繼續(xù)環(huán)比下降14.32%,而且比去年同期也略微下降。碧桂園5月份合同銷售剛超過400億元,環(huán)比驟減逾百億元。保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)5月實現銷售面積178.51 萬平方米和銷售金額248.93 億元,環(huán)比下降3.54%和5%。
“根據我們了解,當前很多房地產并沒有多大的壓力,但隨著政策效果逐步顯現,銀行放貸利率提升,銷售回落后,開發(fā)商資金壓力也會顯現出來?！鄙钲谝晃蝗藤Y深房地產行業(yè)分析師稱。有金融機構人士也預計,在當前金融去杠桿環(huán)境下,若銷售惡化,下半年部分高負債率房企或將面臨資金壓力。
在上市房企中,近期股價表現強勢的中國恒大負債率也偏高,根據同花順ifind數據,2016年年底,中國恒大總資產1.35萬億元,負債合計1.16萬億元,資產負債率超過85%。
有媒體報道稱,近期部分城市銀行上浮首套房最低按揭貸款利率至基準利率的1.1倍,且多家銀行都表示貸款額度非常緊張。有開發(fā)商人士表示,從今年3 月份開始,信貸收緊不僅包括首付比例,同時實際貸款利率開始上升,過去第一套房按揭利率優(yōu)惠在15%,最近優(yōu)惠縮小到5%甚至沒有優(yōu)惠,而二套房之前利率需要上浮10%,現在有部分上浮達到20%。
興業(yè)證券最新發(fā)布一份研究報告顯示,萬科董秘朱旭在近期興業(yè)證券的一次電話會議中也指出,在金融去杠桿的背景下,無論是開發(fā)企業(yè)還是消費者信貸都在收緊?！胺康禺a融資方面未來趨勢比較緊,審批需要的時間增加,房地產企業(yè)通過券商資管通道融資基本被叫停,地產企業(yè)資金流會更加緊張?！敝煨穹Q。從萬科的數據來看,去年只有10%的客戶一次性付款,今年5 月份這個比例上升至20%,使用按揭客戶比例由90%下降到80%?？蛻舭唇移骄氖赘侗壤裁黠@上升,去年的平均首付比例是三成,而今年5 月份平均首付比例達到四成。
養(yǎng)老地產能否成功突圍?
或許眾多房企已經意識到單純的住宅銷售時代已經過去,紛紛試圖突破成長瓶頸。其中,養(yǎng)老服務雖然在國內尚未有成熟的模式,但已經成為各大房企的爭奪點。有行業(yè)人士就表示,養(yǎng)老地產能否幫助開發(fā)商成功突圍還有待觀察。
這也吸引了一大批房地產大佬或資本大佬進入。有市場分析人士指出,從理論來看,養(yǎng)老地產未來發(fā)展空間確實誘人,但目前并沒有一個成功的模式。深圳一位資深房地產觀察人士稱。
