社科院報(bào)告：5月熱點(diǎn)城市房價(jià)漲速整體回落
12日,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布5月份《住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》),數(shù)據(jù)顯示,隨著調(diào)控政策的漸趨嚴(yán)厲,5月熱點(diǎn)城市房價(jià)漲速整體回落。
受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響,北京房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降,環(huán)京房價(jià)下跌。
投機(jī)需求得到有效抑制
《報(bào)告》分析認(rèn)為,5月熱點(diǎn)城市房價(jià)的相對穩(wěn)定,主要源于政府對住房投資需求的嚴(yán)厲管控。從宏觀環(huán)境看,貨幣供應(yīng)持續(xù)偏緊,無風(fēng)險(xiǎn)貨幣基金年化利率突破4%,部分銀行房貸利率大幅上浮。
從房地產(chǎn)政策看,各熱點(diǎn)城市既有組合拳,還有集體行動(dòng)。如北京不僅要求“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)商認(rèn)離”,還調(diào)整了入學(xué)政策,對“學(xué)區(qū)房”炒作進(jìn)行精準(zhǔn)打擊,環(huán)北京各市也聯(lián)合出臺(tái)了要求三年以上當(dāng)?shù)厣绫５男枨蠊芸卣摺?
在一系列嚴(yán)格的調(diào)控政策之下,各熱點(diǎn)城市房價(jià)相對平穩(wěn)。
主要城市大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)環(huán)比顯示,5月,樣本城市的平均環(huán)比漲幅降為1.11%,比上月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環(huán)比漲幅,居樣本城市前五位;同時(shí)廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市,房價(jià)環(huán)比穩(wěn)定或下跌。
5月,青島、濟(jì)南、廈門、惠州等樓市繼續(xù)升溫,房價(jià)環(huán)比漲速比上月有所加快,其余城市房價(jià)漲速相對穩(wěn)定或有所回落。
主要城市大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)同比顯示,5月,樣本城市平均同比漲幅為38.45%,比上月降低1.85個(gè)百分點(diǎn)。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟(jì)南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位;大連、深圳、蘇州、沈陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。
易觀研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對南方日報(bào)記者表示,這說明自3月份各地政策密集收緊以后,政策效果不斷得到體現(xiàn)。交易量下滑,說明部分城市投資投機(jī)需求得到有效抑制。另外,同比數(shù)據(jù)的下跌也印證了市場繼續(xù)降溫的判斷。
環(huán)京房價(jià)環(huán)比下跌
值得注意的是,隨著北京出臺(tái)最嚴(yán)格調(diào)控政策,環(huán)北京地區(qū)也出臺(tái)了相應(yīng)調(diào)控措施,致使房價(jià)出現(xiàn)較大規(guī)模環(huán)比下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%,進(jìn)入房價(jià)擠泡沫的新階段。
北京主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)顯示,5月,北京各區(qū)房價(jià)全面下跌,其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀下跌7.45%,領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整,強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住及試行多校劃片等,都對這兩個(gè)板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格形成沖擊。通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中,表現(xiàn)最為抗跌,僅環(huán)比下跌0.01%。這主要源于通州區(qū)實(shí)行雙重限購政策,板塊泡沫相對較低。
主要城市大數(shù)據(jù)房價(jià)中位數(shù)顯示,省會(huì)或直轄市中,重慶、長沙、沈陽、太原、西安房價(jià)中位數(shù)均在萬元以下,對比其公共服務(wù)水準(zhǔn)及其它同類城市房價(jià),房價(jià)相對理性。
樣本城市中,5月北京房價(jià)中位數(shù)為61856元/平方米,上海為54458元/平方米。
熱點(diǎn)城市需增加供應(yīng)量
從交易量來看,某研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為-13%、5%、-18%和30%,同比增幅分別為-49%、-26%、-46%和2%。
廣州此前被認(rèn)為是一線城市中的價(jià)值洼地,市場交易較為活躍。而在3月份和4月份政策頻頻出臺(tái)后,尤其是對類似增城等郊區(qū)市場進(jìn)行了新的購房政策調(diào)整后,市場交易明顯下滑。對于深圳市場來說,環(huán)比有較大增長,目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比正增長,但從成交量的絕對規(guī)模看依然偏小。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,類似城市需要積極增加供應(yīng),尤其是要督促符合預(yù)售條件的項(xiàng)目積極入市。
由于當(dāng)前市場交易量總體上處于歷史偏低的水平,所以繼續(xù)大跌的可能性已經(jīng)不大了。另外,近期部分城市政策“打補(bǔ)丁”的現(xiàn)象也值得關(guān)注,比如說天津適當(dāng)放寬了社保繳納的條件、佛山增加了二手房限購的內(nèi)容等,都說明各地政策微調(diào)的空間還很大,這都會(huì)對相應(yīng)城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影響。
《報(bào)告》顯示,從供給方面看,受土地供應(yīng)和環(huán)境承載能力限制,各大城市擴(kuò)大住房供給的潛力普遍不足,長期供求矛盾仍然存在。
《報(bào)告》預(yù)計(jì),隨著資金面的收緊,以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控,多數(shù)城市房價(jià)短期漲勢將得到抑制,前期房價(jià)上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌。但房價(jià)上漲的壓力仍然存在?！秷?bào)告》建議,為進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià),短期熱點(diǎn)城市應(yīng)緊持限購、限貸等需求調(diào)控政策。長期應(yīng)通過城市群的發(fā)展,逐步緩解大城市住房供求矛盾。
